深圳土地市场新年第一拍，70%溢价大超预期

深圳2025年首宗居住用地在今日出让，超70%的溢价率超出市场预期。

1月16日，位于龙岗区大运片区的G01045-0200宗地开拍，吸引了绿城、中海、深业、南山、越秀、建发、华润、招商8家企业参与竞拍，让人意外的是，这宗位于深圳外围区域的地块经过了246轮激烈竞价才成交，花落中海。

上述地块属于二类居住用地，土地面积2.1万平方米，建筑面积10.4万平方米，按照“价高者得”的原则出让，未设置住宅销售限价，起拍价17.99亿元，成交价30.65亿元，按此计算，楼面地价29611元/平方米，溢价率70.37%，成为近年来深圳溢价率最高的地块。

具体来看，该地块位于龙飞大道与青春路交汇处东北角，与大运体育中心和大运天地商业一路之隔，所处的片区整体配套较为完善，大运公园、香港中文大学（深圳）都在附近，不过，该项目距离地铁站有一定距离，地图平台规划的路线显示，地铁16号线大运中心地铁站到该项目，步行需要走1.5公里左右。

该项目属于居住氛围比较浓厚的龙岗中心城片区，周边住宅小区不少，房产中介平台上，

该项目附近的阳光天健城小区，上个月的二手房成交均价为5.46万元/平方米，佳兆业未来花园小区为4.45万元/平方米。新房方面，据报道，与上述地块同片区的TOD项目深铁阅云境近期开盘，300多套房源开盘当天卖完，备案均价为5万元/平方米，开盘即给88折，最终销售均价为4.4万元/平方米。

对于中海此次高溢价拿地，不止一名房地产企业投拓人士对该项目后期的盈利情况表示担忧。“我们的溢价率上限是35%，所以按照最终70%溢价率成交的情况来看，可能会亏。”一位了解该地块的房企投拓人士对第一财经表示，在控制得好的情况下，行业内的建安成本在6000～7000元/平方米左右，但是因为这块地下方大概率有溶洞，因此地基成本会比较高，所以建安成本也会随之提高。

另一房企投拓人士则对第一财经表示，按照其所在公司的测算，70%的溢价率成交，估计整个项目最终会亏损20%左右，建安成本至少8500元/平方米，再加上其他的费用成本，很难赚钱。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，全年共成交5宗涉宅用地，这些地块均由头部央国企摘得，民企拿地意愿整体仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆竞拍，有望进一步带动市场预期的修复。

除了深圳上述地块，中海今日还以40.08亿元的底价拿下了北京市丰台区玉泉营街道一地块，一天内在土地市场上花了70多亿元。

据悉，北京市丰台区这宗地是西南郊冷库及周边改造项目，属于丽泽金融商务区的辐射范围，是纯住宅用地无多余配建，不限地价、不设指导价，建控规模约6.91万平米，容积率2.52，限高80米，可做高层建筑。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，上述丰台区地块所处环线位置优越，北接京沪线，东临京开高速，南靠南三环，西边有规划中的柳村路，构成了一张紧密交织的交通网。另外，项目靠近地铁10号线、19号线、大兴机场换乘站草桥站。周边竞品项目北京瑞府网签率超过90%，此时拿地能够有效补充板块库存，时机刚刚好。

近年来，中海在一线城市多次推出高端住宅项目，在一二线城市土地市场中频繁挥金拿地补仓的动作引发关注。

据中指研究院统计，2024年，中海的权益拿地金额共688亿元，尽管同比2023年1101的拿地金额有所下降，但是名次更进一步，超过了保利发展、华润置地，在所有房企中位列第一。值得一提的是，与2023年类似，2024年，中海依旧偏爱高端住宅市场，在北京、深圳核心区域共拿下了三宗百亿级地块。

可以说，布局核心城市核心区域，是近年来中海践行的投资原则，2024年年初的业绩会上，中海地产副总裁郭光辉就曾表示，2023年公司整体净利润率在行业中名列前茅，得益于公司坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，这也使得公司在下行周期也能更加稳健，回报更优。

房地产逆周期中，作为央企，房地产市场中勇于开拓也是中海近年来的发展策略可以用“勇于开拓”来形容。2024年年初的业绩会上，中海地产行政总裁张智超公开表示，对标成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP3房企的市占率还不到10%。作为龙头房企，中海的市占率还有很大的提升空间。