学法时习之｜楼上漏水楼下遭殃 房东与租客谁赔偿？

本文转自：人民网

民法典颁布五周年系列策划

学法时习之｜楼上漏水楼下遭殃 房东与租客谁赔偿？

薄晨棣

《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）被誉为“社会生活的百科全书”。结婚、离婚、合同签订、投资买卖......民法典为民事主体全领域活动编织了保护网。在民法典颁布五周年之际，人民网梳理了与百姓生活密切相关的典型案例，以飨读者。本篇聚焦侵权责任划分问题。

基本案情

赵某和于某是某小区业主。赵某房屋位于于某房屋楼下，于某将该房屋出租给宋某。春节期间，宋某返乡过年，房屋锁闭无人管理。2023年1月，赵某被物业告知楼上于某家房屋漏水，造成自己家房屋被淹，房屋屋顶、墙壁及家具不同程度受损，被褥被水浸泡无法使用。赵某遂将于某、宋某诉至法院，要求二人赔偿装修受损修复赔偿款、房屋租赁费、空置费等。

于某表示其对房屋使用期间的状况并不了解，且其与宋某的合同明确约定，在房屋出租期间导致的损害应当由租户承担责任，本次漏水是宋某未及时断水造成的。宋某则称，其承租房屋的壁挂炉已达到国标报废年限，于某作为房东应当保证房屋能正常使用，但房东只维修不更换，因此应由于某承担侵权责任。

经赵某申请，法院委托鉴定公司对赵某房屋因漏水导致装修受损需要修复部分的修复方案和修复造价进行了鉴定。经鉴定，工程造价为27264元。

北京市昌平区人民法院经审理后认为，本案是由赵某房屋漏水引起的损害赔偿，根据双方当事人陈述，造成赵某房屋漏水的原因是于某房屋壁挂炉管道爆裂。于某作为房屋使用权人，其应当保障房屋屋内设施的安全性和可使用性；宋某作为漏水发生时该房屋的使用人，对于屋内设施设备有妥善使用的义务。

从本案查明的情况而言，于某房屋内壁挂炉使用年限较久，已达到报废年限，且在本次漏水事故发生前经过多次维修，该壁挂炉本身存在损坏的风险，因此于某对漏水事故的发生应承担主要责任，法院酌情确定其承担70%的责任；而事故发生时，宋某未关水关电，其对漏水事故的发生亦应承担一定责任，法院酌情确定其承担30%的责任。最终法院判决于某赔偿赵某房屋维修费、鉴定费、房屋空置损失等共计44564.8元，宋某赔偿赵某19099.2元。

法条链接

民法典第一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

民法典第一千一百七十二条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

以案说法

近年来，因房屋漏水引发的纠纷时有发生。法官提示，房东和租户均有责任履行合理的注意义务。房东作为房屋的所有权人，对房屋的各项设施设备负有安全保障以及及时修缮义务，若房东未全面履行前述义务，则房东应承担相应的责任。出租房屋前，房东应对房屋及其附属物品、设施设备进行检查、维修，对于存在安全隐患的设施及时更换。此外，在签订租房合同时，对“承租人过错”的情形进行列举释明，避免双方后期履行合同过程中出现争议和矛盾。

租户作为房屋的实际使用人，应当对房屋尽到妥善保管和使用的义务，租户一旦发现该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非其原因而导致的损毁，也应当及时通知房东修复。若因自己不当使用房屋造成房屋受损或邻居产生损失的，则租客也应在其过错范围内承担相应责任。

此外，法官提示，当发现房屋漏水时，业主应第一时间采用照相、录像等方式留存证据，并及时联系物业公司和相关业主查看漏水部位，避免损失进一步扩大。对维修记录和相关费用单据予以保存，必要时可以申请专业机构对漏水原因进行鉴定，以维护自身合法权益。

（综合北京市昌平区人民法院整理）

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