社区治理 你我共建丨从\"停摆\"到\"重启\" 社区破解三十年老小区物业更迭引发的“多重危机”

社区是城市的“细胞”，承载着万家灯火。

日前，华商报推出《社区治理·你我共建》专栏，聚焦西安市各个社区，特别是“华商报·108坊故事”社区联系点，分享在基层社会治理中那些让“陌邻”变“睦邻”、让“痛点”成“亮点”、让“治理力”转化为“幸福力”的创新实践。同时，欢迎社区或者居民提供线索，向华商报讲述所在社区的生动故事。

“小区居民议事会开了5次，物管会开了8次。”2025年盛夏，西安市小寨路街道永松路社区辖区的机关小区，经历了一场因物业更迭引发的“危机”。在自治组织停摆、物业撤场的双重危机下，社区是如何通过“民有所呼、我有所应”的共建模式，用近三个月时间完成治理体系重建的？

业委会辞职、物业服务将到期

双重难题给小区未来蒙上阴影

2024年10月，机关小区业委会成员集体辞职，更为棘手的是小区的物业服务合同年底也即将到期，是否续聘、如何选聘等关键问题，都需业主大会决定。自治组织的突然“停摆”，给小区未来蒙上了一层阴影。

“我们是突然接到业委会要辞职的消息。按照政府相关规定，有业委会的，社区要继续推动成立，于是社区在2024年12月至次年3月，推动新一届业委会选举工作。最终因候选人人数未达规定，且缺乏合适的、有公信力的带头人，业委会选举工作以失败告终。”社区党总支书记、主任石强告诉记者，另一件棘手的问题是物业服务合同在2024年年底也即将到期，按照相关规定，小区在没有做出选聘新物业辞退老物业之前，物业应按照原有的合同进行服务。“当时跟物业沟通时，对方说可以继续服务，但到2025年3月下旬，物业提出要么上涨物业费，要么就退出，最终按照政策给小区留出3个月的准备时间，到6月底再撤走。”

很快，物业要撤出的消息在小区里传开，居民微信群里议论纷纷，“垃圾以后谁扫？”“小区门岗空了怎么办？”“怎么找新的物业来接替？”这一系列问题让小区居民一时间不知道该怎么办。

石强称，这期间社区与物业公司协商，希望对方能继续给小区服务，但对方表示每平米0.35元的物业费太低，很难继续坚持。“其实周边不少老小区物业费都是每平米0.6元，物业提出的诉求也是合理的，但是否能够续聘还得经过业主大会才能决定。”

图说1：2025年5月14日，在社区的推动下机关小区开第一次居民议事会。

物管会成立后

立即启动新物业选聘

解决问题的第一步，就是要成立小区物管会，由街办、社区和居民共同参与，石强称，机关小区是一个建成近三十年的老小区，共有住户391户。面对迫在眉睫的危机，社区没有等待观望，而是果断介入、引导。

“业委会无法成立，物业撤场迫在眉睫，我们必须快速想出一个有效的过渡方案，经过研判，社区党总支决定搭建临时性的居民议事会，号召每个单元推举1到两名代表参与小区事务磋商。”石强说，经过多方动员和努力，2025年5月初，一个由20多名单元代表组成的“机关小区临时议事会”成立。议事会第一次议题就是：如何应对物业撤离，下一步怎么办？会上，社区引导大家学习物业管理条例，分析小区现状，最终形成共识，成立过渡性组织“物业管理委员会”并重新选聘新物业公司。

“谁愿意进物管会？”“那是吃力不讨好的活儿”“搞不好要挨骂”……在确定物管会牵头人的时候，居民们议论纷纷，没有人愿意来接这个重任。社区副主任燕艳回忆到，面对这种情况，社区工作人员与临时议事会代表们谈心，详细解释物管会的职责、权利和工作机制，表示社区将全程指导、全力支持，为大家担当后盾，消除他们的后顾之忧。“经过努力，有几位老同志和年轻业主站了出来，表示愿意为小区出力。5月下旬，筹备物管会开始启动；6月中旬，经过公示和民主程序，机关小区物业管理委员会正式备案成立，小区终于有了一个‘合法代言人’。”

“很快小区开始启动新物业选聘，在小寨路街道物管部门全程指导下，物管会立即着手启动选聘程序,发布招聘公告、意向物业公司报名、初审公司资质和服务标准、面对面会谈争取最大利益、公示最终参选公司的服务方案。”石强称，到6月底有意愿留下来选聘的新物业有4家，7月7日到7月11日，5天的时间完成了新物业投票环节，7月12日在小区业主的见证下开票统计数据，顺利选出西安荣华城市物业管理有限公司为新物业服务企业，并于7月25日前后签订了正式服务合同。

图说2：7月初，社区联合小区、街办清运人员一起清理积存的生活垃圾。

7月1日老物业撤出小区停水

筹集资金 化解“用水危机”

“6月30日半夜就有居民发现家里停水，7月1日小区大门敞开，垃圾也没人清理，小区一下就乱了。”燕艳称，就在一切按计划推进时，7月1日，原物业公司停止服务，由于小区总水表为预付费水表，7月1日小区全部停水，刹那间业主群里炸开了锅，抱怨声、责问声迅速蔓延。新选聘的物业因公司法务等一系列流程要走，无法立即进小区服务，造成小区一时间无法正常运转。

石强告诉记者，小区没有水改，是从隔壁小区接的水管供水，所以必须提前缴纳水费，“停水后，社区第一时间与隔壁小区协商，看能不能先不要停水，后续补缴水费，但对方委婉拒绝。”

社区第一时间发布公告解释停水原因，立即开始协商解决。社区人员还垫付2000元，暂时恢复供水，但最多能支撑三四天。当晚在与物管会开会协商后，由于小区没有公共收益，没有第三方的垫付，决定向全体住户预收每户50元的水费，以解燃眉之急。

“收费那几天，每天几乎都是40多度高温，不少热心居民也来帮忙，邻里相互动员上门收费，不少居民还时不时送水，我们也是很感动。”燕艳称，收费中还不断向居民微信群发送实时进展，而且表明资金用途会完全透明，很快越来越多的业主从观望变为支持。五天后共筹集水费18800元，顺利预缴当月水费，成功化解了这场“用水危机”。

与此同时，小区物管会出面留下原物业的保洁和保安，社区联系街道环卫临时清理垃圾，与电力公司沟通，保持正常供电，以此勉强维持小区最低限度的正常运行。

图说3：7月初，机关小区停水后物管会在院内筹集资金，准备预缴水费，保障居民正常用水。

新老物业财务交接又出现问题

在街道、住建等协调下达成解决方案

一波刚平，一波又起。

“想着8月1日新物业公司进来一切就正常了，没想到新老物业交接时，因老物业预收的停车费和水费撤场时未及时退还，而新物业入驻后8月份开始收费，引发了部分业主的抵触。”燕艳称，这些居民担心自己的钱要不回来，希望社区和物管会能帮忙。后来在街道、区住建局等职能部门协调下，社区搭建了新物业、老物业和物管会的协商平台，最终达成协议——10月10日前，老物业负责统计、核实并退还业主的所有预缴费，同时催收拖欠费用；新物业从8月1日收取服务费用。

“一套组合拳下来，终于打破了僵局，完成了平稳过渡。”燕艳说道，“除了退费问题外，小区一些居民还欠老物业的费用，协商时就这两个问题达成了解决方案。”

9月2日上午，华商报大风新闻记者来到机关小区，一进大门看到老物业在墙面上张贴了关于小区物业服务相关费用处理事宜的公告，主要内容一是预收停车费事宜将于10月中旬完成，二是对未缴纳费用催缴的事宜。

小区居民王女士称，“问题解决到这个程度，社区和物管会的人员已经尽了全力，大家也都很辛苦，本来只是一份工作，却比自己家的事还上心，忙碌了这么久，顶着各种压力，大部分居民其实都看在眼里，非常感谢他们。”

“新物业进来后，物业费每平米是0.6元，但相应的服务也提升了，目前来看还可以，希望能一直保持。”小区一位居民称。

图说4:9月2日，机关小区内车辆停放整齐、地面卫生良好，垃圾站也没有积存垃圾。

曾有居民提出“质疑”

但更多地是对社区和物管会工作的肯定

燕艳告诉记者，8月初小区逐渐运行平稳后，又出现了一个“小插曲”。

“当时有居民提出之前交的水费自家没用完，停水后自救，物业费还正常收，觉得不合理......”面对居民们提出的问题，作为小区物管会的主任，燕艳向大家做了解释，但意外的是，不少居民直言肯定社区和物管会的工作。

“你看，我微信里的记录，这位居民回复：小区水的问题不是每户谁用多了，老旧管道老化漏水现象严重，也有个别漏水问题出现，这需要大家共同努力解决，不是个人问题，是小区集体的问题，需要各方共同努力。”

记者看到，还有居民回复称：物管会的王文玺是非常辛苦的，他是免费为大家服务，8月1日我休假亲自见证他的努力，在物业门口一直守着，在40摄氏度以上的天为大家服务，希望大家也理解他们。下面有居民附和称：当时我在现场，人家娃把老物业缠了一天，大热天的，我只是就事论事，小区有几个人能做到这样？

小区物管会副主任、业主代表王文玺告诉记者，一开始只是抱着不要影响自己生活的目的参与了物管会，没想到实际工作做起来比想象的复杂得多。人多了想法也多，工作不管怎么做，总有人会觉得不满意。“做事情的过程中，不但得目标坚定，还得态度温和。还要协调好新旧物业以及各方的关系来保证顺利的交接，万幸的是终于取得了大家较为满意的结果，回想过程，一切真不容易。”

“今后，在老旧小区中可能还会出现因成本等问题，物业要涨价或直接退出的情况，要解决这些问题，希望小区居民能积极参与，这样社区在搭建平台和协商时才能有效地推进。近日机关小区的水改工作已启动，届时将解决管道老化引起的水损问题。”石强表示，在城市治理的末梢神经，社区往往承载着最直接的民生诉求，面对老旧小区管理困境，既是群众反映强烈的痛点，也是基层治理需要持续攻坚的难点。

虽然小区还有一些遗留问题待解决，但是机关小区居民的基本生活和物业服务得到了保障，小区恢复了往日的宁静与有序。

华商报大风新闻记者 杨平 文/图

来源：华商网-华商报

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