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业主在房屋外墙设置广告却被要求有偿租赁
本文转自：上海法治报
业主在房屋外墙设置广告却被要求有偿租赁
法院：开发商条款无效
□法治报记者 季张颖
法治报通讯员 咸利芳 白云
汤先生在买的房屋外墙面上设置品牌广告，却被要求有偿租赁，原来预售合同补充条款约定，外立面可见的广告位权益为开发商所有。汤先生据此认为这是格式条款，侵犯了业主的合法权益。近日，崇明区人民法院开庭审理了这样起案件，法院判定开发商以格式条款约定的方式保留外墙使用权等权益，而排除了业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利，于法不合。
商品房外墙权益归属哪方？
2016年9月，汤先生（乙方）与某商业发展有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。
预售合同补充条款中第十四、十五条约定：乙方同意外立面可见的广告位权益为甲方所有，在不影响乙方正常使用的前提下，甲方有权在本物业的屋顶、外墙面等位置设置宣传材料。
2021年4月，汤先生在涉案房屋外墙面上设置品牌广告，后物业公司向汤先生发送《广告位租赁协议》，要求其有偿租赁涉案房屋外墙面的广告位。
对此，汤先生认为，某商业发展有限公司在未经全体业主同意的情况下，擅自在其格式条款中将外墙面权益约定归其所有，侵犯了业主的合法权益，要求法院依法确认双方签署的《商品房预售合同》补充条款中第十四、十五条无效。
法院：格式条款于法不合
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分。
根据建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。
法院审理后认为，本案中，涉案房屋的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有。对于共有物的处分应取得共有人的一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效，任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。某商业发展有限公司以格式条款约定的方式保留外墙使用权等权益，而排除了业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利，于法不合。
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快照生成时间：2023-05-10 09:45:31
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