上海首轮土拍19宗地块全部出让，合计收金519亿元

2023年的上海首轮土拍排面十足。一家开发商报名十余块地、20余家企业抢一块地、拍地到深夜……超50家房企历经四天竞拍，最终有22房企成功摘地，部分房企则颗粒无收。

据统计，本轮上海土拍19宗地块全部出让，4宗底价成交，15宗地进入一次性报价，合计收金519亿元，平均溢价率为7.3%，热度显著升高。从拿地数量来看，仅保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地分别获得2宗地块，过往一口气拿下4、5宗地块的情况不再。其中，全场最贵的闵行梅陇地块由万科&中铁联合体获取，总价达75亿元。

在中指研究院上海常务副总经理张文静看来，如此激烈的竞争局面，是由于当前房企战略高度趋同，即向一二线核心城市聚集，叠加房企年初积极补仓等多重因素，推动了上海此次土拍热度高企。为了获取更高的中签率，房企更多地采取了联合体的形式拿地，19宗地块中有8宗由联合体获得，占比近5成。

核心城市不能缺席

“不少地块报名参与的房企多达20多个，也是近几年上海土拍市场少见的热闹景象。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦感叹道。据好地研究院统计，本批次参拍房企数量明显提升，超过50家（不含城投），是2022年以来最多的一次。

图片摄影：任玉明

从地块报名情况上来看，有半数地块获得了10家以上房企报名参，有4宗地块有超过20家开发商进行争夺。闵行莘庄16A-07A地块、青浦西虹桥龙联路北侧地块堪称全场最热，均收获了约30家房企的青睐。

同时，有多家房企一口气报名了10余宗地块的竞买，如招商蛇口、保利、华发，快速崛起的建发、象屿、越秀地产，以及“围标”事件之后首次参与公开市场拿地的万科、华润置地等。此外报名5宗及以上地块的还有中海、金茂、绿城、大家、大华等。

如此众多竞争者同时参与的一个结果就是不断被拉长的现场资料审核环节，以及快速结束的竞价环节。21日上午出让的闵行莘庄地块，在经过约2个小时资料审核等工作后，进入竞价环节仅约30秒，报价便触及中止价并转为一次性书面报价。

上述为众多房企关注的西虹桥龙联路地块更是历时8小时，期间出现一场系统问题，直至20日约22点30分才完成出让。“这也是上海土拍史上少有的现象。”卢文曦表示。

激烈的竞争下，一轮土拍中摘得4、5宗地块的情况不再。据统计，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地分别摘得2宗地块，已算得上是本场赢家；以全口径计，拿地金额最高的是万科，共斥资约114.3亿元。而包括中海等在内的房企虽则报名了多宗地块，但仍颗粒无收。

卢文曦向记者分析，本轮上海土拍的激烈态势主要由两方面因素构成。其一，按照现在的节奏，上半年获取的地块有望在2023年内上市销售、贡献业绩；其二，三月份时的市场情绪好转，这一轮调整的底部基本上已经出现，在这一情况下，对房企来说，核心城市的核心资产肯定需要配置，重点城市的土地市场自然也就不能缺席。

2022年以来，全国房地产市场分化严重，上海则一枝独秀。据好地研究院数据，在其他城市新房销售面积、金额均呈现较大降幅的行情背景下，上海全年商品住宅销售金额同比增长9%、成交面积仅有微小降幅。

2023年以来，诸多楼盘今年开盘认购成绩优于去年，去年销售较不理想的楼盘，今年的去化速度明显加快。好地研究院认为，在新房预期去化快、拿地利润空间大、土拍制度优化的形势下，上海不仅吸引全国性房企加大投资力度，还不断吸引着外来房企想要“分得一杯羹”。

联合竞买成主流

如此激烈的竞争形势下，在本轮土拍中，房企联合拿地的情况变得更为普遍。

除了过往上海土拍市场上常见的建发+联发、华发+越秀、招商蛇口+象屿之外，本次还出现了中铁建与万科、招商与南昌市政等形成了新的组合。而上述获取了两宗地块的6家房企中，皆有一宗地块是以联合体的形式获得。

同时，不少地块中有半数竞买人是以联合体的形式出现。在宝山大场镇地块的出让中，共计12位竞买人有7位是联合体，甚至有一组联合体由4家开发商组成，包括象屿地产、浙江交投、上海北蔡房地产、同进置业。这在此前的土拍中是颇为少见的组合形式。

卢文曦指出，这次集中出让土地比较多，房企要增加拿地概率必须“广撒网”，而这又对资金提出更高要求，采取多家房企联合可以提升“中签率”。

事实上，一直以来，上海都以高门槛著称，除了对房企资格审查严格之外，对资金要求也颇高。根据规定，房企须提前自有资金存入监管银行封存并实施监管，这笔资金通常为地块起价的100%-110%。

值得一提的是，本次土拍中，民营开发商的参与热情有了明显的提高。

据好地研究院统计，共有19家民企（含外资）参拍，除了金地、龙湖、碧桂园等规模房企，大华、宝华、华丽家族、同润等本土房企之外，还不断有新面孔出现在上海市场上，如天阳地产、金新城等长三角民企也意欲进军上海市场。由于资金实力的限制，上述民营企业大多数只参加1-2宗，参拍资金多在20亿元以下。

随着参与度的提高，民企的收获也有所增多。开拍首日，龙湖联合体便以底价拿下了嘉定区的江桥地块；深耕在金山的安徽新华，继续聚焦熟悉的板块，顺利摘得了金山区亭林镇地块。

从全国的土地市场形势来看，民企拿地的积极性也有较为明显的提高。

据中指研究院指数事业部分析师孟新增分析，部分城市民企拿地金额占比提升。在2022年22城集中供地累计拿地金额中，民企占比仅16%；2023年以来，22城已成交城市中，杭州、南京、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在五成以上，南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。