为农地入市创造条件

本文转自：玉溪日报

为农地入市创造条件

——访玉溪市自然资源和规划局局长钱树才□ 本报记者 白诚颖 实习生 赵成宇

前不久，峨山县岔河乡一块18亩的农村集体经营性建设用地挂牌入市后，以212万余元的价格成交，亩均出让价约为11.7万元。按照有关规定，这块地去除成本后，大部分卖地收入将归村集体所有。令村民们欢欣鼓舞的是，出让的仅是50年的使用权，这块土地的所有权永远归村集体，使用权到期后可以按规定申请延期或收回再出让，如此一来，子子孙孙可持续获利。

作为全国农地入市试点县，峨山此项工作走在了全市乃至全省前列。那么，农地入市有何前置条件？需要做好哪些基础性工作？在开展试点工作的基础上，我市对农地入市改革的区域选择和布局导向有何打算？记者专访了玉溪市自然资源和规划局局长钱树才。

首次开展试点

探索两项重点机制

峨山县试点农地入市工作，得益于新土地管理法的修改。2021年9月1日颁布的新土地管理法，删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。新土地管理法出台之前，只有国有的建设用地才能进入市场，进行各项建设，现在允许把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设。

钱树才认为，集体经营性建设用地入市是土地管理法修改的最大亮点。但农地入市要抓住两项前置条件，紧盯三方面负面清单，探索两项重点机制。

要抓住的两项前置条件是：完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划；完成集体土地所有权和使用权确权登记。要紧盯的三方面负面清单是：不能把农用地转为新增建设用地入市，入市的集体经营性建设用地只能是存量的集体建设用地，不能新增；入市的集体经营性建设用地不能用于房地产开发；不能把农民的宅基地纳入入市范围，不能因入市需求而拆迁宅基地上的住房合村并居。要探索的两项重点机制是：兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益；要保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

严控新增建设用地规模

扎实做好村庄规划

钱树才介绍，实用性村庄规划是新时期国土空间规划体系中的关键一环，是乡村地区的详细规划，是城镇开发边界以外的地区建设发展的指引，将为城乡融合发展提供规划依据。

自2021年起，我市以行政村为单元，启动新一轮“多规合一”实用性村庄规划编制工作。本轮村庄规划从增量规划向存量规划转变，严格控制新增建设用地规模，原则上县域内村庄规划建设用地总规模不得超过现状村庄建设用地总规模的1.1倍，即要求农村集体经济组织充分盘活村域内存量建设用地及闲置宅基地，存量建设用地在确保村民充分预留宅基地增长需求的前提下，可以规划为产业发展用地。

在村庄规划工作中，我市按“聚集发展、整治提升、城郊融合、特色保护、搬迁撤并”5种类型对所有村庄规划类型进行分类，加强对“山区、坝区、边境一线、其他重大区域（如九大高原湖泊周边）”的空间管控，统筹安排一二三产业发展空间，合理保障农村新产业、新业态发展用地，为发展乡村提供空间保障。

目前，全市有310个行政村的村庄规划已取得批复，将在今年底完成全部585个村的规划编制及审批工作，实现村庄规划全覆盖，为集体经营性建设用地入市交易提供依据。

开展确权登记

建立建设用地基准地价体系

近年来，我市持续深入开展集体土地使用权确权登记工作。截至目前，全市已完成农村集体建设用地土地使用权确权调查12580宗、1123.2947公顷。

在此基础上，玉溪市自然资源和规划局加强业务指导，在峨山县开展集体经营性建设用地的基准地价编制、审查、公布工作，建立健全集体建设用地基准地价体系，建立城乡统一的建设用地市场，其余县（市、区）也积极开展相应工作。

目前，《通海县秀山街道集体建设用地基准地价测算成果》《易门县集体建设用地土地定级与基准地价测算成果》通过省级专家评审。

试点先行

稳步推进农地入市工作

钱树才受访时表示，农地入市改革事关农民切身利益，是涉及各方面利益的重大调整，玉溪市将在做好试点工作的基础上，创造条件审慎持续推进改革。

据介绍，今年下半年，峨山县将在总结经验的基础上，做好小街、双江、化念等乡（镇、街道）入市需求调查和前期工作，形成入市一批、储备一批、谋划一批的工作格局。持续深入推进部分地块的农地入市工作，为我市其他县（市、区）农地入市工作提供可借鉴、可推广的经验。

钱树才解释，按土地用途分类，土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。建设用地则包括城市建设用地和农村集体建设用地。农村集体建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括宅基地、公益性公共设施用地、集体经营性建设用地三大类。农地入市指的是允许农村集体建设用地使用权进行出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

承包土地经营权实行用途管制，只能用于农业经营，农地转变为非农地要经过严格的审批程序。

今后，玉溪市将按照国家和省的部署要求，蹄疾步稳开展农地入市工作，通过改革促进土地资源节约集约利用，激活农村土地资源要素，促进乡村振兴和城乡融合发展。