实探｜广州澳洲山庄32套法拍房流拍

9月12日，阿里法拍平台上的32套广州澳洲山庄法拍房因无人报名竞投而流拍。据悉，该批法拍房源集中在聚龙居EA194、EA195、EA196栋中，户型面积在56平方米-69平方米之间，起拍套均总价107万-126万元，折合起拍价格1.65万-1.85万元/平方米。对于其流拍的命运，业内人士和众多房源围观者表示并不感到意外。

13日，羊城晚报全媒体记者探访位于广州地铁21号线金坑站旁边的澳洲山庄了解到，澳洲山庄绝大部分建筑仍处于闲置状态，虽有少量业主居住，但他们表示这里的房子还不能办理房产证。产权不清晰，是此批房源流拍的根本原因。

房源多种瑕疵叠加

熟悉法拍房市场的买家知道，具备两种素质的法拍房才有更高的价值：一是产权清晰、最好能交吉（即交付使用），二是起拍价格比普通市场价要低。这两点中，第一点尤为关键。

从拍卖平台公开的房源照片可见，此次推出拍卖的房源所在楼宇外立面是裸露的水泥，很多房源连门窗都还未安装，部分低楼层的房源有进行简单装修，里面摆放了办公桌、床铺等。

这种“卖相”的房子，在近年广州的法拍房市场中都非常少见。法院公告更对房源做出了特别提示：待拍卖房屋目前未办理产权证、未建筑施工完成、未验收、未通水电，不具备交付使用入住的条件。“拍卖标的为瑕疵品拍卖，法院不对财产质量作瑕疵担保，但负责成交后的场地交付并办理预售过户登记，不承诺办理产权证。”

从价格方面看，1.65万-1.85万元/平方米的起拍价也不具吸引力。项目附近、同样以山水资源为卖点的御湖名邸，目前其联排单位的二手楼价约为2.5万元/平方米。且不说澳洲山庄房源的素质与御湖名邸差别巨大，哪怕是素质相近的房源，按照法拍房市场行情，房源的起拍价为普通市场价的一半甚至更低，对买家才会有较大的吸引力。

网络司法拍卖的工作人员表示，此次标的流拍后，有可能进行下一次的降价再拍，但目前还没开启二轮拍卖的程序。

业主期盼早日“领证”

流拍房源所在的澳洲山庄，目前是什么状况？羊城晚报全媒体记者13日到现场一探究竟。

从天河区珠江新城出发，经华南快速干线、广汕公路，30多分钟车程可到达该社区大门口。虽说是大门，这里只有一个安保门岗和一排用于车辆通行的简易闸门。门岗的一位保安，听记者说是前往看拍卖的房源，随即表示拒绝进入，理由是“并非小区业主，不能看房”。随后记者以去社区里面一个饭馆吃饭为由进入后，想再进入下一道门岗时，另外一个保安再次把记者拦下并劝离，理由同样是“非小区业主不能入内”。记者留意到，这些保安的制服上写着“宏鼎物业”。

饭馆里一位食客告诉记者，她们就住在饭馆后面一栋楼的五六十平方米的房子里，宏鼎物业是小区物业管理公司，她们每个月缴纳的物管费和垃圾费大概500元，且水费和电费用的是商用标准，比民用水电价格高一倍以上。

记者留意到，该饭馆所在的一排楼宇，算是入住率比较高的楼宇。一栋7层高的楼梯楼，裙楼开设了部分商店，除了饭馆有些人气外，其他商店多为关门状态；上面的有些房子装上了空调和防盗网、晾晒了衣服、种了绿植。不过因遭受20多年风雨且欠缺保养，楼宇外面的马赛克逐渐剥落，露出黑色墙体，乍一看去宛如“楼体发霉”。上述食客说，这一排楼宇算是比较像样的，山庄里面还有很多楼宇连外墙都没粉刷、门窗也没装，一直是“烂尾”状态。一位婆婆说，“这里没有房产证，因为他们说这里验收不合格。”尽管如此，老两口住在这里也有20多年了，“毕竟这里还有房子”。眼下，他们最大的心愿就是早日拿到房产证。

房产置换工作在推进

20世纪90年代，由澳美公司开发、占地千亩的澳洲山庄以“首期付3.8万元，月供480元，拥有在澳洲的度假环境”的宣传广告，引来数千名购房者，据载约有2000户签了购房合同，但从1998年开始该项目因资金问题导致建设停滞，至今已长达25年。

从多方报道看，近十年，包括开发商、政府部门等多方都持续推动该项目重建，但终因债权纠纷复杂至今重建未果。资料显示，此次推出拍卖的32套房源，因相关申请人持续申请执行澳美公司的欠款，该批房源终被法拍。

对于小区的前途问题，有居住其中的住户说，黄埔区正在推进由政府主导的购房业主房产置换工作，不过还没看到正式的文件公布。黄埔区相关工作人员在回复媒体问题时表示，目前相关工作正在全力推进中，暂不作公开回应。

澳洲山庄的区属问题也值得一提。越秀区人民法院的拍卖公告显示，该批标的名称为“广州市增城区增城澳洲山庄”，即增城区物业。但查阅资料可以发现，2005年时澳洲山庄所在的金坑村，由隶属增城区中新镇变成萝岗区九龙镇，2014年萝岗区并入黄埔区，澳洲山庄就变成隶属黄埔区。

项目的区属，按照现行的广州楼市政策，会涉及到限购与否的问题。此次拍卖，将澳洲山庄32套房源划回增城区，属于楼市里不限购的范围。不论有无广州户口，都能购置增城区的房产。

来源 | 羊城晚报•羊城派