招商蛇口三季报：实现A股首单回购贷款，多元业务竞争力凸显

今年以来，尽管政策持续倾斜，但房地产的恢复是一个缓慢的过程，楼市仍旧低迷。国家统计局数据显示，今年1-9月，全国新建商品房销售面积7.03万平方米，同比下降17.1%，新建商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%。受此影响，TOP100房企前九月销售总额也同比下降38.8%，仅为2.97万亿元。

但依靠稳健经营，招商蛇口仍逆势实现“稳中有进”：销售跑赢大市、财务水平依旧保持健康、旗下商业REIT上市、获得A股首单回购贷款。

10月30日晚，招商蛇口（001979.SZ）发布三季度业绩报告。三季度末，公司总资产9,188亿元；归母净资产1,103亿元。1-3季度，公司营业总收入780亿元，归母净利润26亿元，经营活动产生的现金流量净额为130亿元，同比降幅比半年度大幅减少。

招商蛇口表示，未来将始终坚持稳健运营的理念，践行高质发展。围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”，聚力推动高质量转型发展。

行业排名稳定，优质土储充足

三季报显示，今年1-9月，招商蛇口累计实现签约销售金额1451.71亿元，累计实现签约销售面积642.44万平方米。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。

这是招商蛇口始终坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，持续深耕高能级区域与一二线核心城市的成果。

具体来看，招商蛇口在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。

前三季度，招商蛇口强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。根据招商蛇口的公告显示，1-9月招商蛇口共获取14宗地块，总计容建筑面积140万平方米，总地价289亿元。

在深耕核心城市的基础上，近年来招商蛇口也一直提升“内核”，加大在投研、产研和科研体系方面的建设，持续迭代升级系列产品，不断提升产品力。

前三季度，为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，招商蛇口推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。

持续提升产品力的同时，招商蛇口还在不断升级服务理念。旗下招商积余聚焦服务力打造，建立起了一套成熟的服务力建设模型，从客户需求分析、产品服务体系、产品服务落地策略与路径等方面，系统地展现招商积余服务力的打造；从产品力、数智化、组织、安全四个方面为服务力提供支撑；通过经营业绩、行业地位等维度的提升，体现服务力打造成果成效。

凭借坚持稳健经营的理念，践行高质量发展，招商蛇口在行业震荡期展现出强大的定力与韧性，自2023年以来，无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口已稳居行业前五。

业内人士认为，预计在未来一段时间，房地产整体仍将是支持行业健康发展的政策为主基调，加上宽松的货币环境，供求关系健康的一二线核心城市将继续保持良好的发展态势。招商蛇口聚焦高能级区域，不断打磨产品力，不仅有利于把控风险，提升市场占有率，还能为其后续利润增长提供持续动力。

财务健康，获得A股首单回购贷款

财务健康一直是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标，尤其是在当下行业深度调整期，财务稳健至关重要。

从不同维度来看，会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长，代表着产品在行业内受认可；现金流充裕，能够及时偿还短期债务和利息，表示安全阈值高；财务结构的多元化，反映其公司在行业内的多维创收能力。

同时，招商蛇口全面落实降本增效举措，抓住LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。2024年半年度综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。

值得一提的是，招商蛇口已于10月20日获得招商银行深圳分行股票回购专项贷款额度，这也是A股首单股票回购专项贷款。

公告显示，招商蛇口与招商银行深圳分行签署《合作协议》，并获得《贷款承诺函》。根据协议，招商银行深圳分行将为公司提供不超过7.02亿元的贷款额度，用于公司股票回购项目。贷款期限为12个月，利率不超过2.25%，且不高于市场利率。

这不仅体现了招商蛇口积极响应国家政策号召，维护资本市场稳定运行，助力巩固和增强经济回升向好态势的坚定决心，也显示出上市公司及其控股股东对对招商蛇口未来发展的强大信心。

多元赛道并行，发力新业绩增长点

近年来，行业发展逻辑发生了根本变化，不少房地产企业纷纷转型，寻找自己的“第二曲线”。

招商蛇口也一直在发力提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比，着力形成稳健均衡多元的业务结构。

上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

而其运营收入多数来自企业商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等业态的运营。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的产业园业态。目前的产业园布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

据了解，目前蛇口产园REIT运营稳健，并在2023年6月16日完成扩募收购资产，进一步扩大了在大湾区的产业园区资产布局。

除基础设施REITs外，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商蛇口租赁住房REIT”）在8月30日获得证监会注册批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成为保障性租赁住房类基础设施公募REITs的又一支新生力量。

自此，招商局集团迎来第三单公募REITs获批，成为国内首个获批三单公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口产业园公募REITs已经成功发行，招商公路公募REITs也已成功获批。

这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REITs平台，同时也将完成“产业园区、集中商业、长租公寓”三大资产运营业务主要板块资产上市平台的构建，进一步打通招商蛇口投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，完成“投融建管退”商业闭环的构建。

对此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租赁住房REIT上市，是招商蛇口秉持承载美好生活初心，为城市青年人才及家庭悉心打造的“壹栈”人才租赁住房正式亮相资本市场。招商蛇口将持续贯彻落实国家发展政策，致力于打造租赁住房标杆品牌，持续打造多元美好生活空间，满足多层次客群的居住需求，为国家产业、经济发展引入血液、注入活力。

据悉，招商蛇口租赁住房REIT运营管理机构由招商蛇口全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称“招商伊敦”）担任，招商伊敦成立于2020年，负责招商蛇口旗下的酒店及公寓业务的运营管理，旗下拥有“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大产品线，近年来发展迅速。曾荣获“2024年度影响力住房租赁运营服务企业”五强、“2024中国住房租赁企业综合实力”前五、“2024住房租赁企业盈利能力卓越表现”榜前三，蝉联2023-2024中国住房租赁企业综合实力TOP10，品牌影响力持续领跑。

招商蛇口管理层表示，未来将继续锚定行业“五强”目标，坚定“四三二一”战略定力，时刻保持紧迫感，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展。

业内人士分析称，内部稳健经营的理念和清晰的发展目标，为招商蛇口的可持续发展奠定了坚实基础，增加了强大的内生动力；外部环境的改善与利好，则为其提供了更佳的发展环境与发展新机遇。通过内外共振，招商蛇口未来发展可期。

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