有一批城市的楼市回暖，就在3月

12月结束了，一线城市的楼市成交量齐齐创下了新高。

北京12月的二手房网签成交量突破了2.1万套，创下了近21个月以来的最高记录，环比增长15%，同比增长66%。

广州12月二手房网签量超过1.1万套，环比增长0.67%，同比增长17.33%，成交量创下了2024年的新高。

深圳12月的二手房网签数量达到6769套，同比上升165%，是近47个月以来的第二高水平，同时二手房住宅过户数量创下51个月的新高，突破8000套大关。

上海12月二手房成交量29711套，创下了47个月以来的新高，全年上海的二手房成交量超过了24万套，是上海近3年来的新高。

从数据上看，四大一线城市都非常亮眼，而且重点是持续3个月的二手房成交量上涨了。

这就像之前我说过的，不用管市场有多少悲观的声音，真正要看的是用币入场的这部分人。

从结果上看，想买的、有钱买的，是愿意买的。

虽然从头部城市的表现来看，谈不上楼市的彻底反转，但至少我认为：

为期2-3年的楼市复苏期，真的已经开始了。

除了头部城市的成交复苏之外，头部房企的销售额也在增长。

2024年12月，35家上市内地房企，新房销售额约为2910亿元，创下年内月度销售额第三高。

仅次于6月和10月。

目前我们整体的楼市库存，短短几个月时间，库存周期从35个月，快速下降到了27个月。

当然，这是整体的表现。

在2024年的卖地规模上，在2022-2023年连续两年的低基数基础上，再次收缩。

24年的卖地是近几年来的新低，像深圳2025年全年也就卖了5块地。

而且在之前的去库存基调下，2025-2027年这3年，一定也是低供应的3年。

也就是说，未来的大城市，其实没多少新房可卖。

表面看需求端减少了3成。

但供应端可能减少了7成。

在这种情况下，未来几年新房供应量没多少，盘子小了，涨起来的机会才会变大。

在市场供需失衡的局面上，局部的回暖就必然会出现。

所以我的判断就是：头部城市、头部房企就会率先出现回暖的苗头。

当前很多人有一个误区，以为老板是想让房价像过去那样大涨，但实际上止跌回稳，这4个字的重量是很足的。

之前因为地产低迷所造成的一系列连锁反应，已经影响到居民收入预期发生严重的不可逆转的影响，所以稳住才如此重要。

2025年我无法直接告诉大家经J会不会好起来，但至少房地产是要好起来的。

因为稳房地产，本质就是稳经J的压舱石。

而想要稳楼市，必须要出现标杆城市的止跌，从现在来看，毫无疑问依然是一线城市打头阵。

如果一线城市的价格稳不了，那对大家的预期信心影响才是最大的。

而且如果一线不回暖，哪来二三四线的什么事儿。

而价格又必须反馈到成交量后，量在价先的原理，没有成交量，没有真金白银进入市场，这楼市也不可能回暖。

所以成交量上涨，是一线城市企稳的信号枪。

这是一个知识点，如果你现在所在的城市，别说价格反弹，连成交量都没多少，就别谈什么反弹了，没那么快。

现在最快的显然是四大一线城市，和部分的强二线城市，其他城市，至少2025年，没什么大行情了。

如果你现在是想问我，你所在城市的房子怎么办，是抛还是留，有没有机会回暖。

那你算是问对了。

第一，去看成交量。

第二，去看挂牌量。

这两个，能看出你现在所在城市的库存周期是个什么水平，超过16个月，今年没啥大戏回暖。

第三，看你所在城市有没有机会，看有没有收储+拆迁的计划，本质上这2招是能人为干预库存周期的进度的，房子拆多了，库存自然也就去掉了。

第四个，说点长周期的事情，就是看局部人口增量。

人口总的增量没有了，现在开始卷存量了。

以及，现在要重点关注人口迁徙了。

2025年，人人都想知道未来2-3年的预测。

但我想告诉各位，应对比预测更重要。

现在不管是机构还是大部分人，对今年的预测，基本上都是稳，或者是还在筑底的过程。

那又怎么样呢？

对于普通人来说，不管好不好，生活都是要继续的。

我给大家的建议就是：

在经济高速增长的时候，你要做的是创造财富，赚取财富。

当经济增速开始下滑的时候，你要做的就是守住财富，留在牌桌上。

只要游戏没有结束，就谈不上什么输赢。

其实我们回顾过去3-40年成为富人的那批人，他们之所以成为富人，很多时候是因为他们碰到了好时机。

可能是遇到出口爆发、互联网行业爆发、房地产爆发，突然之间赚了一笔钱，有了这笔钱，有人开始尝试去扩大生产，或者去做别的生意，慢慢财富越滚越多。

而在经J下行的时候，他们会适度“躺平”，但更多是为了保存实力，等待下一个机会。

因为他们拥有更多的子弹和投资机会，他们试错的机会会比普通人要多。

而普通人会相信所谓的随波逐流式的躺平，等到接下来大环境变好，风口也不会砸到那些躺平的人身上。

所以最正确的方式永远是：为未来做准备。

当行情不好，很多人都在等的时候，你不躺平，就有主动出击的资本和机会。

等到市场好起来再行动，你会发现市场上早就挤满了人。

你们好好想想过去那几年套牢的，不就是这些眼看着市场好起来，疯狂冲进市场的那批人吗？

21年就是如此。

虽然这些话看起来好像是大道理，但话糙理不糙。

2025年就算行情是转头向上，或者继续向下，对于个体来说，真正重要的不是结果，而是你的应对。

为什么现在市场上的情绪是割裂的：

有人相信这是底部了，所以用实在的资金布局一线城市。

有人不相信这是底部，所以依然在外部观望看戏。

因为真正的机会本就是反人性的，多数人的行为模式都选择跟着直觉走。

至于这两类人谁对，我只能说，3-5年后才是揭晓答案的时候，对于你而言，你想成为哪一类人才是最重要的。

如果人人都知道这是赚钱的机会，那这个赛道就不可能还有钱赚。

道理说多了，大家可能不爱听。

说点实在的吧。

大环境不好，表面上看是很多人在挂牌出手，但真正已经在房产上赚到过收益的人，这次的挂牌，并不是彻底出场，而是去升级置换。

就和我上面所说的一样，有人是在为未来做准备的。

对于很多人来说，无法和环境做抗衡，那就要在下行期想办法守住自己好不容易打拼下来的财富。

房产的主要问题是，曾经繁华的地方会慢慢变得不再繁华。

曾经一铺养三代，街口中心的铺子是黄金资产，现在早已物是人非，商业中心也早就换了地方。

我从很早之前，给到大家的建议就是置换，就是升阶。

不说把小县城房子卖掉，就能立马去买一线城市的好房子。

但至少可以把三四线城市卖了，到中等二线，到强二线，一步步去置换。

又或者是把远郊的房子，能换到市区，把小房子能换到大房子。

不说换到必然能涨的城市和房子，但至少保证你的房子，流动性是还不错的。

这也是保证你不下牌桌的一个方法。

所以啊，大行情不好，悲观者永远正确，但乐观者才有机会前行。

别的也没有太多的建议给大家了。

再总结一下吧。

从数据来看，我认为未来2-3年会是核心城市楼市复苏的关键时刻。

其次，应对远比预测重要。

你看遍所有的预测，看似很有道理，可是又如何呢，准或不准，你都要聚焦当下，做好应对未来的准备。

如果现在还有子弹，你有认知，越是行情低迷，就越是你提前布局和提前置换的机会。

一个家庭真正的风险，不在于外部环境的变化，而在于自己的认知，认知不到位，整个动作变形了，那和大环境也没多大关系。