居民商户当“甲方” “更”出美好新生活

变“要我改”为“我要改”，我市积极探索小区街巷自主更新——居民商户当“甲方” “更”出美好新生活

□通讯员玄萱建萱

南京日报/紫金山新闻记者

邓露洁卫凌云田诗雨

城市更新，是新型城镇化发展进程中的关键环节。近年来，南京市深入实施城市更新行动，老旧小区、老街旧巷通过更新“改头换面”，不仅美了环境，更优化设施、完善功能。记者连日采访发现，在我市，除却自上而下的更新改造，更有一批小区、街巷，率先探索以居民、商户自我驱动改造为主的自主更新，变“要我改”为“我要改”，以多元化更新模式，助力城市生活更加宜居。

换个思路，“更”出宜居生活

昨日下午，记者来到玄武区红山街道月苑四村小区。行走在这一房龄超20年的老旧小区内，处处可见“新变化”——小区游园内建起凉亭，老人带着孙子在亭下休憩玩耍；地下停车场地面不再坑洼，新刷上的环氧地坪漆颜色亮丽；原本无序停放的电动自行车也有了“新家”，崭新车棚不仅能充电，还增设了烟感、喷淋等系统。

这些新变化，均来源于小区自主更新实践。作为红山新城年代最久远的居民区之一，月苑四村始建于1998年，共有居民580余户。小区上次改造是12年前，如今面临着绿化环境衰败、停车场设施陈旧、电动自行车充电位不足等问题。

自2023年起，月苑四村根据居民需求，陆续对小区公共区域进行改造，于去年底完成改造任务。“通过大家的努力，让自己的家园变得更好了！”居民韩翔在月苑四村居住了近10年，对小区的变化直呼“满意”。

无独有偶，建设于2008年的建邺区兴元嘉园，也在自主更新中旧貌换新颜。“过去，小区没有一处门禁，大部分单元连门都没有，西门口烂泥水塘还时常污水倒灌，臭气熏天。”提及小区旧貌，居民黄明芳直言不忍细说。

经过3年努力，小区总共修复了26个单元楼下沉、182户外墙渗水、15幢楼楼顶防水、40部电梯井防水、2幢楼外墙脱落，恢复了监控、单元门禁，西门口水塘也改造成“同心圆广场”。如今的兴元嘉园小区，绿树成荫、四季有花，小区氛围、邻里关系和谐温情。

“千方百计”筹资，“化整为零”更新

自主更新，“钱从何来”是关键。记者走访了解到，在我市自主更新案例中，小区公共收益及居民自筹费用成为大多小区改造资金的主要来源。

月苑四村早在2020年就成立了业委会。此次自主更新中，街道、社区、业委会和居民骨干前期深入调研，通过多次业主大会的协商交流，最终由居民投票表决，达成了“盘活闲地、增加车位、提升绿化、利益共享”共识，明确了分步骤改造项目，将公共资金花在“刀刃上”。

在兴元嘉园小区，拟更新项目点多面广，工程造价要300多万元，而小区一年公共收益才30多万元。绝大多数车主从2017年起，就在车位包月中每月多交20元，7年下来累计一两百万元，成为自主更新主要资金来源。

“我们到处‘化缘’、多方筹措、能省则省。”业委会主任李洁静说，解约原来物业公司，通过诉讼追讨回21万元公共收益，申请房屋维修基金，修广场的85万元工程款，逐年分期付款。通过分批次开展改造，兴元嘉园门头陈旧、绿化斑秃、污水倒灌、车辆违停等诸多问题逐一改善。

近年来，建邺区越来越多的小区走上了众筹式的自主更新之路。观澜苑小区通过自主更新先后完成了消防设施、楼顶防水、机动车库等近20个项目的改造；金基唐城小区先后完成了小区花坛、水池的升级改造，目前正在逐步实施小区部分路面更新；紫鑫中华广场小区2幢单元门厅的外墙粉刷和地面改造出新将启动。

“过‘紧日子’也要过‘好日子’，现在单靠政府投入，一定程度上无法满足居民改造需求。居民是小区更新的直接受益者，通过协商议事、共商共享调动广大居民参与自主改造的积极性，加快自主更新实施进度，既有利于消除城市老旧建筑的安全隐患，提高群众宜居水平和幸福感，又能减轻政府财政负担，有望拉动建筑业等行业新一轮的投资和消费。”建邺区房产局物业科相关负责人表示。

从改造到善治，探索可推广更新实践

自主更新“蔚然成风”，从老旧小区也“刮”到了老街旧巷。在新街口西南象限，石鼓路、王府大街、南台巷、丰富路等多个巷道，共同构成了极具生机的泛南台巷区域，因“Citywalk”而关注度提升，也激发了商户更新积极性。

不久前，在秦淮区朝天宫街道的一次“两问”议事会上，南台巷的商户们踊跃发言，对南台巷的更新提出了不少建设性想法。“我们出资约1500万元对店铺进行更新，打造南台里，并对南台巷公共区域进行统一打造。”柯娜宠物负责人刘媛介绍，作为在街巷立足12年的老店，得知街巷更新计划后，第一时间就主动参与进来。

“南台巷的86个商户全部同意更新。大家的事情大家商量着来。”朝天宫商户自治协会秘书长崔洁提起这事，不无自豪，她介绍，商户将根据街巷更新的进展，分摊设计费、活动组织费等各类费用。协会也将带领商户代表就成立“南台巷商户议事会”、设立“社区基金”，探索“以商养街”的自主更新模式。

随着城市化进程加快，街巷、小区尤其是高层小区“年龄”增加，面临着更大的维护、改造压力。这一背景下，自主更新是对政府主导下城市更新的有效补充。

自主更新模式如何推广？常州大学瞿秋白政府管理学院社会工作系副教授、中国社区发展协会专家委员会青年委员、江苏省社区发展研究会理事钱志远表示，一方面政府可以出台政策支持鼓励自主更新，同时在资金筹措上，可以通过融资、贷款等社会金融方式拓宽来源渠道。

“自主更新更考验的是社区管理模式与治理机制。”钱志远表示，纵观小区街巷自主更新的成功实践，背后都离不开社会治理模式的推动，需要灵活回应社区的复杂性。居民、商户作为更新的主体，需要提升主体意识，通过多层次协商机制凝聚共识、形成合力，在改造中也需要加强对资金使用、项目建设的监管，从而让自主更新真正“更”出美好生活。