江苏南京：4807栋闲置农房的“命运”

□南京日报/紫金山新闻记者集体采写

写在前面

南京无想山风光旖旎，景色幽远，在这个森林覆盖率95%的国家森林公园，藏着一个爆火的网红打卡点——溧水晶桥镇芮家社区石山下自然村。每逢节假日，一批又一批的游客就涌入这里打卡拍照，欣赏乡村时尚小屋，享受田园休闲时光。

村里的时尚小屋由闲置农房盘活以后改造而来。看着络绎不绝的游客，社区党总支副书记刘家春深有感触地说：“盘活闲置农房，村民得实惠，集体增收入，乡村添活力。”

闲置农房“一子落”，乡村振兴“满盘活”。南京溧水、高淳激活乡村闲置资源的创新探索，转动了4807栋闲置农房命运的齿轮，昔日闲置的“沉睡资源”一跃成为乡村发展的“振兴增量”——两地超过100个自然村告别“空心化”，约4800户农村家庭、约1.5万名农民实现增收致富。

从“沉睡资源”到“振兴增量”，闲置农房盘活给乡村带来的改变，不只是冷冰冰的建筑更新，更有热腾腾的美好生活。

高淳东坝街道小茅山脚自然村。东坝街道供图

从凋敝走向振兴

一个“空心村”的蝶变

石山下村位于溧水无想山南，这个拥有700多年历史的小村子，风景优美，底蕴深厚。

古村落石山下山水环绕美如画。溧水区晶桥镇供图

沿着村中的环线走一圈，民宿、酒店、咖啡厅、米糕坊、农耕馆、艺术家工作室等业态一应俱全。

推开乡居·未见山酒店的木门，各种老物件的历史沧桑感穿越时光扑面而来，独特的文艺范儿吸引诸多市民“为一间房赴一个村”——500元至2500元的客房单价挡不住源源不断前来体验的游客，每到节假日，酒店订单都是爆满状态。

乡居·未见山酒店的历史沧桑感穿越时光扑面而来。溧水区晶桥镇供图

走在村里，刘家春常会产生恍惚感：几年前，石山下还是一个日渐凋敝的“空心村”。全村161户600多村民，70%常年在外打工，近20%房屋常年空关闲置。“为了讨生活，村民纷纷往主城、外地跑，村里空空荡荡，不少房子因长期无人居住而变得破败不堪。”刘家春回忆。

转动石山下村闲置农房命运齿轮的是一项“国家级”试验——2019年12月19日，国家发展改革委等18部门联合印发《国家城乡融合发展试验区改革方案》，公布11个国家城乡融合发展试验区名单，包括我市溧水、高淳在内的江苏宁锡常接合片区入选。

借助试验契机，溧水区加快推动石山下美丽乡村建设，并对石山下闲置农房进行收储，引入社会资本进行改造利用。以石山下西塘为中心，28栋农房改造成了酒店大堂、餐厅和8间客房，另外33栋闲置农房改造成民宿、工作室、餐厅等。

因为顺应了全民休闲度假的时代趋势，再加上自身山水条件优越、体验丰富，石山下村迅速蹿红，节假日每天上千人前来观光休闲，一跃成为南京热门的网红打卡地之一。

美丽乡村建设打开了石山下的发展空间，而越来越旺的人流、资金流，先后吸引100多名本村村民从城市回流。原本在外打拼的刘福英回到村里创业，利用自家闲置房屋开农家乐，一年收入超20万元；本村刘小雪大学毕业后回到村里就业，她的母亲则在家门口加工米糕销售，节假日一天营业收入上千元；孙愉植家的闲置房屋被收储后，她进入村里酒店打工，一个月能挣3000多元。

农村集体经济收入也直线上扬。石山下所在的芮家社区通过发展乡村旅游，去年村集体收入超460万元，是5年前的5倍多。

因村施策稳步推进

4年盘活4807栋闲置农房

高岗斗拱博物馆。高淳建发集团供图

“来尝尝新出锅的米糕，可香甜了！”在高淳区漆桥街道高岗村米糕坊内，村民胡腊梅总是在吆喝声中开始一天的工作。忙碌的间隙，她喜欢站在米糕坊门口看看村里的“童梦厂”，这个体验空间由她家的老房子改造而来。

2018年，高淳区政府与清华大学合作，在高岗村共建江苏省首家清华大学乡村振兴工作站。此后，高淳又借助国家城乡融合试验机遇，对高岗村进行整村规划开发，双方依托高岗的自然肌理和山水条件，以耕为本、以读为核，发展高岗·清华特色田园教育产业。收储租赁的18栋闲置农房，由清华大学校友进行设计，引入咖啡、文创开发、高端民宿、团建培训等多种业态，为游客提供磨豆腐、做米糕等手工体验项目，同时搭建起“乡村戏台”，展示“跳五猖”等当地传统民俗文化。

高岗村清华大学乡村振兴工作站。高淳建发集团供图

胡腊梅家老房子经过设计，改造成了“童梦厂”游玩乐园，这里成为孩子们的梦想空间。房子获得“新生”，胡腊梅家的收入也显著提升。除了一次性拿到了20年租金8万元，她还在米糕坊打工，每月有3000多元收入，再加上村里分红，家庭收入翻了两番，胡腊梅等村民因此也被称为拥有租金、股金和薪金的“三金农民”。

因村施策是溧水、高淳探索闲置农房盘活的鲜明特点。4年来，两区因地制宜、因村施策，通过收储、租赁、置换、农民自营等多元途径盘活闲置农房。闲置农房盘活后，根据集体和村民的实际需求引入新业态，或化身酒店、民宿等文旅项目载体，或打造红色基地、非遗文化展示场所，或改造为农村公共服务机构。

其中，高淳漆桥街道胡家坝村18栋闲置房屋，打造成了以“渔歌文化”为主题的“渔隐朴宿”精品民宿点；溧水东屏街道长乐村闲置幼儿园改造为冷库和农业仓储加工厂房对外租赁，既方便当地农副产品就地冷藏、深加工，还增加了村集体收入；溧水芝山村小学闲置多年，原地改建为井山民宿，吸引众多网友前来打卡，每年可为村集体增加100万元租金收入。

得益于因村施策的灵活机制、多种利益联结的合作模式，两地闲置农房盘活成效明显——截至今年12月19日，溧水、高淳已分别盘活闲置农房3284栋和1523栋，涉及超100个自然村约1.5万名农民。

超亿元投入形成完整产业链

一位企业家的“账本”看前景

在溧水和凤镇张许村，一间可以欣赏石臼湖落日的日落餐厅即将建成投用，投资方——广州知了建筑设计有限公司负责人周玉婵每天都在现场盯施工进度。该项目投资3000万元，盘活3栋共700多平方米闲置农房，将打造为国漫艺术乡野体验基地，包括文创书屋、文创市集、野生营地等。

这是周玉婵在溧水和凤石臼湖沿线投资的第五个项目。截至目前，周玉婵领衔的投资团队已在溧水和凤诸家村、骆山村等地投资了“田姐家”民宿、栖泊民宿、艺术家小院、驿站等，总投资超亿元，利用闲置农房60多栋。

超亿元投向乡村，信心何来？盘活闲置农房，企业利润几何？周玉婵告诉记者，自己从事建筑设计工作，这些年一直和乡村“打交道”，无论是从事乡村规划设计，还是投资民宿，她都深度参与农房改造利用。“随着生活水平提升，城市居民更加追求丰富多元的生活方式，乡村大有可为。”周玉婵介绍，随着石臼湖“天空之镜”、“龙猫草海”、诸家“爱心树”相继爆红，来石臼湖沿线休闲旅游的城里客越来越多，这给了她坚定投资乡村的信心。

投资乡村民宿，绝不是“只为情怀”。根据测算，民宿年入住率超过25%就可实现盈利，而“田姐家”民宿旺季入住率可达八成，淡季入住率约三成，平均下来，投资年回报率起码约10%。

尽管回报周期略长，但周玉婵依然坚定看好民宿未来盈利空间。经过几年积淀，周玉婵在溧水投资的5个民宿组团，已逐步形成“民宿+餐饮+旅游”的完整产业链，游客停留时间、“二次消费”都在稳步增加。

闲置农房融资堵点也已顺利打通。今年8月30日，溧水石景农地股份合作社经区农村产权交易服务中心流转了石山下村刘后顺家的闲置农房，领取到溧水第一张农房使用权流转鉴证书，并用此证贷到全市首笔农房易贷5万元。

发放农房使用权流转鉴证书，是溧水的创新探索。鉴证书既明确了出租方的房屋权属，又方便租赁方将农房使用权作为质押物进行融资，推动闲置农房盘活真正形成“资源—资产—资本—资金”的良性循环，有力增强社会资本入市信心。

“三大难题”待解

专家支招写好“下半篇文章”

闲置农房盘活，一篇妙文刚刚破题，而写好“下半篇文章”，依然要解决好“闲置农房信息不对称”“部分农民参与积极性不高”“盘而不活”等三大难题。

南京农业大学公共管理学院土地管理系博士研究生张兆亮走访调研了江苏数十个乡村，专题研究闲置农房盘活。在他看来，闲置农房盘活首先要解决信息不对称难题。从调研情况看，闲置资源和社会资本之间普遍缺少匹配平台：一边是大量闲置农房“待字闺中”，一边是社会资本苦寻标的。

张兆亮建议，地方政府可以搭建闲置农房流转交易平台，同时拓展“互联网+金融+产业”模式，与银行、金融部门、保险公司对接，为闲置农房盘活利用提供资金保障和信息服务，从而提升闲置农房信息匹配的精准度。

农民参与的内生动力不足问题也不容忽视。部分农民担心，如果租期太长，房屋所有权可能发生变动，自己有可能会丧失房屋合法权益。而如果租期太短，社会资本又担心投入产出不成正比而不愿意投入。

“让农民主动积极参与闲置农房盘活至关重要。”南京财经大学公共管理学院院长黄建伟建议，地方政府应该尊重农民意愿，正视农民需求，设计闲置农房入股、出租、合作等盘活的多种路径，在充分保障农民合法权益的前提下，让农民真正得到实惠，才能打消部分农民顾虑，提升他们的参与积极性。

部分闲置农房收储租赁后，还要警惕“盘而不活”。黄建伟和张兆亮在调研中发现，部分零散闲置农房被收储后并没有真正得到利用，再次进入“闲置状态”。对此，他们建议，地方主管部门应加强村庄规划，通盘考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护等，编制“多规合一”村庄规划，立足村庄实际推动闲置农房盘活，让闲置资源激活后真正成为乡村振兴的动力引擎。

“闲置农房盘活的重中之重，是要植入可持续发展的产业。”在周玉婵看来，在植入产业方面，浙江临安的经验值得借鉴，当地通过引入“乡村运营师”，有效弥补乡村缺乏专业人才的短板，“乡村运营师”懂经营、善管理、会投资，可以从运营层面为乡村进行顶层设计，为闲置农房盘活提前谋划特色产业，从而真正改变乡村闲置农房命运并为乡村振兴注入新活力。

记者周爱明胡英华刘全民