外立面“换装”，内核“再造”——南京老牌商场的“焕新突围”之路

□南京日报/紫金山新闻记者集体采写

商业是城市经济高质量发展的重要引擎，是大力提振消费、全方位扩大内需的重要载体。在城市发展从增量扩张迈向存量提质的关键转型期，商业空间作为城市活力的核心载体，其更新模式的创新与可持续发展已成为推动经济转型、传承文化根脉、提升居民幸福感的重要途径。

老城焕新是一场“长跑”。近来，我市一批商圈商场均在紧锣密鼓地进行更新升级，通过外立面“换装”，内核“再造”，开启一场“焕新突围”之旅。未来的老城商业，将不再是单纯的“买卖场”，更将进化为一个融合文化体验、社交属性、主客共享的“城市会客厅”。

接连改造，老牌商场掀起“焕新潮”

近期，2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》正式揭晓，南京新街口排名第二。

作为“中华第一商圈”，新街口是南京近代城市建设和商业发展的起点，也是如今南京创建国际消费中心城市的核心区，更是南京乃至江苏省的商业名片和形象展示窗口。

先天的商业基础、便捷的交通环境、密集的往来客流，赋予了新街口“中华第一商圈”的底气，而因时而变、永而为新的创新思维，才是新街口持续焕发商业活力的核心密码。

如今，沿着中山南路一路向南，南京新百中心店、中央商场新街口店的改造正在火热进行中；向东看去，印象汇也在进行着调改……

中央商场改造后效果图。 中央商场供图

南京新百百货事业部中心店常务副总经理孙金辉介绍，此次新百大楼的改造，分为内部业态优化和外立面焕新两个部分。在外立面改造上，新百将采用玻璃、石材与铝板复合幕墙打造商场外立面，大幅提升视觉通透感；最引人注目的改造亮点则是从莱迪广场一侧直达7层屋顶花园的专属飞天梯；在高空停机坪观光区，新百将依托玻璃栈道打造视野开阔的城市观景打卡点，定格城市风光。

南京新百改造后效果图。 南京新百供图

大洋晶典新街口店率先启动的东北侧外立面改造已经完工，全玻璃的白色幕墙简约摩登，让人眼前一亮。该商场负一楼的小吃铺计划改成网红市集，二楼将新增直播带货间。

新街口另一侧，已经开业22年的印象汇，正式启动了一楼公区及外立面的升级改造工程。未来，这里将拥有SuningMax旗舰店。

“一方面，周边新兴的头部综合体凭借精准定位、优越区位等形成了强大的人气引力场，对核心商圈客流产生明显分流；同时，新街口内部也在剧烈迭代，金陵中环等新项目的崛起，以及德基广场持续创新的场景体验，都在重塑着消费热力的分布地图。”中央商场新街口店企划部副经理姚磊介绍，作为南京第一家大型综合性百货，中央商场的空间改造同样正在进行。商场西北侧部分外立面改造作为一期改造工程实施，从效果图来看，外立面在采用大面积“金属幕墙+玻璃”组合增加层次感与通透度的同时，加入了流线型玻璃穹顶，打破了传统建筑的规整感，让立面更具曲线美感。

改变不仅发生在老牌商场，2025年4月试营业的“新伙伴”JLC金陵中环也迎来更新。连接商场东西两区的空中连廊正式进入建设阶段，预计今年6月10日完工。这条跨度约50米、底部距地面高度约24米的连廊，将带来新街口空中观景的黄金点位。

除了新街口商圈，整个南京的商业版图上，不少老牌综合体都迎来新面貌。经过1年多时间的闭店升级改造，南京城北老牌商业标杆——栖霞区迈皋桥商圈的万谷慧商业综合体，于2025年12月19日正式焕新开业。此次对一期进行全面改造，并与二期新商业融合，共同打造了总计约9万平方米的“多维消费场域”。

在承载着无数南京人回忆的龙江片区，新城市广场将在今年以全新面貌与市民重逢。扩容后的商业体量、更加丰富的业态组合，加上优化的连廊设计和便民设施，让这座老商场既保留熟悉温度，又增添现代时尚感。

长江北岸，江北印象汇3号门外拉起围挡，工人们正在加紧施工。墙面将新增大型屏幕与玻璃幕墙；地面喷泉工程正等待进场，与一旁口袋公园的叠瀑遥相呼应。

体验为王，商业生态“互补联动”

老旧商业体往往位于城市核心区域或成熟社区，承载着特定的地域文化与居民记忆——这是新建商业体无法复制的核心优势，也是避免“千店一面”的关键。

记者关注到，为进一步推动城市商业转型提质，2025年10月29日，商务部等五部门发布《城市商业提质行动方案》，提出21项主要任务，对城市商业体系建设工作作出部署。其中提到，推动城市商业业态升级，在城市中心区域、重点步行街（商圈）、旅游休闲街区、夜间文化和旅游消费集聚区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，提升国际化、高品质消费吸引力，一站式满足多元消费需求。

“结合现代消费新趋势和新需求，中央商场对内部商业动线、环境品质、新零售品牌业态进行整体提升，形成具有多元复合业态的特色商业体系，并推出新型体验空间，给消费者提供更多新体验。”在姚磊看来，老旧商业体改造需要构建“功能协同”的商业生态，让业态之间形成“互补”与“联动”，延长客群停留时间，提升消费转化率。

为此，已屹立于新街口八十九载的中央商场在此次更新过程中，积极引入运动科技、数码电子、健康护理等新兴业态，并规划“最美中庭”“六朝古都美食汇”等特色空间，接洽本土老字号、精致轻餐、顶级潮玩及前沿科技品牌。通过“零售+餐饮+娱乐”的生态闭环，让商场的功能从“购物”延展至全天候的“生活体验”：白天精粹购物，傍晚饕餮餐饮，夜间融入娱乐休闲，成为城市真正的“第三空间”。

新百则将在负一层打造“最南京”文化美食区，打造沉浸式文化消费空间，让游客在购物之余感受独特的金陵风情。

在《城市商业提质行动方案》中，还提出支持临近居民区的传统商场向“一店多能”的邻里中心转型，配齐一店一早、一菜一修、养老托育等基本保障类业态，引入娱乐、健身等品质提升类业态，搭载邮政快递、代扣代缴、再生资源回收等便民生活服务功能。

运营超10年的商业体江北印象汇紧邻居民区，在此次更新中，就充分利用立体空间，在三至四层挑空区域建设攀岩空间，打造青年运动新据点。此次改造，江北印象汇打破传统商业的边界，创新融合公园式商业，聚焦商业体的南侧和东北侧外广场、外立面与部分内部空间，打造集口袋公园、“运动+场景”、网红地标于一体的商业空间。

“我们以‘精准匹配、场景赋能’为核心，围绕‘全龄层、全时段、全场景’构建消费闭环。”万谷慧商业综合体相关负责人有着同样的看法，他介绍，万谷慧位于栖霞区迈皋桥街道，该项目一期于2015年开业，是迈皋桥片区首个大型商业综合体，一度是城北唯一的大型商业购物中心。经过十年岁月，为更好地服务周边社区，商业体进行了全面改造升级。此次项目引进多家城市及区域首店，并搭配众多优质连锁品牌，形成了差异化、互补型的品牌矩阵。此次升级不仅是硬件焕新，更将其定位从购物场所拓展为融合休闲、社交功能的“城市生活第三空间”，旨在成为城北居民的“邻里第二客厅”，为区域商业注入全新活力。

错位发展，差异化竞争成“长红根基”

“中华第一商圈”新街口的十多座商场，超百栋商务楼宇有着独特的“立体消费生态”。2024年，南京德基广场以245亿元的销售额首次登顶全球单体商场“新店王”。如果说德基广场是高端消费的“全球坐标”，金鹰、新百、中央商场等老牌商业综合体也通过焕新升级，成为大众消费的“流量引擎”。

2024年年底，完成新一轮升级改造的新百中心店正大门广场焕新登场，如今，节假日单日客流量超过10万人次已经成为商场常态。2025年新开业的金陵中环更是火爆出圈，以30%南京首店、超50家首发品牌的强劲阵容，与新街口商圈原有的德基、金鹰、中央商场等商业综合体一起构成“高端+品牌+潮流”的立体商业矩阵，不仅为“中华第一商圈”注入年轻化基因，更成为南京推进国际消费中心城市建设的关键落子。

“在激烈的商圈内部分流与外部竞争中，我们必须明确自身的独特坐标。”姚磊介绍，最新数据显示2025年11月中央商场客流同比下降12.5%，周边综合体的强势引流和新街口内部的项目创新，既带来压力，也启示必须错位发展，强化不可替代性。因此，中央商场选择深度绑定城市文化，强化“南京底蕴”与“在地体验”。无论是规划中的“六朝古都美食汇”，还是对本土老字号的扶持，抑或是建筑更新中对历史痕迹的尊重，都是为了塑造区别于其他国际化、标准化商业体的独特气质。

望向区域商业地标，2025年12月19日焕新开业的万谷慧人气爆棚，热闹非凡。“真的期待已久！以后逛街休闲的选择更多了，体验也会更好。”家住迈皋桥的市民王女士告诉记者，她一直关注着万谷慧的改造进展，对全新的环境和丰富的业态充满期待。

随着万谷慧的开业，迈皋桥商圈的商业能级和消费体验将得到显著提升，与周边商业项目形成互补与联动，进一步激发城北区域的商业活力，为居民构建更加便捷、多元的品质生活圈。

南京万谷慧“焕新升级”开业当天。 南京万谷慧供图

栖霞区迈皋桥街道党工委书记俞朝晖说，迈皋桥街道以商贸业为引擎，南京城北万象汇拔地而起，万谷慧商业综合体改造升级，花园城、弘阳广场等老载体也面貌一新。街道将继续优化营商环境，促进商贸与民生深度融合，全力打造一个更具吸引力、竞争力和幸福感的现代化宜居宜业家园。

江北印象汇东北侧紧邻居民小区，其“家门口”的口袋公园成为改造的一大亮点，集叠瀑景观、自然社交、宠物友好等元素，让休闲不必远行。据介绍，作为《泰山街道2025年桥北商圈品质提升行动方案》中“形象焕新、业态调优”的重要一环，江北印象汇的改造，不止于颜值的提升，更致力于为居民打造一个能提供优质服务、适配多元消费场景的生活新空间。

江北印象汇改造后效果图。 江北印象汇供图

2025年11月，已举办八届的中国城市更新论坛首场直播聚焦商业街区，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹提到，这是她第八年在城市更新论坛上发布《城市更新白皮书》，此次白皮书的主题是《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》。在秦虹看来，打造活力商业街区既是城市更新的重要部分，也是当前扩大内需拉动消费的重要抓手，更能满足人们对美好生活的向往。

【商圈规模】

商业力

2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》揭晓，南京新街口排名第二。

客流量

新百中心店节假日单日客流量超过10万人次已经成为商场常态。

首店引力

金陵中环以30%南京首店、超50家首发品牌的强劲阵容火爆出圈。

【内核升级】

中央商场

旨在“形成具有多元复合业态的特色商业体系”，通过“零售+餐饮+娱乐”的生态闭环，成为“城市真正的‘第三空间’”。

南京新百

将在负一层打造“最南京”文化美食区，打造沉浸式文化消费空间。

江北印象汇

创新融合公园式商业，打造集口袋公园、“运动+场景”、网红地标于一体的商业空间。

万谷慧

将其定位从购物场所拓展为融合休闲、社交功能的“城市生活第三空间”，旨在成为城北居民的“邻里第二客厅”。

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记者田诗雨朱旖旎夏思宇王婷婷