捎话上两会｜小区“住改商”影响其他业主该怎么整治？政协委员、律师开良方→

南海网1月9日消息（记者 李文韬）2025年海南省两会召开在即，“问政海南帮帮团”记者携手海口市政协委员、海南省业主委员会协会会长肖江涛共同探讨，就普遍存在的小区“住改商”问题，捎话上两会，寻找最优解。

近日，海口国兴大道海航豪庭南苑二期业主反映称，海南华夏世纪项目管理有限公司未经小区内其他有利害关系的业主同意，将小区5栋二单元23楼的住宅用房当做公司办公场所经营使用，常常在休息时间发出噪音影响22楼业主休息，并对小区业主生活带来不良影响。相关部门上门了解情况后，作出了回应，但难以从根本上规范管理“住改商”扰民问题。

房屋内设置多张办公桌椅。记者 李文韬 摄

楼上频传噪声 楼下不堪其扰

“楼上办公有时候晚上11点后都不停，总是传来桌椅拖动和敲打物品的声音，吵得我们一家人都睡不好，反映给物业、社区、执法部门等多个部门都没有用。”家住5栋二单元22楼1号房的业主何先生说，该情况属于“住改商”，公司经营没有经过相关利益业主的同意就在楼上开办公司，影响楼下业主的休息，占用了电梯资源，而且公司员工可以随意进出小区也带来一定的安全问题。然而，何先生多次拨打12345热线，收到80多条回执信息，楼上扰民问题却一直没有解决。

从何先生1月9日凌晨2点和3点监控视频里可以明显听到，不定时地传出较大的类似桌椅摩擦地面的声音以及敲打声。

记者采访该层楼2号房的业主叶女士，叶女士表示有时会听到很大的挪动家具的声响。“那声音有时候大得像是贴着我的头顶发出来的。”叶女士说。

房屋内设置了多间办公室。记者 李文韬 摄

当天，记者来到该栋住宅楼的23楼，可以看到该房间将整层楼两间房打通，设置了很多间办公室，办公室门口还贴有“开标室”“茶水室”等标识。整个房间内设置多张办公桌椅，堆放了大量的档案盒和文件。屋内一男子介绍说，公司是做招标工作的。

另一名男子从房间内走出来，声称该房屋是私人住所，不存在“住改商”，公司并没有注册在这里，现在房间内的人都是他的亲戚。但从该公司的营业执照上可以看到，地址写着“海南省海口市琼山区国兴大道海航豪庭南苑二期5栋2单元2302室”。

多个部门上门协调无果

小区物业相关负责人表示，他们曾多次与该房业主沟通，但物业没有执法权难以管理到位，但扰民期间只要业主投诉，物业会派人员上门沟通协调。

“业主反馈扰民，我们也是多次与楼上公司沟通，公司负责人说这个房子主要用来存放档案和资料的，之后会搬去新的办公地点。”海口市琼山区国兴街道文政社区工作人员说，社区只能从中进行调解，主要是劝说对方不要产生噪音扰民，没办法强制要求对方搬走或者限制其人员出入。

房屋内堆放了大量的档案盒和文件。记者 李文韬 摄

海口市琼山区住保中心相关负责人表示，根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。但该公司目前并没有征得其他业主同意。

海口市市场监管局相关负责人对“住改商”需经有利害关系的业主一致同意一事回避不谈，称本件事情的焦点是扰民，而不是营业执照的问题。该负责人表示，市民可拨打12345热线，相关职能单位会按时办理。

记者联系到海口市琼山区国兴派出所，派出所相关负责人表示曾多次出警到该公司。“市民反映这个情况我们会多次前往查看，如果发现违法违纪行为，会依法处罚。”该负责人说。

公司营业执照。记者 李文韬 摄

政协委员、律师开良方

小区“住改商”现象普遍，在监管上应如何把关呢？“虽然营业执照现在采取承诺制网上审批，但‘住改商’的公司也应当在经过利害关系人同意后才能注册，即使业主比公司入住要更晚也要经过这些业主们的同意。如果没有相关手续，市场监管局是可以要求公司整改地址，列入异常名录。”海口市政协委员、海南省业主委员会协会会长肖江涛说。

如果在经营许可方面手续齐全的情况下扰民，业主们又应该如何维权呢？“擅自‘住改商’海南似乎是没有具体的处罚规定，依照《民法典》，受影响的业主可以通过诉讼要求停止侵权、消除影响、得到损失赔偿。”肖江涛表示，针对噪音扰民的问题，受影响业主可以找公安报案处理，《治安管理处罚法》第五十八条规定，晚上22点至次日6点，一类生活区域噪音在50分贝以上，二类生活区域噪音在65分贝以上的，算作扰民，警告后仍不改正的，对其处二百元以上五百元以下罚款。

同时，记者采访到律师表示，根据我国《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。“将住房改造成经营场所，须经过同一栋楼全体业主的同意。”律师建议，业主可以通过行政诉讼要求市场监督管理局撤销非法“住改商”的营业执照，或通过民事诉讼要求经营户停止“住改商”的行为。南海网版权声明：

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