中国的房地产市场，正在步入第三阶段

9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

从房地产市场放开到现在，中国的房地产市场，已完成了前两个阶段的任务，正在步入第三阶段。

第一阶段，市场繁荣、风险积聚阶段。从市场放开到2016年12月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，这是房地产市场最热闹、最火爆、最疯狂，也是最繁荣的阶段，同时，也是风险快速积聚的阶段。在这个阶段，全国各地的房地产市场都快速启动、快速推进、快速火爆，就连很多四、五线城市，也进入了房价疯狂上涨轨道，一、二线城市房价就更是像脱了缰的野马，以至于一些鸟不拉屎的地方，只要把房子建起来，都会有人去抢购。

殊不知，房价不像人的个儿，只长不掉，也不像跳高比赛，跳不过就按照这个高度算成绩，房价没有最高，也没有最低，而是高高低低不断变化、涨涨落落不断调整。因此，持续的上涨，尤其是大幅上涨，风险也在不断积聚。只是，被房价上涨和市场火爆冲昏了头的管理层，只看到房价上涨带来的政绩、利益，而没有看到市场积累的风险。自然，就会风险越积越多，问题也越来越大。而在这样的风险积聚中，远在地球另一端的美国，则虎视眈眈地盯着中国的房地产市场。也正因为如此，2016年12月14日召开的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。可以说，“房住不炒”定位，是楼市调控最有效、最有力的手段，也是最科学、最合理的方法。中国的房地产市场，是在“房住不炒”定位下，才收住了疯狂的脚步，开始理性思考问题。相关的调控政策，也都随之出台，且都具很强的针对性。

第二阶段，风险爆发、风险释放阶段。随着“房住不炒”定位的提出，以及各项调控政策的出台，房地产开发企业融资的难度加大了，国内金融机构已经不允许再向开发企业发放增量贷款。即便同意，也数量非常有限。而此时国际市场资金，则因美国的持续降息，融资成本极低。因此，相当一部分房企开始融入美元资金。因此，尽管国内融资难，国际市场融资相当容易，房企都把眼睛盯住了国际融资，凡是上了一点规模的房企，都融入了大量美元资金。在市场火爆时，当然没有问题。如果市场出现问题，美元债就会风险立即爆发。

而此时，最令人担心的事，也于2022年发生了，那就是美联储加息。而这次美联储的加息周期，最主要的针对者，就是中国的房地产市场、中国的开发商。持续的美元加息，让中国房地产开发企业的融资成本一下子大幅增加。从1%、2%左右的利率到5%以上，开发商的美元融资成本将增加多少，相当一部分开发商陷入了严重的困境之中，想偿还美元债，银行融不到资，手中也没有钱，只能眼睁睁地看着手中的美元债风险加剧，却又无能为力。最终，风险爆发了，恒大、融创、碧桂园、华夏幸福，最终让“活下去”的万科也陷入资金链紧绷风险。因此，管理层被迫放宽开发企业融资的政策，帮助开发企业释放风险、稳定资金链，尤其是确保购房者利益不受影响。

第三阶段，化解风险、平稳发展阶段。在经历了前两个阶段后，房地产市场正在步入风险化解阶段。虽然没有发生系统性风险，但是，房地产市场的风险仍然是非常大的，被房地产开发企业拖垮的实体企业也不在少数，尤其是开发企业的供应商，很多因为开发企业资金链断裂而破产或陷入严重困境。别的不说，单是恒大一家企业，全国就不知道死掉多少企业，有的甚至是地方的明星企业，也在一夜之间消失了。

而从决策层、管理层去年以来出台的政策看，房地产市场宽松基调是非常明显的，救房地产市场的目标也是非常明显的。虽然开发企业的问题，大多是自己造成的，理应由他们自己解决。但是，在大环境下，过度责怪开发企业，也是难以解决已经出现的问题的。更何况，明眼人都知道，所有这一切，都是地方政府造成的。因此，给开发企业以资金支持，还是必要的，也是应对美国割中国企业韭菜、置中国房地产市场于死地必须采取的措施。而中央提出的“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”“降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”都是十分必须、十分及时、十分重要的。也只有这样，才能把房地产市场的风险化解掉，才能真正构建房地产发展新模式。而这个新模式，不仅要让房价稳定，也要让居民认可，更要让市场有秩序、可持续。