物流地产租赁及投资市场蓄力复苏

本文转自：新闻晨报

过去一年，仲量联行对全国24个主要城市物流仓储市场监测显示，新增供应共计1,179万平方米，同比上升22%。其中，长三角地区新增供应同比上39%。市场需求体现结构性变化，来自第三方物流、电商及制造业的租赁需求在各地市场基本保持平稳或仍有一定增幅。部分新兴行业，如跨境电商、生物医药、新能源相关企业为物流地产市场提供了有力的支撑，多元化趋势加强的市场需求结构推动多个市场净吸纳量显著提升。这是仲量联行发布中国物流地产市场趋势及展望报告透露的。

积极因素正在积聚，消费渐进式恢复

展望2024年，庞大的消费潜能以及日益升级的消费需求为经济持续向好提供了坚实支撑。未来，提振有效需求、激发有潜能的消费，还需要适应消费者个性化、多样化消费的趋势。为适应这一趋势，传统综合类电商及社群类平台也正在进行全方位的变革，纷纷通过“内容分享+直播带货”方式提高电商转化率，发展同城零售配送业务，为消费者提供更快捷、高效的购物体验。因此，我们预计传统电商物流市场总体需求在短期内依然会保持平稳。

随着经济逐渐恢复，实体零售业有望保持回暖趋势，消费场景逐渐得到修复。实体零售经营者积极适应市场变化，将采用更灵活的经营策略，包括提供个性化服务、优化库存管理以及加强线上线下融合，以满足消费者需求。实体商超也正发展其即时配送服务，使消费者可以更加便捷地获取所需商品，加速线下传统零售业务的数字化升级。此外，零食折扣店与平价超市拓店步伐显著加快，进一步辐射广大下沉市场，将推动线下零售市场不断开辟新的增长空间。

线上线下消费潜力的释放，有望为消费市场渐进式恢复提供助力，满足消费者多元化的购物需求，为相关物流仓储需求复苏提供更广泛的支持。

消费行为模式转变，催生经济新业态

新型消费行为模式的崛起与经济新业态的发展相伴而生，以短视频与直播电商为代表的网上零售新业态也正方兴未艾。传统综合电商拥有较多自营业务，通常作为独立主体租赁仓库。而短视频与直播这类新兴电商自营商品业务相对较少，往往通过委托第三方物流公司和供应链管理公司提供仓储配送服务，供应链被进一步整合重构。

伴随网上零售格局的重构，电商物流市场仓储需求来源同步转向，传统电商与新兴电商仓储需求也将呈现此消彼长的趋势。此外，短视频与直播类平台的商品内容更多来自中小商家，同时新兴电商模式也正在着力培养更多销售规模更小的、面向中小商家的腰部主播。但销售规模有限的中小商家物流仓储成本较高，对此短视频和直播类平台采取新的电商物流仓储模式，为商家提供云仓及供应链管理服务，帮助其降低物流仓储管理成本。随着各平台对中小商家的扶持力度加大，以及自营电商货品的完善，预计未来短视频及直播类平台的物流仓储需求将进一步增长，百花齐放的新兴电商生态有望支撑起更多仓储需求。

多元化需求支撑市场，新增供应回落

2023年华东地区物流地产需求呈现弱复苏态势，加之供应集中释放，大部分市场空置率有不同程度的升高。但是，区域内需求来源保持多元化发展。来自第三方物流行业、制造业尤其是新能源相关企业及电商的需求保持稳定，其中第三方物流行业仍为物流地产主要需求来源。2023年，无论是头部第三方物流服务平台还是本地快递快运服务商，在全年各季度仍有稳定的租赁活动。近期，第三方物流公司在上海、苏州等城市均有较为积极的租赁表现。随着国家对“双碳”战略的持续推进，新能源相关制造业在长三角地区的租赁活动也较为活跃。就电商租户的需求而言，虽然部分城市受到其搬入自建库的影响，但整体需求保持相对稳定，尤其是在企业降本增效的需求推动下，其在不同市场之间的流动正在增加。

供需持续改善，物流地产蓄力复苏

据仲量联行统计，2024年全国24个主要城市合计新增供应预计将达到944万，较2023年 全年新增同比减少20%。分区域来看，尽管长三角地区在全国新增供应中贡献超40%,但同比而言，市场已进入供应下行区间。

传统租赁需求平稳，托举需求基本面。随宏观经济基本面的持续向好，消费持续复苏，第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求预计将保持平稳增长态势。尤其是在新增供应较为集中的市场，由于成本优势显著提升，包括生活消费品等零售类需求在内的传统需求将被进一步释放。城市产业功能调整的推进也将为这些市场带来成本节约型客户的需求增量。

非传统租赁需求份额扩大，增强市场信心。消费行为模式的新一轮迭代与经济新业态的蓬勃发展将在全球范围内持续推进并形成协同效应。其代表的新型生产-消费模式也将促使供应链流通及仓储需求结构的转型。因此，以新兴电商平台(包括跨境电商平台)及高端制造业为代表的非传统租赁需求将作为市场中不可忽视的新兴力量，带动需求端的结构性升级和持续回暖。

更多城市空置率有望得到改善。随着供求矛盾的逐步缓和，预计2024年全国24个主要城市物流地产市场合计净吸纳量将达到近900万平方米，同比增长约23%。尽管仍处供应高峰期，预计在需求的逐步向好和业主持续推进降本增效策略影响下，长三角及京津冀地区2024年空置率将继续下调。供需两端期望扭转，巩固投资市场信心。中长期而言，仓储作为消费及工业必不可少的供应链环节，需求将会随社会经济发展持久增长，入驻率、去化周期及租金走势等资产表现基本面必将向好。