怎么换？难在哪？有坑吗？

本文转自：中国消费者报

超50城支持住房以旧换新

怎么换？难在哪？有坑吗？

孙蔚

■本报记者 孙蔚

汽车、家电、家装……一批批大宗商品的潜在更新需求正进入集中释放期。跟常规消费品相比，作为大宗商品的房子如今也加入以旧换新行列中。据北京中指信息技术研究院统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房以旧换新。

家电、手机等以旧换新十分方便，但房子以旧换新如何操作？怎样换划算？市场接受度如何？《中国消费者报》记者对此进行了采访。

全国多地纷纷加入

出台政策支持住房以旧换新的城市越来越多了，已经从二三线城市扩散到了一线城市。

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业20余家、房地产经纪机构近10家，参加活动的项目有30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

4月23日，深圳市房地产行业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动，鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议。

记者梳理发现，住房以旧换新政策的推广可分为三个阶段：第一阶段为2023年下半年至今年初，推出住房以旧换新的主要为三线城市，政策示范作用相对有限；第二阶段为今年4月，以郑州为代表的二线城市以旧换新政策加码，更多城市采用国企收购模式；第三阶段为4月下旬至今，深圳、上海陆续发文，住房以旧换新扩展到一线城市。有媒体发布消息称，广州市房地产行业协会也在积极摸查开发商的意向，预计将有相关配套政策出台，进一步促进房屋置换需求的释放。

据中指研究院统计，除了一线城市上海、深圳外，目前至少有包括常熟、南京、江阴、连云港、哈尔滨、郑州等52个城市支持住房以旧换新。业内人士建议，如果居民有住房以旧换新的需求，不妨先查询所在城市是否有相关政策出台。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对记者表示，以旧换新有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用。这一政策打通了一手、二手住房置换链条，提升了住房买卖交易的便利度，更好地满足了居民刚性和改善性住房需求。但市场的不确定性依然存在，以旧换新的模式能否真正解决楼市当前面临的问题，需要经过市场的检验和时间的沉淀。

操作模式各有特色

经过记者梳理，各地住房以旧换新的模式大致可以分为帮卖、回购和补贴三种。

一是帮卖。由开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。比如上海参加以旧换新活动的开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购新房的客户可以无条件退房退款；房地产经纪机构也承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。这种模式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。

二是回购。其又分为出售新房的房企回购消费者手中的二手房，国企或政府收购旧房用作保障房、安置房等方式。开发商或地方国企收购旧房可以获得财政补贴，这种方式是今年以来住房以旧换新的主流。比如浙江海宁表示，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。“这种方式更加直接，旧房有人帮你收了，不怕卖不出去。但也可能存在收购价达不到预期，以及房屋所在区域不在收购范围内等问题，需要仔细核对当地政策的具体条款。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

三是补贴。对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。比如，山东日照因为给予20%的购房款补贴而备受关注。日照发文称，支持房地产开发企业开展以旧换新业务，开发企业若已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20%的优惠券补贴。湖北襄阳表示，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，对已缴纳的增值税按计税价格的1.5%给予补贴。广东肇庆的政策更进一步，支持推动旧房转保障性住房，此类消费者无需卖房，可一次性获取一定年限的租金用来购买新房。

还有的城市以“带押过户”（不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续）、放宽首套房认定标准等政策配合以旧换新，以更好地打通换房链条。如武汉市表示在当地仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

实际操作难点不少

住房以旧换新政策能否达到预期目标，关键在于其能否满足群众需求。接受记者采访的消费者纷纷表示，政策意愿是好的，关键在于是否能从人们的实际需求出发，各个城市要拿出真金白银，让置业者得实惠。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受记者采访时表示，住房以旧换新在实际操作中存在不少难点：其一，新房选择范围小，不具备吸引力，购房人的参与意愿就不强。如果新房的品质不佳、位置不合适等，购房人参与的意愿也会大大降低。因此，需要引入范围更广、品质更优的小区参与到以旧换新活动中。

其二，二手房销售难度较高。在以旧换新过程中，许多城市要求购房人需要在90天内将旧房卖掉，相对来说这个时间比较紧张，可能会存在销售困难或者被压价等情况。

其三，新旧房价格差距过大，可能会影响换房意愿。如果旧房售卖的价格过低，新房的价格过高，相应的价格差和贷款可能会影响购房人的换房意愿。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示：“未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求，或成为一种重要的方式，其中关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。开发商、政府要把房价、金融、税收等该让的利让出来，尤其是对开发商来说，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不能把以旧换新当作去库存、去尾货的机会。要让买家真正感受到，要买的新房是能改善居住品质的好房子。”

潜在纠纷不容忽视

值得注意的是，消费者在进行住房以旧换新时也要注意避免权益受损。北京理道律师事务所主任律师王久成表示，消费者应该知晓并充分理解所在地政府关于住房以旧换新政策的内容以及交易细则、办理流程。面对开发商和中介机构的宣传，要学会甄别，查看其是否与政策相一致，是否真实。对新旧房房源要详细了解相关信息，谨慎选择，仔细阅读和查看房屋买卖合同等文件。

王久成进一步分析指出，可能导致消费者合法权益受损或者产生消费纠纷的原因有五个方面：

一是住房以旧换新政策细则不完善，无法真正保障消费者的知情权；二是开发商、中介机构可能利用政策信息不对等对房源信息进行虚假宣传，甚至欺诈；三是如果所购新房为期房，可能存在逾期交房、烂尾的风险，购房资金退还难保障；四是旧房出售款如逾期支付，可能导致新房交易纠纷；五是旧房出售时隐瞒真实信息，可能导致合同无法履行。

王玉臣则指出，此轮以旧换新可选的新房范围普遍较小，开发商可能会借此机会清库存，那么在这个过程中可能会伴随房屋质量问题、虚假宣传等商品房常见的纠纷。另外，需要注意换房流程的设置。如果在以旧换新的过程中，相关流程设置不够清晰和明确，那么购房人很有可能会掉入合同陷阱，建议相关部门要对开发商及中介公司的合同设置进行审核。