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有一批城市的楼市回暖,就在3月

类别:财经 发布时间:2025-01-06 13:14:00 来源:瘦子财经

12月结束了,一线城市的楼市成交量齐齐创下了新高。

北京12月的二手房网签成交量突破了2.1万套,创下了近21个月以来的最高记录,环比增长15%,同比增长66%。

广州12月二手房网签量超过1.1万套,环比增长0.67%,同比增长17.33%,成交量创下了2024年的新高。

深圳12月的二手房网签数量达到6769套,同比上升165%,是近47个月以来的第二高水平,同时二手房住宅过户数量创下51个月的新高,突破8000套大关。

上海12月二手房成交量29711套,创下了47个月以来的新高,全年上海的二手房成交量超过了24万套,是上海近3年来的新高。

从数据上看,四大一线城市都非常亮眼,而且重点是持续3个月的二手房成交量上涨了。

这就像之前我说过的,不用管市场有多少悲观的声音,真正要看的是用币入场的这部分人。

从结果上看,想买的、有钱买的,是愿意买的。

虽然从头部城市的表现来看,谈不上楼市的彻底反转,但至少我认为:

为期2-3年的楼市复苏期,真的已经开始了。

除了头部城市的成交复苏之外,头部房企的销售额也在增长。

2024年12月,35家上市内地房企,新房销售额约为2910亿元,创下年内月度销售额第三高。

仅次于6月和10月。

目前我们整体的楼市库存,短短几个月时间,库存周期从35个月,快速下降到了27个月。

当然,这是整体的表现。

在2024年的卖地规模上,在2022-2023年连续两年的低基数基础上,再次收缩。

24年的卖地是近几年来的新低,像深圳2025年全年也就卖了5块地。

而且在之前的去库存基调下,2025-2027年这3年,一定也是低供应的3年。

也就是说,未来的大城市,其实没多少新房可卖。

表面看需求端减少了3成。

但供应端可能减少了7成。

在这种情况下,未来几年新房供应量没多少,盘子小了,涨起来的机会才会变大。

在市场供需失衡的局面上,局部的回暖就必然会出现。

所以我的判断就是:头部城市、头部房企就会率先出现回暖的苗头。

当前很多人有一个误区,以为老板是想让房价像过去那样大涨,但实际上止跌回稳,这4个字的重量是很足的。

之前因为地产低迷所造成的一系列连锁反应,已经影响到居民收入预期发生严重的不可逆转的影响,所以稳住才如此重要。

2025年我无法直接告诉大家经J会不会好起来,但至少房地产是要好起来的。

因为稳房地产,本质就是稳经J的压舱石。

而想要稳楼市,必须要出现标杆城市的止跌,从现在来看,毫无疑问依然是一线城市打头阵。

如果一线城市的价格稳不了,那对大家的预期信心影响才是最大的。

而且如果一线不回暖,哪来二三四线的什么事儿。

而价格又必须反馈到成交量后,量在价先的原理,没有成交量,没有真金白银进入市场,这楼市也不可能回暖。

所以成交量上涨,是一线城市企稳的信号枪。

这是一个知识点,如果你现在所在的城市,别说价格反弹,连成交量都没多少,就别谈什么反弹了,没那么快。

现在最快的显然是四大一线城市,和部分的强二线城市,其他城市,至少2025年,没什么大行情了。

如果你现在是想问我,你所在城市的房子怎么办,是抛还是留,有没有机会回暖。

那你算是问对了。

第一,去看成交量。

第二,去看挂牌量。

这两个,能看出你现在所在城市的库存周期是个什么水平,超过16个月,今年没啥大戏回暖。

第三,看你所在城市有没有机会,看有没有收储+拆迁的计划,本质上这2招是能人为干预库存周期的进度的,房子拆多了,库存自然也就去掉了。

第四个,说点长周期的事情,就是看局部人口增量。

人口总的增量没有了,现在开始卷存量了。

以及,现在要重点关注人口迁徙了。

2025年,人人都想知道未来2-3年的预测。

但我想告诉各位,应对比预测更重要。

现在不管是机构还是大部分人,对今年的预测,基本上都是稳,或者是还在筑底的过程。

那又怎么样呢?

对于普通人来说,不管好不好,生活都是要继续的。

我给大家的建议就是:

在经济高速增长的时候,你要做的是创造财富,赚取财富。

当经济增速开始下滑的时候,你要做的就是守住财富,留在牌桌上。

只要游戏没有结束,就谈不上什么输赢。

其实我们回顾过去3-40年成为富人的那批人,他们之所以成为富人,很多时候是因为他们碰到了好时机。

可能是遇到出口爆发、互联网行业爆发、房地产爆发,突然之间赚了一笔钱,有了这笔钱,有人开始尝试去扩大生产,或者去做别的生意,慢慢财富越滚越多。

而在经J下行的时候,他们会适度“躺平”,但更多是为了保存实力,等待下一个机会。

因为他们拥有更多的子弹和投资机会,他们试错的机会会比普通人要多。

而普通人会相信所谓的随波逐流式的躺平,等到接下来大环境变好,风口也不会砸到那些躺平的人身上。

所以最正确的方式永远是:为未来做准备。

当行情不好,很多人都在等的时候,你不躺平,就有主动出击的资本和机会。

等到市场好起来再行动,你会发现市场上早就挤满了人。

你们好好想想过去那几年套牢的,不就是这些眼看着市场好起来,疯狂冲进市场的那批人吗?

21年就是如此。

虽然这些话看起来好像是大道理,但话糙理不糙。

2025年就算行情是转头向上,或者继续向下,对于个体来说,真正重要的不是结果,而是你的应对。

为什么现在市场上的情绪是割裂的:

有人相信这是底部了,所以用实在的资金布局一线城市。

有人不相信这是底部,所以依然在外部观望看戏。

因为真正的机会本就是反人性的,多数人的行为模式都选择跟着直觉走。

至于这两类人谁对,我只能说,3-5年后才是揭晓答案的时候,对于你而言,你想成为哪一类人才是最重要的。

如果人人都知道这是赚钱的机会,那这个赛道就不可能还有钱赚。

道理说多了,大家可能不爱听。

说点实在的吧。

大环境不好,表面上看是很多人在挂牌出手,但真正已经在房产上赚到过收益的人,这次的挂牌,并不是彻底出场,而是去升级置换。

就和我上面所说的一样,有人是在为未来做准备的。

对于很多人来说,无法和环境做抗衡,那就要在下行期想办法守住自己好不容易打拼下来的财富。

房产的主要问题是,曾经繁华的地方会慢慢变得不再繁华。

曾经一铺养三代,街口中心的铺子是黄金资产,现在早已物是人非,商业中心也早就换了地方。

我从很早之前,给到大家的建议就是置换,就是升阶。

不说把小县城房子卖掉,就能立马去买一线城市的好房子。

但至少可以把三四线城市卖了,到中等二线,到强二线,一步步去置换。

又或者是把远郊的房子,能换到市区,把小房子能换到大房子。

不说换到必然能涨的城市和房子,但至少保证你的房子,流动性是还不错的。

这也是保证你不下牌桌的一个方法。

所以啊,大行情不好,悲观者永远正确,但乐观者才有机会前行。

别的也没有太多的建议给大家了。

再总结一下吧。

从数据来看,我认为未来2-3年会是核心城市楼市复苏的关键时刻。

其次,应对远比预测重要。

你看遍所有的预测,看似很有道理,可是又如何呢,准或不准,你都要聚焦当下,做好应对未来的准备。

如果现在还有子弹,你有认知,越是行情低迷,就越是你提前布局和提前置换的机会。

一个家庭真正的风险,不在于外部环境的变化,而在于自己的认知,认知不到位,整个动作变形了,那和大环境也没多大关系。

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