南宁买房“接力贷”引发争议，还贷能力如何保障？

为刺激房地产市场复苏，解绑限购限贷政策、提高公积金贷款额度、二手房带押过户、房贷利率下调、购房补贴等楼市利好频出，近日，“广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的话题也登上了微博热搜，引发热议。

市场对于这一消息的反应不一，有观点认为“这是为40-50岁的购房者提供了便利”，亦有观点指出“为房子奋斗到80岁值得吗”“老年人后期的还款能力还有待商榷”。

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变相“接力贷”？

据南国早报消息，2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，该媒体向南宁多家银行求证后了解到，该项房贷政策确有其事，目前已有部分银行在执行该项政策。

记者从多名当地从业人员处求证到该消息属实，不过该政策并不是延长贷款年限，只是将贷款年龄限制由此前的70岁推迟至80岁，换言之，最晚50岁购房也可贷足30年的住房贷款。

中介提供的中信银行内部发布的信息

中介陈汉鸿（化名）表示，这个政策并不是每个人都符合，要看中老年购房者有没有退休金，流水能否覆盖月供的一定倍数，如果没有就需要其子女做担保。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，该政策照顾了一些中老年群体的购房需求，有助于一些养老的家庭更好去完成置业计划，“这个政策也受到了退休年龄延迟以及信贷政策宽松两个方面的影响”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，南宁此举是当地为了促进购房采取的一种松绑政策，从银行贷款的角度延长还款时间，降低每个月的还贷压力，同时还能让更多年龄偏高的人群加入房贷大军当中。

不过，该政策并非南宁所有银行都在执行。记者致电建设银行南宁一支行被告知，并未接到该项通知。据陈汉鸿了解，目前广发银行南宁分行与中信银行南宁分行可以办理。

此前有消息称，中信银行南宁分行2月10日已下发通知，正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄与贷款期限之和调整至最长不超过80年；工商银行、民生银行等则是目前还未执行该政策，申请人年龄与借款期限之和不超过65-75年，贷款期限最长为30年，部分银行超过70岁需要子女做担保。

由于该政策中涉及到可能由子女做担保，这也被市场质疑，是否是变相“接力贷”？

据悉，“接力贷”是指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合(如50岁，申请贷款还款期限为30年，还款期限超过了其70岁的最高年龄限制)，可以通过增加一个共同借款人（所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系）来满足借款人的年龄要求。

早些年，浙江杭州就传有银行推出过类似“接力贷”的产品，彼时便引发不少争议，不少网友吐槽买房“贷贷相传”。

“不是接力贷产品，但是属于接力贷担保的产品。”同策研究院研究总监宋红卫告诉记者，因为这部分人群偿还能力较弱且风险较年轻人高，因此需要子女担保。

诸葛找房也预测，接下来，其他城市也有可能跟进相关政策，比如一些去化压力大的城市以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市。

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还贷能力如何保障？

对于贷款年龄期限可延长至80岁一事，市场上普遍有两个疑惑点，一是如何保障中老年购房群体后期的还款能力；二是一旦出现贷款未还完，购房者却提前离世的情况，应该如何处理？

北京市盈科律师事务所合伙人律师李松告诉记者，能够贷款至80岁的购房者通常有退休金可以用于还贷，再者也可对房屋进行出租收取租金还贷，甚至于卖掉房子偿还贷款，基本不存在无法履行还款义务的情况。若出现提前离世的情况，则贷款将由其配偶及子女，也就是继承人来偿还。

王玉臣也指出，一般而言，很多人到六七十岁后基本已经没有了工作能力，只能靠子女养老或者社保等方式养老，这个时候老人的资金支付能力其实是相对不佳的，一方面可能会影响自己晚年生活品质，另一方面相关的风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。

对于第二个疑惑，他表示，这类贷款一般分两类，一类是有担保人，如果借款人没有活到80岁，在借款人去世后，可以通过借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务；一类是没有担保人的，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。

事实上，南宁此前就曾有购房者贷款年龄期限突破70岁的情况出现。

有当地业内人士告知记者，其朋友张生于2022年11月购入了南宁青秀区的一套二手房，贷款总额70万元，时年44岁的张生本来的贷款年限应为26年，但银行最终按照最高30年的贷款年限批给了他，其可还贷至74岁，每月的月供也减少了269元。

中介李朝生（化名）也告知记者，其在前年为一手房客户办理房贷时，银行贷款年龄限制便批到了80岁，不过这种情况比较少，既看客户的征信流水，也看对接银行当时的操作空间。

此前，南宁市还曾发文下调首套房房贷利率，刺激当地楼市。

1月底，南宁市住建局宣布，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限下调至3.7%。

“成交冷淡、价格下行的现状在一定程度上促使南宁放松购房贷款政策。”诸葛找房指出，根据国家统计局公布的70城房价指数，截至2022年12月，南宁新房价格已连续下跌6个月，二手房价格已连续下跌18个月。