党组织跨区联手，业主不再“各管各”

本文转自：解放日报

昔日落后小区如今何以啃下多个治理“硬骨头”，打赢维权官司——

党组织跨区联手，业主不再“各管各”

■本报记者 唐烨

位于静安区保德路上的艺康苑小区业主最近维权胜诉了：向前物业公司追讨400多万元公共收益，获法院支持。

艺康苑是个有些“奇葩”的小区，跨越两个行政区，2015年曾因业委会矛盾，治理陷入僵局，直到2019年小区选出新一届业委会，才慢慢走上正轨。记者日前走访艺康苑，发现三四年间，这个一度治理“落后”的小区不但打赢了维权官司，还做成了很多“大事”。

跨越两区一度成治理难题

艺康苑因历史原因，在地域上跨越静安、宝山两个行政区，分属两个居委会管辖，有一个业委会、一个物业公司服务。

由于特殊的地理位置，小区曾存在严重的治理矛盾，物业管理水平较差，很多公共事项无法在居民中达成一致。李枫是艺康苑最早入住的住户之一。“2000年我们入住时，小区环境相当不错，绿化率达50%以上。但因多年治理跟不上，小区环境越来越差，该维修的项目没有维修，卫生环境也不好，中央绿地成了建筑堆放场。”

跨越两个行政区，导致管理与服务上不匹配，业委会也无法很好地履行代表业主履行权利。2015年，因小区前物业管理不作为，造成小区乱象丛生，部分业主一度萌生换房的想法。

这个时候，小区分属的静安区彭浦新村街道党工委与宝山区庙行镇党委站出来，与艺康苑、共康二村两个居民区党组织联合起来，共商共议小区治理。经过近两年努力，最终引导双方业主放下“各管各”的想法，商量出适合本小区的议事规则，并在2019年选出了代表全体业主的新一届业委会。小区治理逐渐走上了正轨。

新业委会上任后，首当其冲的工作是提升小区物业服务水平。2020年7月，前物业服务终止，业委会在梳理公共账目时发现，前物业在公共收益、维修资金使用管理上存在巨大问题。

经过此前的业委会选举等工作，此时跨越两区已不再是小区治理的障碍。彭浦新村街道党工委与庙行镇党委、双方居民区党组织建立起联席会议机制，经常坐下来商量小区治理，遇到难事也形成合力，一起想办法解决。

于是，小区公共账目的问题，被放到了联席会议上共商共议。为维护业主的权益，在与前物业多次协商未果的情况下，街镇、居民区党组织共同支持业委会代表业主，开展对前物业公司的维权行动。

支持业主追讨400余万元

要不要通过诉讼追讨这些钱，最终决定权还是在业主手中。

一方面，在双方党组织引领下，业委会收集对小区维权有益的事实。业委会得到庙行镇社区法律顾问李冰律师的帮助，咨询相关费用、审计流程和诉讼法律程序等问题。律师还指导业委会人员上门走访业主、实地取证、多端调录一手情况，又了解到一些事实。如，前物业在维修小区漏水设施方面，账面呈报的金额与实际修缮结果有差异，而经业委会调查、律师重计后，向前物业进行了交涉。

另一方面，广泛倾听业主对诉讼的想法。艺康苑居民区党总支书记黄雅祥、共康二村居民区党总支书记刘静华，带领业委会和社区工作者走访业主、接待业主来访、开展共商会议，积极听取业主对诉讼追讨的想法。律师则从法律专业的角度多次向业主们耐心讲解法律知识，分析物业公司需要承担的职责，对社区如何规范选择物业提供建议。

2021年1月，业主大会召开，表决了诉讼方案，决定聘请专业律师向前物业进行费用追讨：从2014年1月1日至2020年7月27日期间小区公共收益（税后）的65%，共计400余万元。

2022年7月，一审获得法院判决支持。一审判决后，前物业公司不服提出上诉。经二审法院审理，今年1月30日，法院下发二审判决，驳回前物业上诉，宣告维持一审判决，且为终审判决。

“维权胜利的消息传回小区，我们感觉挺振奋。”李枫说，这说明两区街镇、居民区党组织，小区业委会在给我们办实事。我们挺有获得感的，现在大家的心齐了！

议事规则面前人人平等

记者日前又一次来到了艺康苑，发现这个小区在过去三四年间变化挺大，让业主有获得感的事情真不少。

“过去三年，我们通过业主大会讨论了17个议题，涉及事项多，居民关注度高。”小区业委会主任崔勇生说。这些议题很多已落地生效，如，困扰业主多年的建筑垃圾乱堆放问题、私家车停放问题、重新选聘物业、物业费调价等等，都是社区治理“硬骨头”。

小区解决私家车停放问题的思路，很具启发性。艺康苑小区有1338户业主，属于较大型小区。像很多建造于本世纪初的商品房一样，艺康苑规划的车位数量严重不足。停车矛盾一度是业主最激烈的矛盾之一。在双方居民区党总支引领下，业主大会在去年2月通过了停车议事规则调整议题。

“调整的前提是确保私家车停放在小区总量基本不变：对新购置私家车的业主，如果原来没有私家车，确保‘一户一车’，该户新购置车可享受小区包月停车费优惠政策；但如果原来已有私家车停在小区，该业主新增的私家车就不能再享受停车费优惠政策。”艺康苑居民区党总支书记黄雅祥说，小区里的“固定车位”也是矛盾焦点。因历史原因，这些所谓固定车位被固定业主使用，其他业主默认不能停放。但实际上这些车位并非产权车位，属全体业主所有。在停车议事规则中，将“固定车位”调整为“相对”固定车位，提出房屋已出售的、三个月不缴纳停车费的业主，租赁固定车位的资格将被取消。为增加固定车位的使用效率，固定车位保留到晚上10点，超过这一时段，没有停放车辆的固定车位向全体业主开放。

停车议事规则的制定充分听取了业主的意见，几经商议修改；有人通过各种渠道向居委会、业委会“打招呼”，要保住“固定车位”。但他们坚持公平公正，议事规则面前人人平等。如今，一年执行下来，停车议事规则发挥了很好的作用。最近，双方居民区党组织、居委会与业委会正在努力，要为业主开辟更多停车渠道。

记者在小区走访时，还发现二幢六层楼前正在加装电梯。在上海的商品房小区，实现电梯加装的成功案例很少，也是难啃的“硬骨头”。

“一切都为了业主的生活环境更加美好！”黄雅祥告诉记者，很多难题的解决都在双方党组织的共同推动下。“原来跨越两个行政区是小区治理的难题，现在却成了小区治理的最大资源。”据悉，小区目前有多个提升居住环境、提高居民生活品质的治理项目正在酝酿推进中。