镇巴法院诉前调解妥善化解65件物业服务合同纠纷

本文转自：汉中日报

本报讯（通讯员 范纬 张军）2月7日，镇巴县法院立案庭将最后一批物业服务合同系列案的民事调解书送达至B小区各业主手中。至此，65件物业服务合同纠纷案件得到高效妥善化解，圆满解决了困扰65名业主长达两年多的难题。

2023年1月，县法院立案庭陆续收到了B小区共计65名业主递交的诉讼材料，要求被告某物业公司退还装修保证金。立案庭工作人员通过分析案卷材料、组织双方当事人沟通等方式，明确了该系列案件基本事实：2014年8月3日，A房地产开发公司与被告签订了《B小区前期物业管理服务合同》，原告系B小区（A房地产开发公司开发）业主，依照约定向被告支付了装修保证金，因被告存在管理混乱等问题，A房地产开发公司于2020年5月19日与被告解除了前期物业服务合同。解除合同次日，被告公司全体成员搬离B小区，回到其公司住所地。原告多次与被告协商，要求其退还装修保证金及超收的物业费，因被告公司住所地位于外省，处理问题不便，原告与其多次协商无果，故诉至法院。

分析研判案情后，立案庭工作人员认为该系列案件事实较为清楚，涉及人数众多，单起案件标的额不大，可运用诉前调解的方式化解矛盾纠纷。该系列案件中，B小区业主要求退还保证金与被告要求业主补交物业费的情况交叉。被告也明确表示之后会递交诉讼材料，起诉要求业主补交物业费，涉及业主户数高达150余户。经过了解，业主拖欠物业费的原因主要是认为被告管理不到位，收费过高，被告则辩称其已按照合同约定提供了符合标准的物业服务。立案庭工作人员在案件调解之前，先后到 B小区、自来水公司、县发改局进行走访调查，取得了翔实的证据，为解决双方的矛盾做了充分的准备。

调解当天，65名小区业主到达法院，在立案庭工作人员的主持下，物业公司代表和小区业主坐上了调解席。该系列案件法律关系较为清楚，难点在于涉及人数众多，未形成统一意见，且被告在履行物业合同过程中曾因消防管理不到位受到相关部门处罚，又因车位管理不善导致多起业主争抢车位事件的发生，小区业主怨声载道，拖欠物业费事件频发。在此情形下，A房地产开发公司与被告解除了前期物业服务合同，后在长达 2年多时间里，原、被告之间退还保证金、补交物业费等问题一直未能解决，双方矛盾日益尖锐。调解过程中，每每出现双方情绪激动，偏离调解的情形，立案庭工作人员便及时“灭火”，将双方思路拉回到解决问题的方向上来。向原、被告释明关于物业服务合同的法律规定，对双方有争议的条款进行解释，并在调解陷入僵局时及时采用“背对背”的方式单独给双方当事人做思想工作。对被告提出下调收费标准，且对B小区所有业主统一适用该标准的方案后，被告表示不能接受，立案庭工作人员拿出证据材料，被告终于认可其收费标准偏高，并同意让步。

本以为调解终见曙光，原、被告双方又因履行期限未能协商一致发生了争吵，立案庭工作人员电话联系被告公司负责人，向其详细说明了法律规定及案件调解进度，并提出适中的调解方案，几番磋商后，最终该方案获得了原、被告双方一致认可，原、被告也从见面时的剑拔弩张到握手言和，该系列纠纷得以圆满解决。

因案件数量较多，调解工作完成后，后续事务仍需要大量时间处理，立案庭调集多名干警，明确分工，大家各司其职，最大限度提升工作效率。