调查｜南京老楼增梯“后半篇文章”怎么写？

本文转自：人民网-江苏频道

人民网记者 马晓波

“电梯管家”杨庆国，管不动了。

杨庆国是南京玄武区黄埔花园居民，今年已经82岁高龄。2017年，为老楼加装电梯，他是牵头人；2020年电梯投用后，他接着牵头电梯运维。去年的一场病让老人的精力不比从前，谁来接棒管理电梯成了问题。

老旧小区住宅增梯工作推进多年 ，南京市累计加装电梯近1900部，其中一部分已过了5年质保期。杨庆国个人烦恼的背后，加装电梯该谁来管、怎么管好是一个现实课题。

杨庆国老人牵头加装的这部电梯已运行了4年。人民网记者 马晓波摄

老楼增梯的维保难题

南京是江苏乃至全国较早探索老旧小区加装电梯的城市。2013年，当地出台《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》。2017年，南京将既有住宅增设电梯列入全市35件民生实事之一。这一年，老城区玄武启动推进这项民生工作，该区现有660部投入使用。

“装上电梯后，出门下楼一键直达！”杨庆国对这部电梯有着特殊的情感。过去7年，各种和电梯运维有关的大小事项，他都努力接招支撑。“每年电梯维保费是4000元，年检费450元，保险费100元，去年还交了300元的限速器费。”杨庆国有一份电梯“账本”，涉及的费用支出他都一笔笔记录在案。

杨庆国说，除了维保费用收取，包括遇到电梯困人、电梯卡丢失、电梯厢房灯泡损坏等各种问题，邻居们都习惯性地找他反映，由他和电梯公司沟通，催维修、盯零件。

面临类似困扰的“电梯管家”不在少数，南京老旧住宅的加装电梯不少都登记在个人名下。建邺区天顺苑小区的首台加装电梯交付于2018年，小区14部加装电梯均由居民自行管理。“电梯管家”温伟东坦言，作为居民和电梯公司日常沟通的“传声筒”，他也常常感到力不从心。

“我们并没有电梯管理经验，电梯一旦出现故障，除了电联维保公司也只能干着急。”鼓楼区金贸花园9幢居民沈美琴说，“电梯管家”大多年龄偏大，随着楼栋内陆续有房屋出售、出租，她也没有精力应对新老邻居遇到的电梯问题。

事实上，南京“第一代”加装电梯的使用年限普遍超过5年，已经到了加强维保的时间节点。领睿建筑设计有限公司专家王清文介绍，与原装电梯不同，加装电梯选材相对轻量化，普遍采用钢结构建设，“轻巧的钢结构利于施工，但每3-5年需要进行一次防火、除锈等维护处理，养护的缺失会导致钢结构锈蚀，也会形成安全隐患。”

今年3月起，玄武区率先对辖区内加装电梯组织了一轮普查，现场采集了650部电梯的数据，排查涉及电梯渗漏水、井道沉降、钢梁腐蚀等12项指标。“排查结果显示，大部分电梯或多或少存在一些问题。”玄武区房产局增梯办负责人周英明介绍，其中存在玻璃开裂的电梯占10%，基坑渗漏水占20%，出现锈蚀情况的占82%。

南京一老旧小区的加装电梯出现了局部外墙开裂。人民网记者 马晓波摄

破题之法加紧探索

“业主主导、政府搭台、专业辅导、市场运作”，是时下常见的老楼增梯模式。而对于电梯的后续运维，业主参与管理既不专业也缺精力，物业通常不愿意接手，面临难以为继的尴尬，电梯加装的“后半篇文章”究竟该如何续写？

去年底到今年初，两场加装电梯后期安全使用说明会分别在南京理工大学家属小区、南京农业大学家属小区举行。说明会由玄武区孝陵卫街道组织，区增梯办、区市场监督管理局、电梯设计公司共同参与，让不少居民认识到了电梯全周期托管的必要性。周英明说，居民们每年缴纳的电梯养护费用并不包含井道的维保，“就像保养小汽车，并非只需要养护发动机，还要更换机油、滤芯。一般的电梯维保公司又没有能力保养钢结构井道，还需要另外聘请有资质的第三方公司。”

在南京，已有具备专业资质的电梯企业推出“15年全周期托管”服务，其中包括了对整体设备、土建、钢结构等进行全方位的维保。相应地，玄武区探索建立了监管账户托管维保费用，维保公司每年提供特种设备监督检验报告核验才能按年拿到费用。

3月份，南京理工大学家属小区有多个单元业主购买了全周期的电梯维保产品。该小区业主胡先生说，相比过去每户每年多花了300元，虽说“贵了一点”，但是安全最重要。

此外，“保险+服务”模式也有望成为解法之一。目前，国内约80万台原装电梯的使用年限超过15年，住宅小区电梯的维护和保养正在被重新审视，业内人士认为，其中的解法也在一定程度上适用于破解加装电梯的维保困局。

在建邺区沙洲街道，莲花、中和保障房片区居住人群密集、电梯使用疲劳度较高，各片区梯况普遍较差。2年前，莲花南苑小区尝试引进了电梯维保“保险+服务+科技”模式。保险机构除了对电梯事故进行赔付兜底，按约定赔偿修理电梯实际支出费用外，还会为电梯加装检测设备，通过大数据技术分析电梯事故成因、维保质量，并运用可视化技术对电梯安全风险实施事前预防控制。

“当初在接手南苑小区时，小区的电梯养护公司正因为运维成本过高，居民不愿意多缴维修费而准备撤场。”据相关保险机构人士介绍，“我们尝试将传统的事后经济赔偿，转化为事先的风险减量服务，目前也在计划将这一做法复制到加装电梯的维保领域。”

在中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军看来，“保险+服务”模式具有推广可行性，“保险公司能找到盈利点，有动力开发相关产品，而居民花钱可购买更为优质的服务，符合双赢逻辑”。