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深圳土地市场新年第一拍,70%溢价大超预期

类别:财经 发布时间:2025-01-16 20:41:00 来源:瘦子财经

深圳2025年首宗居住用地在今日出让,超70%的溢价率超出市场预期。

1月16日,位于龙岗区大运片区的G01045-0200宗地开拍,吸引了绿城、中海、深业、南山、越秀、建发、华润、招商8家企业参与竞拍,让人意外的是,这宗位于深圳外围区域的地块经过了246轮激烈竞价才成交,花落中海。

上述地块属于二类居住用地,土地面积2.1万平方米,建筑面积10.4万平方米,按照“价高者得”的原则出让,未设置住宅销售限价,起拍价17.99亿元,成交价30.65亿元,按此计算,楼面地价29611元/平方米,溢价率70.37%,成为近年来深圳溢价率最高的地块。

具体来看,该地块位于龙飞大道与青春路交汇处东北角,与大运体育中心和大运天地商业一路之隔,所处的片区整体配套较为完善,大运公园、香港中文大学(深圳)都在附近,不过,该项目距离地铁站有一定距离,地图平台规划的路线显示,地铁16号线大运中心地铁站到该项目,步行需要走1.5公里左右。

该项目属于居住氛围比较浓厚的龙岗中心城片区,周边住宅小区不少,房产中介平台上,

该项目附近的阳光天健城小区,上个月的二手房成交均价为5.46万元/平方米,佳兆业未来花园小区为4.45万元/平方米。新房方面,据报道,与上述地块同片区的TOD项目深铁阅云境近期开盘,300多套房源开盘当天卖完,备案均价为5万元/平方米,开盘即给88折,最终销售均价为4.4万元/平方米。

对于中海此次高溢价拿地,不止一名房地产企业投拓人士对该项目后期的盈利情况表示担忧。“我们的溢价率上限是35%,所以按照最终70%溢价率成交的情况来看,可能会亏。”一位了解该地块的房企投拓人士对第一财经表示,在控制得好的情况下,行业内的建安成本在6000~7000元/平方米左右,但是因为这块地下方大概率有溶洞,因此地基成本会比较高,所以建安成本也会随之提高。

另一房企投拓人士则对第一财经表示,按照其所在公司的测算,70%的溢价率成交,估计整个项目最终会亏损20%左右,建安成本至少8500元/平方米,再加上其他的费用成本,很难赚钱。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示,2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减,全年共成交5宗涉宅用地,这些地块均由头部央国企摘得,民企拿地意愿整体仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆竞拍,有望进一步带动市场预期的修复。

除了深圳上述地块,中海今日还以40.08亿元的底价拿下了北京市丰台区玉泉营街道一地块,一天内在土地市场上花了70多亿元。

据悉,北京市丰台区这宗地是西南郊冷库及周边改造项目,属于丽泽金融商务区的辐射范围,是纯住宅用地无多余配建,不限地价、不设指导价,建控规模约6.91万平米,容积率2.52,限高80米,可做高层建筑。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,上述丰台区地块所处环线位置优越,北接京沪线,东临京开高速,南靠南三环,西边有规划中的柳村路,构成了一张紧密交织的交通网。另外,项目靠近地铁10号线、19号线、大兴机场换乘站草桥站。周边竞品项目北京瑞府网签率超过90%,此时拿地能够有效补充板块库存,时机刚刚好。

近年来,中海在一线城市多次推出高端住宅项目,在一二线城市土地市场中频繁挥金拿地补仓的动作引发关注。

据中指研究院统计,2024年,中海的权益拿地金额共688亿元,尽管同比2023年1101的拿地金额有所下降,但是名次更进一步,超过了保利发展、华润置地,在所有房企中位列第一。值得一提的是,与2023年类似,2024年,中海依旧偏爱高端住宅市场,在北京、深圳核心区域共拿下了三宗百亿级地块。

可以说,布局核心城市核心区域,是近年来中海践行的投资原则,2024年年初的业绩会上,中海地产副总裁郭光辉就曾表示,2023年公司整体净利润率在行业中名列前茅,得益于公司坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念,这也使得公司在下行周期也能更加稳健,回报更优。

房地产逆周期中,作为央企,房地产市场中勇于开拓也是中海近年来的发展策略可以用“勇于开拓”来形容。2024年年初的业绩会上,中海地产行政总裁张智超公开表示,对标成熟发达市场,美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%-23%水平,国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP3房企的市占率还不到10%。作为龙头房企,中海的市占率还有很大的提升空间。

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