没有完成退租的房屋

本文转自：青海法治报

青海法治报·法眼记者 雷洁

双方出资建设房屋，约定一方为所有者，一方为承租者，投资款作为租金，原本签好的协议，最终因房屋是否退租问题引发了纠纷。

案起缘由

出资建房租房起纠纷

2008年，蒋成军和西宁某管理所约定双方分别出资10万元和17万元在西宁某管理所院内西侧修建了12间房屋。房屋建成后，产权归西宁某管理所所有，蒋成军作为承租者，承租房屋用于开汽车修理厂，租金每年5万元。2009年年初至2010年年底的房租由蒋成军之前投资的10万元钱抵扣，从2011开始再缴纳房租。

2011年底，蒋成军出资56万元再次在西宁某管理所院内的南侧修建了12间房屋。房屋建成后，产权归属依然是西宁某管理所所有，蒋成军租赁。随后，双方签订一份房屋建设使用协议，协议约定：蒋成军租赁西宁某管理所院内南侧和西侧所有房屋，租期为2011年年底至2019年年底，年租金为12万元，其中，5万元蒋成军每年自行支付，7万元则由投资款来抵消。协议第7条还约定：“如在合同期内发生政府征用、拆迁等重大问题，乙方（蒋成军）必须无条件服从终止合同，由甲方（西宁某管理所）付清乙方投资款，乙方无权参与拆迁补偿。”

2016年底，因市政道路改造，对案涉房屋准备拆迁。随后，蒋成军和西宁某管理所签订补充协议，约定就此解除房屋建设使用协议，蒋成军返还租赁房屋。之后，房屋拆迁一直没动静，西宁某管理所没有及时收回房屋钥匙，蒋成军也没有将里面的东西搬出，直到2019年年底。

蒋成军认为，根据之前签订的协议，房屋被征用拆迁时合同终止，并且甲方要付清乙方之前的投资款。现在合同终止了，但是剩余3年所抵扣的投资款共计21万元，西宁某管理所没有返还给他。

西宁某管理所则认为房屋没有被拆迁，房子也没有收回来，不应该退还投资款。

随后，蒋成军将西宁某管理所起诉至法院，请求法院依法判令西宁某管理所返还自己建房出资款21万元和逾期利息损失3.6万元。

对簿公堂

21万出资款是否应该返还

2022年7月25日，西宁市城东区人民法院公开开庭审理了此案。

在案件审理期间，双方各执一词，签订补充协议后，蒋成军是否按照约定将案涉承租房屋归还给西宁某管理所？蒋成军的诉求有无依据？

法庭上蒋成军诉称：“2016年年底签订的补充协议中约定如遇到政府拆迁等事项，西宁某管理所应向我返还扣除房租后剩余的投资款。签订补充协议后的我没有再继续使用过房屋，之前自己出的投资款抵消房租后剩余每年7万元，3年共计21万元，但是西宁某管理所却以我没有腾退房屋为由拒绝返还。”

被告西宁某管理所辩称：一、蒋成军要求我方返还出资款21万元的诉讼请求不能成立。我们双方的确一起出资在院内修建房屋，根据协议约定，蒋成军出资金额为10万元。但是蒋成军根据协议内容推算出的每年7万元投资款是他算出来的，没有任何事实依据。二、依据房屋建设使用协议的约定，蒋成军的使用时间为2011年年底至2019年年底。2016年，我们接到通知，因市政道路改造房屋要拆迁，于是我们签订了补充协议，协议约定双方解除房屋建设使用协议，蒋成军年底前返还租赁房屋。但蒋成军自始至终都未履行补充协议的约定将房屋交还，而是将房屋一直使用到了2019年年底，其间，蒋成军开修理厂的所有东西还一直存放在租给他的24间房屋内，钥匙也没有交还。不论汽车修理厂有没有在营业，蒋成军使用房屋的事实是存在的。既然不存在中途退还房屋的行为，那么21万元的计算基数和利息既无事实依据也无法律依据。

法院经审理后认为，2008年，蒋成军与被告共同投资修建西宁某管理所院内西侧二层楼房12间共505平方米。被告出资17万元、蒋成军出资10万元。房屋建成后，产权归属被告所有，蒋成军使用两年，两年房租与蒋成军投资款相抵。2011年12月30日，蒋成军与被告签订房屋建设使用协议约定由蒋成军出资在管理所院内南面修建房屋12间525平方米。房屋建成后，产权归属被告所有，蒋成军拥有使用权。双方约定被告将院内南侧和西侧所有房屋向蒋成军出租，年租金为12万元，租期为2011年12月31日至2019年12月31日。蒋成军需向被告缴纳房租5万元，其余7万元用于抵消其修建南房时所投资金，8年抵完蒋成军全部资金。协议第7条约定：“如在合同期内发生政府征用、拆迁等重大问题，蒋成军必须无条件服从并终止合同，由被告付清蒋成军投资余款，蒋成军无权参与房屋拆迁补偿。”2016年12月30日蒋成军同被告签订补充协议，协议约定因案涉楼房准备拆迁，蒋成军于2016年12月底将承租房屋归还给被告，补偿款及其他事宜在征地拆迁完成后，再由双方另行协商。蒋成军认为自己于2016年12月归还房屋，但其投资款并未折抵完毕，要求被告返还，遂产生此案纠纷。

法槌落定

不支持返还出资款和利息

法院经审理后认为，关于案涉房屋是否归还的问题。原、被告签订的房屋建设使用协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方租赁合同关系成立。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。协议约定原告承租与被告共同投资建设的西侧、南侧楼房，租赁期限为2011年年底至2019年年底。随后双方于2016年12月30日签订补充协议，约定原告因拆迁将案涉承租房屋归还给被告。对于2016年12月底之后，原告是否还在使用该案涉房屋，法院认定如下：首先，从补充协议中可以看出，原告之所以将案涉房屋归还是市政道路改造对案涉房屋准备拆迁。但经调查，此案涉房屋至今未拆迁，双方签订补充协议的前提条件并不存在。原告虽主张于2016年12月底将案涉房屋归还给被告，但并没有与被告交接手续，对于案涉房屋是否归还给被告，原告未向法庭举证。综上，原告提供的证据不足以证明其于2016年12月底将案涉房屋归还被告，其要求被告返还建房出资款21万元及支付逾期利息的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第67条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第59条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条之规定，判决驳回原告蒋成军的全部诉讼请求。

（文中人名为化名）