2月百城首套房贷利率明显回调，再创2019年新低

据贝壳研究院，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，23城市首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1％）的城市增加至34城市。市场交易也继续复苏，2月上半月（1日-15日）贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超70％。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.3％，均与上月持平。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局发布的70大中城市商品住宅房价指数，9-11月新房价格同环比均下跌的城市覆盖38个，分别是天津、武汉、大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、长春、郑州、无锡、扬州、徐州、温州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。

表1：新房价格同环比均下降城市及新房价格指数环比（％）

数据来源：国家统计局

贝壳研究院监测显示，2月份，符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4％以内。贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。

表2：2023年2月首套房贷利率下降的城市

数据来源：贝壳研究院

受此影响，2月百城首套房贷利率明显回调。贝壳研究院统计数据显示，2023年2月百城首套主流利率平均为4.04％，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套利率平均为4.91％，环比持平。2月首二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。

首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，首二套房贷利率价差进一步扩大至87BP。

图1：贝壳百城主流房贷利率指数[2]

资料来源：贝壳研究院

年初商业银行信贷充裕，贷款放贷周期也在加快。2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。

图2：贝壳百城主流银行平均签约放款周期（天）

注：放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数

资料来源：贝壳研究院

分能级来看，二线城市首套利率环比降幅最大。2月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60％，二套平均为5.13％，均与上月持平。二线首套利率平均为3.99％，较上月降低8BP；三四线城市首套利率平均为4.04％，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91％和4.90％，均与上月持平。截至2月16日，监测样本中，二线城市中四成城市首套利率低于4.1％，三线城市中三成城市首套流率低于4.1％。

从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅55BP和45BP。

图3：2月重点城市分线房贷利率及同比变化

资料来源：贝壳研究院

低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助益。限制性政策调整优化叠加房贷利率降低等多方利好因素下，市场交易继续复苏，2月上半月（1日-15日）贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70％。

表3：2月重点城市房贷利率变化及二手房成交情况

注：二手房成交量变化为2月1日-15日较1月1日-15日资料来源：贝壳研究院

近期买房人观望情绪减弱，消费者由过去的只看不买（看很多次、看很多套房）到现在看比较少的房子就能成交。前瞻指标修复走势仍在加强。1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线。

基于以上，贝壳研究院认为当前二手市场的修复具有可持续性，预计2-3月份会形成年内第一个二手房量升价稳的节点。