物业启用梯控引争议

本文转自：天津日报

物业启用梯控引争议

单方擅自设置涉嫌侵权 业主生活和安全存隐患

你们小区有梯控吗？不知从什么时候起，梯控成了高档小区的代名词，甚至一些老高层也试着给电梯装上IC卡，刷卡上楼，梯控本就是为了安全快捷的使用电梯，更好地服务小区业主，但是也暴露出一些问题，在个别物业公司手里梯控成了制约业主的利器。谁有权设置梯控？梯控是否合法？梯控启用后，产生的安全隐患如何解决？

梯控捆绑物业费 业主权益受损

北辰区璟园小区的业主陈先生最近就遇到了愁事。2022年12月中旬，物业突然启用梯控，没有说明原因，也没有征求业主意见。陈先生认为，启用梯控给业主日常生活带来不便，乘电梯只能停靠刷卡层，如有来访者还需要业主下楼接，原本只需运行一次，无形中反而增加运行次数。“更重要的是启用梯控存在极大安全隐患，电梯出现故障时,自救需要按亮每层楼，但电梯门禁无法按亮其他楼层，威胁生命安全。”据陈先生介绍，物业工作人员称电梯卡与物业费相关联，没交物业费只授权7天使用时间。业主们认为电梯作为住宅的一部分，小区所有业主均对其享有使用权，如果物业公司擅自设置梯控来强迫业主交纳物业费、影响业主基本生活，就是侵犯业主的权益。

梯控加“剪刀楼梯” 上不去下不来

王先生住在南开区秋泽园小区，梯控也给他的生活带来了不便。前段时间家里的卫生间总是滴水，检查发现是楼上装修时弄破了水管。“我们小区有梯控，我没有办法坐电梯通知楼上邻居。”按说从楼梯上一层楼也不是难事，但王先生家有个特点，小区的楼梯为“剪刀楼梯”，意思是单层只能上到单层，无法上到双层，“我家是双层，楼上是单层，我根本上不去。”无奈下，王先生只得通知物业联系楼上邻居。

维修水管也是个复杂的过程，邻居除了维修自家的部分，还需要将王先生家里房顶处的水管进行修理，因此上楼下楼是常事。“总不能每次都找物业，物业来得也不及时。”最终楼上邻居费了半天劲找物业要了张“万能卡”才得以解决。“剪刀楼梯”是个例，但即便是普通楼梯，安装梯控的小区上下楼也十分不便。“有梯控，即便是高层小区，也跟‘独门独院’一样，上不去下不来。”

梯控缺乏应急预案 限制楼长工作

梯控给居民带来了不便，因为缺乏应急预案，导致在实际使用中，不但拦住了居民的爱心，而且还存在安全隐患。

“我们邻居前段时间出差，家里留80多岁的母亲独自居住，她不放心，想让我时常去看看。”李女士住在6层，邻居住在13层，小区电梯安装了梯控，没有电梯卡根本无法到达。起初，李女士会找物业工作人员帮忙刷卡，次数多了，她也觉得麻烦。偶尔爬次楼，累得气喘吁吁。“邻居曾想把电梯卡留给我，可我担心卡在我手里，万一有个什么事情也说不清。”

另外，天津推行高层居民住宅“楼长制”，李女士的父亲是他们这个楼门的楼长，李大爷觉得做楼长最难的事就是上下楼，“社区居委会主任出面协调，物业才给我们几个楼长的梯控卡增加了层层停的‘特权’。”李大爷认为梯控启用后，物业也没有制定应急预案，出现紧急情况，救援人员根本无法及时有效地到达对应楼层。

各方说法

如何启用梯控缺乏法律规定

记者首先联系了北辰区璟园所属的恒逸华庭居委会，相关负责人介绍，璟园小区为新建小区，梯控是最初在小区建设的时候就设置的，但是一直没用，现在小区入住率超过50%，便考虑启用梯控，“我们同时也对物业公司提出要求，梯控不能捆绑物业费”。

那么谁有权设置或者取消梯控？该负责人表示，如果入住率增加后，业主对梯控反映仍然强烈，可以进行投票来决定这个事情。根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

采访中一位物业公司负责人则有不同的意见，“梯控属于物业公司内部经营行为，不受业主的制约。”但是，该负责人也坦言，对于因梯控造成的安全隐患，物业并未意识到，也没有纳入物业公司的应急预案中。

随后，记者又联系市住建委，相关工作人员称，《物业管理条例》中的规定确实只针对梯控的安装和拆除，对于既有的梯控，何时启用，怎样启用，启用之后如何管理等，并没有明确的规定。

天津融耀律师事务所王秀杰律师表示，根据相关建筑标准，新建电梯允许设置梯控，但是以此作为催交物业费的手段则涉嫌违法。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯作为住宅的一部分，小区所有业主均对其享有使用权，如果物业公司擅自以梯控来强迫业主交纳物业费，会破坏业主的基本生活条件，涉嫌侵权。如果因此给业主造成经济或人身损失，物业公司需承担相应的法律责任。

此外，物业公司启用梯控目的是更好地服务业主，应将由此产生的不便和隐患的解决方案纳入物业公司应急预案中，比如在紧急情况下，如何快速解除梯控及时救援等，而不是一控了之。