年报解读 | 绿城管理：业绩稳增领跑，结构优化谋远

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3月31日，绿城管理（9979.HK）召开2024年业绩发布会。报告期内，绿城管理经营收入达到34.41亿元，同比增长4.2%；新拓项目的建筑面积达3649万平方米，同比增长3.4%，新拓规模的市占率达22.1%；归母净利润8.01亿，归母净利率23%，拟派末期股息每股0.24元，延续稳健股东回报策略；管理和销售费用同比下降7.6%，人均代建费产值逐年持续提升至84万元/人。

在行业震荡周期内，绿城管理积极拥抱政策及市场变化，调整业务模式和客户结构，以优异的表现引领行业发展。

图：绿城管理业绩发布会

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业绩表现四大亮点，逆势增长彰显发展韧性

2024年，绿城管理的业绩表现可以总结为四大亮点，面对周期波动和市场压力，持续夯实能力建设，以优异的表现助力市场信心修复。

1.新签规模稳定增长，发展逆势走强

2024年，房地产市场整体仍呈现调整态势，代建行业凭借轻资产属性穿越周期，但由于代建企业解约率等问题，新签约规模虽然仍然保持高位，同比出现小幅下滑。在此背景下，绿城管理新拓逆势增长，2024年新拓代建项目总建筑面积同比提升3.4%。

数据来源：绿城管理年报，中指研究院综合整理

2. 市占率连续9年超20%，规模持续领跑

2024年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达3649万平方米，新拓规模的市占率达到22.1%，同比增长1.7个百分点，市场占有率连续九年超20%，稳居行业第一身位。

图：2016年至今绿城管理代建市场份额

数据来源：绿城管理年报

作为代建第一股，绿城管理强劲的先发优势和龙头效应实现全国化布局，规模持续领跑，目前已覆盖全国30个省130个城市，合约总建筑面积约1.256亿平方米，同比增长5.0%，在建面积约5396万方，同比增长2.7%，龙头企业的集聚效应明显。

数据来源：绿城管理年报

3. 营收底盘稳健，盈利能力保持高位水平

2024年，绿城管理实现营业收入34.41亿元，同比增长4.2%，归母净利润8.01亿，归母净利润23%，依然处于高位水平。行业对比看，在市场深度调整期间，百强企业普遍处于薄利状态，而绿城管理净利率不仅远高于重资产为主的房地产企业，更是显示出强劲的市场韧性。拟派末期股息每股0.24元，延续稳健股东回报策略。

图：绿城管理归母净利率与房地产百强均值对比

数据来源：绿城管理年报，中指研究院综合整理

4. 销管费用成本下降，人均产值屡创新高

2024年，绿城管理启动强力改革，优化组织架构、推行区域包干经营、强化业绩与收入挂钩、推行全面数字化转型等举措，销售和管理费用支出从6.19亿下降至5.72亿，同比下降7.6%，人均代建费产值提升至84万/人，近五年人均年贡献收入复合增长率达12.74%，持续提质增效。

图片来源：绿城管理微信

图片来源：绿城管理微信

紧抓行业趋势变化，与时俱进夯实发展根基

在行业不断发展的过程中，绿城管理因势而变，根据市场形势变化调整业务，探索新的发展增长点。

1. 业务结构持续优化，布局聚焦高能级城市

绿城管理持续调整客户结构，稳定政府、国有企业、地方城投的代建业务为后续发展带来安全的保障；金融机构上持续发力，打开代建需求新风口；面对私营企业活跃度提升，开工意愿有所增强的情况，私营企业委托占比提升至33.2%，通过积极探索新业务类型与合作模式，商业代建的业务规模及收入均实现增长。

城市布局上，绿城管理向高能级城市集聚，2024年一二线新拓项目个数占比提升至58%，同比增长6个百分点。伴随新拓项目质量和结构的优化，绿城管理的新拓项目单价全年稳步提升。

数据来源：绿城管理年报

布局和储备是企业业绩未来变现的保障，绿城管理精准市场定位来助力业绩稳定增长。截止2024年底，绿城管理在手订单建筑面积约125.6百万平方米，可售货值9321亿元，订单底仓充足且分布较好，其中一二线城市建筑面积占比44.0%，同比增长3.1个百分点，四大核心城市圈项目占比76.6%，同比增长0.4个百分点，这些区域的项目具有高净值、高附加值的优质特征，满足未来稳定发展需要。

数据来源：绿城管理年报

2. 攻坚纾困业务，探索行业发展新增长极

纾困保交楼业务是当前代建市场的重要方向之一，与经济和民生强关联。《2025政府工作报告》指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，扎实推进保交房工作。盘活存量用地，推进收购存量商品房”，围绕纾困的保交楼工程带来的增量市场空间，充分推动代建业务的发展。

绿城管理积极响应国家保交楼号召，联手长城、东方、信达等知名AMC及中国人寿、中航信托、光大信托等金融机构,通过专业能力来对纾困项目进行盘活和交付。截止2024年底，绿城管理已在广州、杭州、重庆、武汉、南京、无锡、昆明、西安、珠海等地签约并推进数十个纾困项目，落地项目建筑面积逾 1000 万㎡，其中首批纾困项目（江阴澄江明月、广州阳光半岛、广州江府海棠）已迎来交付。

图片来源：绿城管理微信

代建纾困业务潜力巨大，但具体实施复杂且困难，绿城管理不断探索纾困新路径。例如，绿城管理与东方资产合作了绿城·昆明云筑臻邸项目，与长城资产合作盘活绿城·武汉桂湖雲翠项目，与中国人寿在珠海合作了港珠澳未来城项目，与余姚市国资委旗下投资公司合作余姚云湖尚府项目。特别是绿城·武汉桂湖雲翠项目，在纾困背景及历史遗留问题下克服多重困难打造优质产品，并搭配超2万㎡全维实景示范区的高品质呈现，多重营销赋能动作加持，两度开盘均创造热销盛况，开盘当月累计热销约6亿，树立行业纾困代建标杆。

图：绿城·武汉桂湖雲翠全维实景示范区

图片来源：绿城管理微信

聚焦实现多方共赢，共筑美好生活新图景

作为同时服务B端委托方和C端购房者之间的代建企业，绿城管理通过价值创造提升整体价值，以自身专业经营能力带动多方实现共赢。

在B端服务上，绿城管理通过“M登山模型”规范代建服务内容，提升运营效率，2024年B端交付满意率以95%领跑行业。绿城管理在产品能力上全面升级，将绿城“好房子”标准贯穿产品全周期，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，2024年确幸工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品质工艺为导向提升产品能力，同时优化供应链实现降本增效，强化精益管理落实全周期提速，打造了上海江南春邑、科大讯飞产业办公项目、扬州柳岸晓风、余姚晓月沁园等标杆。

图：科大讯飞产业办公项目

图片来源：绿城管理微信

在持续精进产品力的同时，绿城管理不断打磨和优化营销体系，2024年推出《营销六力模型》、《绿城管理代建营销全流程操盘手册》、《营销登峰价值宝典》三大模型的系统化应用。《绿城管理代建营销全流程操盘手册》承接绿城管理“M登山模型”，用【六大登山营地】对应营销服务的六个主要环节，以六大阶段的【标准动作】，实现经营兑现的全流程把控。产品端和营销端两方面的优异表现共同推动项目高效去化，绿城管理2024年合同销售金额1050亿，在房地产大环境深度调整的时期能够保持良好韧性，为B端委托方兑现经营价值。

图：绿城管理代建营销全流程操盘手册

图片来源：绿城管理微信

在C端服务上，绿城管理为实现高品质交付工作，工程线、营销客服线、物业线等各部门全力以赴，保障交付顺利进行，部分项目实现“交房即交证”，保证业主同年入住。2024年，绿城管理交付规模稳增，全年完成118个项目交付，为8万余户业主营造确幸生活，交付规模增至1656万平方米大幅领先行业，C端交付满意度89%，满足业主对优质住房的新期待。

图片来源：绿城管理微信

结语

当下代建行业虽然面临增长放缓、业绩承压等考验，但轻资产属性的优势依旧明显，并且在宏观政策指导下整体市场逐渐持续回稳，代建也迎来更多发展机遇。在今年的政府工作报告中，重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面，未来代建业务迎来更多持续发展机会。作为代建发展的先行者，绿城管理将持续深化改革引擎，激活发展动能，持续探索新的发展机遇，推动行业迈向高质量发展的新阶段。

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