11场诉讼 5份行政通知……颐馨花园小区新老物业交接咋就这么难?

老的不走，新的已来 两家一起收电费导致欠缴被通知停电

有的赞同，有的反对 有业主对业委会看法不一打起了官司

11场诉讼，8份判决书、2份裁定书，另有一场是原告自愿申请撤诉;此外，街道办两次发通知、区住建局三次下达“限期撤场通知”、西安市未央区法院也已两次下达执行通知……尽管如此，颐馨花园小区的新老物业交接仍未能进行。

目前，该小区已发生因欠缴电费而被供电公司通知中止供电的事情，下一步还会发生什么?这让该小区业主们十分困惑而担忧。

小区公告栏上贴着停电通知、法院执行通知

近日，西安市未央区龙首北路颐馨花园小区业主向华商报反映，小区新老物业交接难，老物业拒不离场被业委会起诉，法院判决要求老物业撤出小区，但老物业拒绝执行。业主们非常无奈，因为这样的局面已影响到了正常生活，2月28日，小区各栋楼每单元出现仅有一部电梯能运行的情况。

3月4日，华商报大风新闻记者来到该小区。一进入该小区东门，就在公告栏上看到两份文件。

一份是供电公司所发的欠费停电通知：“截止到2025年2月27日，小区已拖欠2024年12月和2025年1月电费及违约金，共计欠费165567.4元。”“我公司将于2025年2月28日10时起，依法依规对该小区采取中止供电”。其中特别提到“恳请小区物业相关单位及时解决该小区用电管理问题并交清所欠电费”。

另一份是西安市未央区人民法院所发的执行通知，通知提醒：该院在执行申请人颐馨花园小区业主委员会与被执行人西安颐馨物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，“本院(2023)陕0112民初34431号民事判决书已发生法律效力。责令西安颐馨物业管理有限责任公司于判决生效之日起30日内退出颐馨花园小区，并于判决生效之日起30日内向颐馨花园小区业主委员会移交物业服务用房、物业管理设备、设备和物业服务所必须的资料等文档(具体信息以判决内容为准)。”

通知中还提到，法院此前已向被执行人办公场所张贴腾房通知，被执行人未主动履行执行义务。“现再次责令被执行人西安颐馨物业管理有限责任公司履行生效法律文书确定的义务，于2025年2月28日起退出颐馨花园小区，不得在颐馨花园小区从事物业经营服务活动。逾期拒不履行，就此产生的法律责任由被执行人颐馨物业管理有限责任公司承担。”

业委会成立后选聘物业的前前后后

该小区业委会主任杨亚娟给记者出示了8份判决书、2份裁定书，以及未央宫街道办给颐馨物业下达的2份撤场通知、未央区住建局给颐馨物业下达的3份“限期退场通知书”、未央区法院下达的2份执行通知。

杨亚娟介绍，颐馨花园小区于2006年建成，共8栋楼，1338户，建设单位为西安投资公司。2006年9月，西安投资公司与西安颐馨物业管理有限责任公司签署了小区前期物业服务合同，合同期限为小区业委会成立之日止。

2022年9月29日，颐馨花园小区业委会成立，并在未央区行政审批局备案。“业委会成立后，就小区环境卫生、设施设备维护维修等各项工作与颐馨物业负责人进行沟通协商，但均未得到有效解决。发函十余份，要求其整顿改善小区环境，也均未得到回复。”杨亚娟说，“2022年12月9日，业委会约谈颐馨物业法定代表人，就小区各项工作事宜进行沟通后，解决了业委会办公用房，在小区南门口4号楼租了一个地方，但其他需要提供的资料仍不移交。”

“因颐馨物业与小区的服务合同已终止，在没有合同制约的情况下，业委会和前期物业无法有效沟通，更谈不上代表全体业主对物业服务工作进行监督。”杨亚娟表示。

“在业主强烈要求下，2023年1月4日，业委会发布了《关于召开颐馨花园小区第二次业主大会会议的公告》，拟定了三个议题。2023年2月25日，业主大会会议表决结果公布，公示后形成了三项决议，其中包括同意授权业主委员会以公开招标方式重新选聘物业服务公司，并与中标公司签订物业服务合同。”杨亚娟说，“随后，业委会通过陕西政府采购网面向社会招标新的物业服务公司。当时，多家物业公司参与竞标，颐馨物业公司也参与了，最终中标单位为陕西旭辉物业有限公司。2023年4月23日，业委会代表全体业主与中标单位签订了小区物业服务合同，后来陕西旭辉物业公司在未央区行政审批局进行了物业合同备案。”

2023年5月19日，未央宫街办向颐馨物业下发了撤场通知。“2023年5月20日，陕西旭辉物业公司依照合同进驻小区进行服务，但因颐馨物业阻挠破坏，无法正常开展工作。”杨亚娟说，2023年6月23日，未央区住建局向颐馨物业下发了限期撤场通知。“但颐馨物业不但不撤出，还于2023年7月10日组织人员将旭辉物业强行驱赶出小区，并拆毁了业委会牌子，导致旭辉物业工作人员和业委会成员受伤住院。”

2023年7月11日，未央宫街道办事处再次向颐馨物业下发限期撤出通知;8月23日，未央区住建局再次向颐馨物业下发限期撤场通知。但颐馨物业依然拒不执行。

11场诉讼的主要内容及经过

杨亚娟说，2023年7月，颐馨物业以合同纠纷为由将业委会诉至未央区法院，经过一次庭审后，在当年9月4日第二次庭审时，颐馨物业自愿申请撤诉。但随后，业委会又被业主郑某、宫某某以及业主晁某某诉至法院。“他们向法院提出的诉讼请求都一样，就是请求法院‘判令撤销被告于2023年2月25日作出的同意授权业主委员会以公开招标方式重新选聘物业服务公司，并与中标公司签订物业服务合同的决定’，其实这是业主大会形成的决议。这两起诉讼的主要目的是想通过诉讼方式否认业委会的合法性和第二次业主大会决议的合法性。但经过未央区法院一审、西安市中院终审，均判决驳回其诉讼请求。郑某、宫某某向省高院申请再审，今年2月12日也被省高院裁定驳回。”

“2023年10月9日，业委会向未央区法院提起诉讼请求，要求西安颐馨物业管理有限公司退出小区，并依法进行移交。经未央区法院审理，2024年6月25日判决西安颐馨物业管理有限公司自判决生效之日起三十日内退出颐馨花园小区，并在判决生效之日起三十日内完成移交。颐馨物业不服一审判决提起上诉。西安市中院二审后于2024年10月16日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。”

在此期间，2024年6月13日，未央区住建局向颐馨物业公司第三次下发了限期撤场通知。2024年7月24日，在未央区住建局、未央宫街道办事处、未央宫派出所现场指导监督下，陕西旭辉物业正式进入小区为业主服务。

杨亚娟说：“小区东门口公告栏上贴着的未央区法院执行通知，其实已是法院工作人员第二次来小区张贴了，第一次是去年12月6日。但截至目前，颐馨物业依然未退出，移交工作也依然未展开。”

“2024年，颐馨物业还以侵权责任纠纷为由起诉了业委会和旭辉物业，请求法院‘判令被告立即停止侵权售电违法行为’，并‘赔偿违法售卖原告电能合计15.88万元’。因其所提交证据无法证明旭辉物业售电与其主张的109876.51元差额存在因果关系;同时，业委会并非小区的物业服务主体，亦非售电方。这些诉讼请求均无事实基础和法律依据，一审被未央区法院驳回。上诉后，二审也被市中院驳回。同时二审判决书中还明确指出：‘本案中，颐馨物业公司受案涉小区的建设单位西安市投资公司委托，对案涉小区的管理期限自2006年10月1日至业委会成立之日止。颐馨花园业委会已选聘新物业公司即旭辉物业公司入驻案涉小区提供物业服务，原物业公司即颐馨物业公司并未从案涉小区退出，新旧物业公司至今未进行物业手续交接，颐馨物业公司、旭辉物业公司同时向小区部分业主收取电费。颐馨物业公司主张颐馨花园业委会、旭辉物业公司的售电行为构成侵权，无事实及法律依据，本院不予支持。’”

“此外，还有业主起诉业委会要查业委会的账，因为业委会出示了已公布的证据，该业主在法庭上最终申请撤诉。”杨亚娟说。

老物业及部分业主的观点与当前现实

既然政府部门已多次明确要求退出，法院判决也很清楚且已进入执行阶段，老物业为何仍未退出?

3月4日，在西安颐馨物业管理有限公司，该公司一位负责人在接受记者采访时，一是仍表达了对业委会成立的合法性、选聘新物业的程序合法性，以及业委会、新物业工作问题的质疑，二是认为目前其公司仍为小区服务，小区售电权只能归属其公司，认为是旭辉物业公司也同时收取电费，才导致了目前因欠缴电费而被供电公司通知停止供电的局面。

在刚开始采访不久，有六七位业主也来到现场，表达了对业委会成立的合法性、选聘新物业的程序合法性，以及业委会、新物业工作的质疑，认为相关决议不能代表全体业主的意思，并表示他们已经启动了对业委会的罢免工作。物业负责人则称，“是业主不让老物业退出，这也代表了民意。”

采访结束时，物业公司工作人员还建议记者去看看小区东边的墙壁。记者注意到，大幅文图几乎占满了整面墙，主要是对业委会和旭辉物业工作的质疑，标题有：“小区业主们联合起来联名罢免不负责任的业委会”“小区这两年为啥这么乱?根源在哪里?”在这些文图信息下，几乎每块都有红字标注的“颐馨花园业主搜集整理”。

3月5日，记者从未央区住建局物管科了解到，他们也正在关注该小区的情况。虽然此前区住建局所发的“限期撤场通知”中两次明确提出，如在限期内无法完成交接工作，将按照相关法律规定处以五至三十万元的罚款，但实际上此前并未予以处罚，目前主要是配合法院开展执行工作。

>>记者手记

新老物业交接不能一直是问题

颐馨花园的情况其实挺清楚，不仅政府职能部门一直态度明确，且老物业的退场也已进入了法院执行阶段。对于颐馨花园小区的广大业主来说，也迫切需要一个更有秩序、更加和谐的生活环境。对于即将退场的老物业来说，也需要对自己做一个总结，面向市场的路需要怎么走才能更稳健。只是值得思考的是：新老物业的交接为何总是这样剑拔弩张，总要积累如此多的情绪、爆发如此多的冲突、消耗如此多的司法资源?难道就没有更好的解决办法吗? 华商报大风新闻记者 石铮

来源：华商网-华商报

编辑：王莉文