新房交付不达标？律师：可先收房，与赔付不冲突

入户门锁松动、地面空鼓、墙体开裂、墙面众多划痕、卫生间餐厅墙面湿痕、卫生间木门变形无法关闭、窗户下方打胶开裂无法关闭、室内使用廉价乳胶漆……

北京朝阳区共有产权房上东郡的业主张女士无论如何也没想到，2020年7月从近3万人中摇号买到的“最贵”共有产权房、被称为共有产权房“标杆”的示范项目，在2022年10月交付时，会出现这么多问题。

在房地产行业进入下行的几年时间里，新建商品房的交付就像拆盲盒，各种交付问题层出不穷。那么，如果遭遇交付标准不达标，业主是否收房？是否索赔？出现房屋质量问题和减配时该怎么办？

花钱换来“糟心”

据张女士和其他业主的收集整理，上东郡小区共存在如下问题：

变更合同约定品牌，如卧室地板从“生活家”换成“和邦盛世”，入户门从“步阳”换成“星月神”，室内门从“金凯”换成“菲立”，更换已公示的涂料，9月23日业主发现现场大量文邦乳胶漆用于室内和室外装修。

此外，14、15、17等楼外立面存在大面积不平甚至鼓包现象；7号楼2、3单元2层和8层，相邻两户客厅窗斜上方无故多出外口梁，严重影响相关住户采光，并与审批图纸不符；卫生间下水管道没有设置隔音措施、漏水。此外还有墙体开裂、楼道过窄、隔栏过近、单元门减配、建筑垃圾回填、园林绿化减配等一系列问题。

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“买房买了个糟心。”张女士告诉蓝鲸财经，她已经自己花钱进行了一些维修，比如重刷墙面、重做防水、重做踢脚线、修补门窗、换门锁等，但目前最严重的问题是，由于墙面底漆很差，即便补了墙面裂缝，也依然会裂，此外还有地板空鼓严重。

这样的交付现象并非孤例。蓝鲸财经在黑猫投诉等平台上发现，仅去年下半年以来，就有多起类似的投诉。

去年12月底，杭州某房地产项目业主投诉称，其所购商品房已到交付时间，但进度远未达到交付要求，其提出以下几个问题有待解决：

外墙面处理不平整，工艺不达标，有漏渗水隐患；飘窗设计不合理，施工不达标，雨水不能及时排出，已有大面积渗漏情况出现，开发商只进行百叶窗打胶处理；小区环境差，到处垃圾，未进行整体卫生处理，未达到交付要求；屋内墙面不平整、地砖空鼓、窗台石缝大、窗套处缝隙大未进行修补；公共楼道电箱外露，有非常大的安全隐患；楼顶施工达不到要求，漏水严重；房屋内外墙面开裂；阳台玻璃破碎。

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去年10月，湖南省嘉禾县某房地产项目业主投诉称，该项目的交房时间是当年7月，但交房时存在多处质量问题，比如塑钢窗户刮花刮破，大厅推拉玻璃门框破损，大厅地板瓷砖大面积刮花，维修时存在暴力施工，粉尘堆积污染严重。与此同时，物业清单已经出现几个月的物业费。

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去年9月，江苏省盐城某房地产项目业主投诉称，从2020年10月交房后的缺陷维护至今没有修理结束，业主一直无法入住，期间还多次收到物业费的催收。

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今年2月，甘肃省定西市某房地产项目业主投诉称，由于管道排水设计不合理，去年底刚装修完的新房，尚未入住就出现反水问题，新家具全部被泡，整层楼损失严重。

“先收房，再维修”

据上述上东郡业主张女士透露，小区开发商向业主承诺会对业主反映的质量问题进行维修，但前提是，希望业主先收房。

张女士也表示，比如更换底漆这样的诉求，也可以得到满足，但问题是，一栋楼只有一个工人，“不知道要等到多久。”

已经失去耐心和信心的张女士，决定继续自费将室内底漆铲掉后重刷。张女士透露，因为存在各种问题，自己到现在还没有收房，而据她了解，小区迄今收房率还不到40%。

对于业主来说，由于房屋存在各种交付问题所以拒绝收房；对于开发企业来说，保交付则是一件必须按时完成的功课。

“去年一年都在很努力完成交付指标和任务，”某房地产开发企业相关负责人向蓝鲸财经介绍，但市场下行期时，很多非一二线核心城市业主的收房难度会非常高。

该负责人表示，过去房价在上涨通道时，即便房屋有轻微瑕疵，业主也愿意赶快收房；但现在房价没有明显的上涨趋势，这些瑕疵会被业主放大，部分业主更希望得到一些补偿来弥补房价上涨预期的缺失。

一位在房地产企业从事客户服务工作的相关负责人也对蓝鲸财经表示，由于商品房在开发建设过程中，通常由总包再进行多次分包，对于开发企业来说，很难对房屋品质进行有效的全面把控。因此，在业主收房之后，针对房屋质量问题的修补会持续一段时间，这在行业内非常常见，也因此才有新房交付之后的两年有限质保期，某种程度上相当于对一些交付问题的“容错”。

不过，该人士也坦陈，在市场下行期，房企暴雷频发，资金和保交付的双重压力下，出现交付质量问题越来越普遍，问题也越来越严重。

据媒体报道，2022年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约11.71万起，与2021年同期相比增长53.27%。其中，质量相关投诉较2021年增长73.44%，达43572起；合同相关投诉28169起，较2021年增长38.33%；服务相关投诉64784起，较2021年同期增长57.92%。

交付不达标的三个层次

北京方利律师事务所律师贾瑞果对蓝鲸财经表示，按照审判实务和工程部门的认定，房屋交付标准不达标可以分为三个层次：

一是法律强制或严重影响居住的，不构成交付，业主可以拒收。例如未取得竣工备案表的、无水电设施、旁边有变电站未公示等等，但是也有中间地带，比如未按约定提供中水。

二是一般工程质量问题，会影响业主心情，但实质上不影响居住，一般不认为构成拒收的理由，主要是赔偿。例如回填土问题造成墙体与地面有缝隙，室内裸露钢筋，卧室增加了横梁等。

三是轻微瑕疵或者一般意义上的减配，一般没有赔偿，有的可能减免部分物业费。例如公共部位的大理石换成瓷砖，铁艺围栏换成砖墙，室内装修明显减配或与样板间差距巨大，玻璃上有划痕等。

但需要说明两点：合同中交付标准的表述很多是模糊的，例如对“或同等档次品牌或产品”的理解；如果存在同类问题的业主较多，或者公共部分严重减配，可以集体与开发商协商，要求推迟交付、明确品牌、政府部门进行监督等。

“说到底，还是要看合同约定以及其他可以构成合同约定的书面材料、具体的质量问题和证据情况。”贾瑞果表示，是否收房，完全是业主的利益考量，如迫切的居住需求等等，可以先入住，再沟通或诉讼。一般情况下，收房与赔付并不冲突，即便开发商书面通知、甚至业主签字“收房代表认可房屋质量，放弃索赔的各项权利，此后开发商只履行维修义务”之后，也可以索赔。

但是，在收到交付通知书后，如不收房，需按时回复开发商，并提供简要理由和证据；如收房，应在入住前进行证据保存，必要时进行公证。

贾瑞果建议，除非有严重问题，现阶段还是建议先收房，哪怕房屋手续有问题，即便会交纳一部分费用，但是相对于房款，基本都是可以承受的成本。收房不影响索赔，一般也不影响解除合同，基本不增加成本和难度。