买房“零公摊”，市场看好吗

100%得房率的时代，要来了。

建筑面积125平方米，实得面积125平方米，这是赵女士在长沙润和悦山府楼盘看中的一套房子。这套“零公摊”的房子，确实打动了她。多年以来，购房者追求的“零公摊”房子，正悄然在长沙兴起。

（长沙润和悦山府开盘现场。）

“零公摊”项目密集入市

12月1日，周末，天气晴好，长沙润和悦山府营销中心内，买房看房的气氛，不断升温。

“这是我们主推的125平方米、135平方米的户型，这两套户型有着几乎为0的公摊。”润和悦山府相关负责人介绍，瞄准改善型需求，公司创新设计推出“零公摊”住宅项目。

时至年尾，开发商加速冲业绩。记者走访发现，在长沙新房市场，像润和悦山府这样号称“零公摊”的住宅项目，频频抢滩今冬楼市。

过去，在新建商品房市场，高层住宅的公摊普遍在20%至30%之间，洋房公摊率也有10%至20%。算下来，购房者有10%到30%的房款不得不“支付”在公摊面积上。

“当前市面上，‘零公摊’被当作项目亮点和卖点，来吸引购房者。”长沙嘉信·洋湖锦玉置业顾问朱经理告诉记者，这将成为未来新楼盘的发展趋势。

据了解，今年以来，华润置地、润和城、龙湖地产等在湘品牌房企，已纷纷推出一批“零公摊”楼盘产品入市。

房企“卷”起公摊面积，在长沙花同样多的钱，甚至还能买更大面积的房。长沙云起·虔来项目相关负责人介绍，“突破传统公摊占比20%到25%的市场规则，我们推出实现‘负公摊’的创新产品。”

云起·虔来项目是长沙首个“负公摊”楼盘。该楼盘面积介于128至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现103%至107.9%的实际使用率。

政策引导，迎来利好

在房地产行业内，得房率在营销环节被广为使用，一方面与楼梯、电梯、公共门厅、过道等“公摊面积”有关，同时也与阳台、飘窗、“空中花园”等所谓“赠送面积”有关。

2023年底以来，从广州开始，再到深圳、福州、合肥、肇庆等城市，各地探索调整新建商品房的容积率计算方式，侧面助推开发商提升项目得房率。

今年4月，长沙出台《优化房地产开发项目规划管理的若干措施》，明确居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积的20%控制，同时对飘（凸）窗宽度、设备平台是否计入容积率等作出规定。

特别是部分公共区域不计入容积率的规定，针对的正是公摊面积对购房者实际得房率的影响。通过改变规划和建筑设计规范，影响开发商在一定土地上可以建设的房屋面积和类型，鼓励开发商建造更好的产品，促使市场有更多好房子供应给消费者。

在“零公摊”政策引导下，长沙购房迎来利好。“原来购买168平方米户型的资金，可以实现之前购买180平方米左右户型的空间。”赵女士盘算发现，购买“零公摊”楼盘，既能提升居住品质，而整体房价并没有增加。

业内人士分析，“零公摊”对于购房成本的影响可能并不大，但对用房成本的影响，还有待观察。比如，物业费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价可能会相应提高；开发商过度追求得房率是否会挤压电梯井、楼梯间、公共门厅、过道等面积和空间，造成室外公共空间变小，进而影响居住品质等。

“归根结底，‘零公摊’旨在鼓励开发商通过优化设计来提高住宅品质，在竞争激烈的市场中获得更大优势，共同助推房地产市场的健康发展。”湖南中原研究院执行院长陈世霞表示。