物业公司不能因业主拖欠物业费而不作为

本文转自：云南日报

【事件】前不久，昆明海运花园小区6栋和10栋居民楼电梯出现故障。2023年10月20日，小区物业公司在单元门前张贴了告示，表示电梯故障是由零部件损坏所致，需要维修费用2.6万元，但居民却不认可物业公司的说法。小区业主委员会代表邀请电梯制造企业到现场进行检查，并出具了电梯检验报告。报告显示，电梯停运的原因是补偿链导向装置缺失，只需采购补偿链导向装置即可恢复运行，装置的标价仅为300元。

对此说法，物业工作人员表示，电梯维修价格是电梯承保单位出具的，报告里详细说明了每项配件的报价，居民可到维保单位进行查证。另外，由于历史原因，该小区没有住宅专项维修资金，且物业费欠缴率高，目前欠额高达1000余万元。电梯出故障后，物业公司只能要求业主集资。

对此，小区业主表示，自2015年该公司入驻小区以来，物业人员与业主摩擦不断，小区里时常出现垃圾成堆、电梯损坏无人管的事。为尽快让小区秩序恢复正常，2022年7月，经大部分业主签字同意，小区业主委员会通过决议，希望能更换小区物业公司。

2022年8月14日，小区业委会向物业公司出具《关于限期云南金海物业服务有限公司退出海运花园小区物业区域》的通知，但物业公司并不承认这份通知的合法性，也不愿意撤出。目前，小区业主委员会已将小区物业公司告上法庭。

【释法】北京浩天（昆明）律师事务所律师姚慧溶指出，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定，本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此，电梯属于共用设施设备。

根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项、第四款规定，物业服务成本或物业服务支出构成包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

律师表示，业主拖欠物业费不是物业公司不作为的理由。民法典第九百四十二条规定，物业服务人应按约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

对于部分业主拖欠物业费的行为，物业公司可依据该法第九百四十四条的规定，通过法律途径来追要业主欠缴的物业费。（李艳）