开年又有房企“退地”了，中国金茂浙江4幅宅地被收储，拿地三年未开发

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又一家知名房企选择了退地。

1月13日，中国金茂公布，公司在浙江湖州的4幅涉宅地块，被湖州市人民政府的派出机构湖州南太湖管委会收储。中国金茂可获得7.81亿元的现金补偿，同时可能产生83万元的估计除税前亏损净额。

2021年12月，中国金茂间接全资附属公司湖州东茂置业有限公司竞得上述地块，地块原计划开发为住宅物业、零售商业以及批发市场。不过，拿地三年多，中国金茂未对地块进行开发，原因是考虑到“物业市场实况、住宅物业及零售商业的供求情况、估计开发成本及优化（中国金茂）集团资源使用”等因素。

“作为地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分，该等地块将根据土地收储协议进行收储”，中国金茂在公告中披露。

近半年，多家房企的土地被政府收储，包括中国金茂、越秀地产、万科、华润置地、鹿城城发集团等。其中，越秀地产旗下位于广州的三宗宅地被回收，得到的补偿金额高达135.32亿元，是截至目前收储规模最高的一家房企。

房企退地“换仓”

时代财经了解到，越秀地产三宗宅地均位于广州，分别是白云区的广龙地块、番禺区的暨南大学北侧地块二土地、海珠区的大干围地块，公告披露的收储原因均为非越秀地产方面原因。

其中，广龙地块是因为政府“出于公共利益”对地块进行规划调整，“由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地”，另外两宗地块则是“作为地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分”进行收储。

尽管收储规模最高，但补偿金额却不完全真金白银地回到越秀地产手上。其中，120.03亿元通过应付票据的形式支付，且相关资金的用途依然是买地，而以现金形式补偿的金额仅有15.29亿元。

以应付票据形式支付的地块为广龙地块、暨南大学北侧地块二土地。根据公告，越秀地产可通过广龙地块获得价值70亿元的应付票据，所得款项的拟定用途为“日后收购位于广州的地块”，暨南大学北侧地块二土地的50.03亿元应付票据则用于收购番禺区的地块。

去年12月中旬，万科以总价28.80亿元买入广州番禺的三宗宅地，引发市场较大关注。这三宗宅地原为万科所有，位于广州南站万科中心项目内。

知情人士透露，该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万平方米，占据南站核心区约1/4面积，后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件，因此，通过收储再出让的方式对土地用途进行优化，由商办用地变更为住宅用地。

除了中国金茂、越秀地产、万科，近半年，还有华润置地和鹿城城发集团的土地被收储。

赢商网报道，福州市鼓楼区洪山镇政府在去年7月回应咨询时称，针对华润斗池路项目未开发部分，华润置地（福州）房地产开发有限公司没有建设计划，并对相关地块提出了退地申请，“（福州）市相关职能部门正与华润公司对接开展后续工作”。

温州市自然资源和规划局鹿城分局则在去年9月发布了收回公告，鹿城城发集团全资子公司温州鹿兴置业有限公司申请收回温州市鹿城区一宗宅地，该地块在2023年6月以5.75亿元的底价竞得。

收回依据是“《浙江省土地节约集约利用办法》（省政府 343 号令）第二十一条至二十四条”。时代财经了解到，该办法发布于2016年，相关条款显示，收回原因为“因公共利益需要”。

专项债优先收回商、住地

不过，与鹿城城发集团地块的收储逻辑不同，近半年的房企退地更多源于新一轮的闲置存量住宅用地处置政策。

在去年5月17日举行的国务院政策例行吹风会，自然资源部副部长刘国洪透露，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。

在此背景下，《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）于去年11月7日正式印发。

根据《通知》，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。同时，专项债券资金优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

本次中国金茂被收储的4幅湖州宅地，正是受益于专项债券资金。公告显示，湖州南太湖管委会将根据《通知》申报专项债资金处置闲置土地工作，将4幅地块纳入处置存量闲置土地清单。

知情人士透露，万科亦是在相关政策契机之下，对广州番禺的三宗宅地实现低效存量用地的盘活，“此次政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，既获得连片优质土地，充分发挥土地储备手段对片区发展的推动作用，增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套，又为当地村集体经济发展提供资金保障，同时解决了南站万科中心等因轨道交通建设导致留用地不具备开发条件的问题”。

华泰证券研究所在今年1月6日发布的报告中指出，根据该机构测算，截至2024年第一季度，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平方米，若根据该团队对2025年全国新开工面积的测算（6.03亿平方米）为基数进行计算，可供新开工的周期约为2.09年。

不过，华泰证券研究所续指，“考虑到部分‘闲置土地’的地段和资质不佳，实质开发价值较低，因此，简单按新开工面积去计算去化周期参考意义有限，加之部分土地可能面临开工后又停工，各地的实际闲置土地库存压力可能更大”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，房地产市场反弹不明显的重要原因是源头上的闲置低效未开发土地较多，开发商为缓解资金链、保交房，不得不低价割肉出售资产和股权，金融机构为了保障债权也要拍卖土地房产，导致土地价格持续低迷。

李宇嘉认为，通过发行专项债，地方政府拥有定向托底地市的资金，对缓解房地产源头上的供求关系、促进房地产止跌回稳有重要意义。