深圳楼市大消息，连出两“王炸”！专家：政策风向开始改变

深圳市光明区某项目建设现

“有啥笋盘赶紧发出来呀”

“有总比没有好，开始总比不开始好”

“政策到位了，就是等一个经济回暖的信号”

“短期是很大利好，能维持一两个月热度，长期待观察”

被调侃谨慎到错过一波又一波机会的深圳，在楼市调控方面终于放出了大招。

11月22日晚间，深圳市住房和建设局关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，通告显示，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将我市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

该通告自2023年11月23日起执行。

同日，据证券时报，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

消息一经发布，日常冷寂的各个深圳地产群一下子活跃了起来。多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭甚至在社交平台表示，接下去限购估计要松动了，北京上海还犹豫什么呢……‍‍‍‍‍

取消豪宅线

在该通告发布之前，深圳普通住宅认定标准执行的还是2020年7月发布的深建字〔2020〕137号文。

其中具体的细化普通住房标准有三条，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

也就是说，此次深圳普通住宅认定标准的调整为取消750万元豪宅线，主要利好的是此前总价在750万元以上的豪宅购房者。

按照乐有家研究中心计算，一套满5年、总价770万元的住宅，增值税以及附加税方面，政策前38.16万元，政策后为0元；个税方面，政策前11.01万元，政策后为7.7万元；契税方面，政策前22.02万元，政策后为23.1万元。

总的来看，在本次政策之后，上述几项交易税费将节省约40万元。

事实上，上一轮深圳楼市高开的行情亦始于税费调整。

2019年11月11日之前，房产交易税费政策是根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》执行的。

深圳市享受优惠政策的普通住房价格标准为，罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

彼时，一套价值500万元的房子被征税30万-50万元是很正常的情况，税费达到交易成本近10%。

从2019年11月11日起，深圳二手房交易增值税新征收标准为小区容积率高于1.0，建筑面积144平方米以下的住宅，满两年免征增值税。

此后深圳楼市一路走高，二手市场交易活跃，月成交最高时可过万套，新房亦是日光盘不断。

一线城市中力度最大

调整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，记者查阅深圳市住建局官网、中国人民银行深圳市分行官网及微信公众号等多个渠道，未看到有正式文件发布。

记者联系采访了招商、建行、平安、浦发等多名银行工作人员，均向记者确认了该信息。建行工作人员表示，目前二套房最低比例可以是4成首付，“我们已经发文了，可以做，只是之前房贷未结清情况下，二套房利率需要加30BP”。

对于执行情况，有平安银行工作人员表示，一般是以进件审批时间为准，但是现在二套房（交易）数量不是特别多，没有放款，具体应该可以沟通。

多名中介人员也向记者确认了这一消息，表示现在二套不管普宅、非普宅都是4成首付，且无论之前贷款有没有结清均不影响。

某大型中介相关负责人士也向记者表示，目前没有文件，但银行已向他们确认。

两条政策发布之后，市场上关于其重磅与否开始讨论，且分为不同阵营。有观点认为，政策短期看是很大利好，能维持一两个月热度，长期仍需观察。

国家高端智库CDI研究员宋丁分析认为是重磅政策。

在他看来，深圳长时间没有地方性、正面性楼市扶持性政策出台，之前“认房不认贷”、降低首付、存量房贷降低利率等等，均为国家层面的政策，深圳只是执行而已。这次深圳主动出台扶持性政策，而且直接进入主流供需面进行投放。

“这两项政策中，二套房全部由原来的70%和80%首付直降到40%，这个门槛几乎腰斩，下调力度很大，改善性需求完全可以在这次首付直降中获得机会。”宋丁认为，这次新政的出台表明，深圳政策面已经基本上放弃了两年来的谨慎姿态，政策风向开始改变，开始实施较大尺度的扶持性政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源，也为下一步政策调整预留了空间。

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