方圆生活服务自爆“违规”

两年前，方圆生活服务经历了一波换血调整，植入物管业务、更名生活服务、调整管理层、“流血”收购抢地盘等，发力“副业”背后，加码布局物业意图明显。

不过，看似摇身一变成了一家物管企业，房地产代理业务仍是其难以割舍的的业务重头。在这项业务背后，如何处理好与关联方之间的金钱来往，对于物企来说是个微妙的话题。

6月20日，方圆生活服务自曝，并未将未偿还诚意金结余计入到2022年年内重续主代理服务协议项下的交易总额。

按其说法，除了年报中披露的3193.5万元，2022年其与方圆集团控股及其他关联方因重续主代理服务协议产生的交易总额，还应包括3445.2万元未偿还诚意金，合计应为6638.7万元。

在刊发的2022年年报中，方圆生活服务曾宣称，上述持续关联交易均于其各自的年度上限范围内进行，独立非执行董事已审阅及确认，且已获得公司核数师确认，但又出现这样的纰漏，方圆生活服务只言是由于无意疏忽。

事实上，关联房企在与物业开发商签订相关代理合作协议时，都会向其支付预付诚意金或保证金，通常为集团指定出售物业的协定价值的50%至100%。

对方圆生活服务而言，这笔未偿还诚意金，却是一笔不小的数目，几乎是其2022年归母净利润的2倍。不过，关联服务交易在给物企带来收益的同时，也可能带来“祸端”，尤其是高额的保证金可能存在的关联方“利益输送”问题。

房产代理服务掣肘

年报显示，方圆生活服务与方圆集团控股之间的主代理协议始于2017年10月11日，彼时双方之间约定，前者将于一手物业市场向后者成员公司提供房地产代理服务，包括物业研究、咨询及营销服务、销售代理服务以及综合服务等。

在原有合作的基础上，双方在协议到期后还增续了补充协议、重续主代理服务协议。其中重续补充协议的期限为2021年1月1日起至2023年12月31日。

不过，与地产集团的合作，也并没有给方圆生活服务带来理想的创收。年报数据显示，2022年，方圆生活服务的总收入约为5.12亿元，同比减少约10.4%，主要是由于房地产代理服务产生的收入减少所致。

该公司房地产代理服务分部包括在线和线下的房地产代理服务、物业研究及咨询服务及综合服务。2022年度，综合房地产代理服务收入1.09亿元，同比下降58.8%。

另外，截至2022年12月31日，方圆生活服务贸易应收账款有所增加，由2021年度9412.9万元上升至约1.07亿元，应收同系附属公司款项由2021年度1.04亿元增加至1.17亿元。公司短期借款为3570万元。

除了房地产代理服务外，方圆生活服务与方圆集团控股等关联方之间的关联交易，还涉及物业管理服务、租赁服务以及IT服务。据其年报数据，截至2022年12月31日，这三项代理协议产生的关联交易总金额为4878.5万元。

2021年1月28日，方圆生活服务完成收购方圆现代生活约66.31%股权，同日便签订了两项主物业管理服务协议，继续向方圆集团的成员公司和联营公司提供物业管理服务。

同一天，方圆生活服还与方圆控股集团订立了主租赁协议。根据主租赁协议，该公司作为租户的任何附属公司可续签、修订、重续现有租赁协议或与方圆集团成员公司订立新租赁，自2021年1月1日起至2023年12月31日追溯生效。

同年7月15日，方圆生活服务收购了方恒技术全部股权，同日又与方圆地产董事长方明订立了IT服务主协议，方恒技术同意继续向后者及其关联人提供IT服务。

祸起萧墙

虽说在地产行业不景气的当下，不少物企都高喊要寻求独立性，但逐年提高交易上限、并与关联房企之间进行代理交易的现象并不少见。

除了向方圆生活服务这样，向地产公司提供房地产代理服务之外，还诸多房企，也在不断向关联物企输送销售代理业务，后者也会向前者提供保证金或诚意金。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，2022年年底，包括中海物业、远洋服务、世茂服务、德商产投服务等大大小小十余家物企，都与关联房企订立了销售代理服务协议。

翻阅这些协议公告，绝大多数都协定了可退回保证金，尤其是标注了“独家销售代理”的协议，保证金必不可少，且数额都不算小。

不过，在房企债务高压不断的大环境下，高额的保证金很容易被质疑是否是“关联利益输送”。在关联地产信用危机下，物企很容易“惹火烧身”。而自爆“疏忽”，一定程度可以防止被官方“秋后算账”，及时挽回信用危机就显得尤为重要。

无独有偶，今年4月21日，新城悦服务也补发了一则公告“主动认错”，披露持续关连交易的情况，并纠正违反上市规则的行为。

公告中，其坦诚于2022年12月31日已付按金的未偿还结余约为6.66亿元。在该款项中，约5.61亿元为就该集团提供的车位销售代理服务，向公司的创始人及控股股东王振华的关联公司支付的过往可退还按金的未偿还结余。也就是说，车位生意未退还按金6.66亿，其中有5.61亿涉及关联交易。

相比于物企主动“认错”后的息事宁人，康桥悦生活就显得没有这么幸运。今年4月18日，由于核数师发现康桥悦生活遗漏了两项事涉3.53亿元的关联方担保，即房地产发展担保与鼎峰-源轩担保，造成年报业绩爽约。

核数师指出，康桥悦生活未将房地产发展担保和鼎峰-源轩担保列入向核数师提供的担保义务清单中，也没有包含在河南康桥悦生活和鼎峰物业的企业信用报告里。换而言之，或有意或无意，康桥悦生活隐瞒了这两笔担保。

值得一说的是，这不是康桥悦生活的首次违规。去年4月21日晚，康桥悦生活也曾刊发了一则上市违规整改公告，该事项与其同关联方签订的车位销售代理交易有关。

2021年，其曾向合作方北京同道支付2.2085亿元代理保证金，但其却对此事只字未提，因此违反了上市有关规则中的申报、年度审阅、公告、通函及独立股东批准要求。