继上海长风中心后，绿城又出售杭州一写字楼项目，宁波国资4.82亿接盘

12月3日晚间，绿城中国（03900.HK）发布公告称，其全资子公司绿城房地产集团有限公司拟向宁波环球置业有限公司（简称“宁波环球”），出售杭州诚瓴绿隆企业管理有限公司（简称“杭州诚瓴绿隆”）的全部权益及转让经营性物业贷款的责任，初步代价为4.82亿元。

根据公告，杭州诚瓴绿隆旗下的主要资产为一处写字楼项目，即位于杭州市拱墅区湖墅南路66号滨绿大厦2幢的111个房地产物业、以及322个地下停车位以及相关设施及设备、装修、材料及单独使用空间。

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对于此次出售，绿城中国在公告中表示，公司旨在实现更加均衡及战略协调的资产组合，提高资本利用率，并增强整体财务稳健性。

该公司董事认为，中国整体写字楼市场出现交易量价齐跌的情况，导致盈利能力及资产价值持续下降。出售事项可使集团通过降低其在具挑战性的写字楼市场的风险，改善其整体财务表现，并将更多财务资源重新分配至利润更丰厚板块的未来潜在投资机遇中。

此外，绿城中国相关人士接受时代财经采访时也表示，近年来，国内商业办公酒店市场均存在不同程度的下行风险，尤其是办公楼业态，多数城市表现出租金下跌、空置率增加的趋势。绿城中国在2023年出售了上海长风中心（办公楼），2024年出售了滨绿大厦2幢（办公楼），后续会择机选择类似项目继续出售。

据该人士透露，目前绿城中国可持有经营资产中办公存量建筑面积约39万方，总投资77亿元（含滨绿大厦2幢）。

下行中的杭州写字楼市场

仲量联行报告显示，今年以来，杭州整体写字楼市场的租金持续走低。2024年三季度，杭州甲级写字楼平均净租金季度环比下降1.0%。而乙级写字楼的租金跌幅扩大更为显著，乙级写字楼平均净租金环比下降1.5%。

该机构分析认为，当前企业对办公空间的议价能力正在提升，而对办公空间的附加投入意愿则有所降低，预计短期内写字楼市场整体租金仍将持续走低，直至市场供需调整至新的平衡阶段。

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与此同时，杭州整体写字楼市场的空置率也在今年三季度出现抬升。其中，甲级写字楼市场平均空置率为23.7%，环比上升0.4个百分点；而乙级写字楼的空置率上升幅度更为显著，环比上升了1.7个百分点至28.2%。

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该机构指出，展望2025年，全市优质写字楼的新增供应量或将达到近年的峰值，预计将有约90万平方米的写字楼供应入市，主要位于钱江新城钱江世纪城和武林三个子市场，届时预计全市优质写字楼空置率将会超过30%。

持续下行的写字楼市场，间接侵蚀了绿城中国的利润。

时代财经查阅绿城中国财报获悉，投资性物业租金收入并非公司主要收入来源，对公司业绩贡献极为有限。2023年，绿城中国实现投资性物业租金收入2.26亿元，仅占其总收入0.1%。

然而，因租赁市场低迷、写字楼公允价值下降，该年度绿城中国录得投资物业的公平值变动亏损却高达3.52亿元（2022年同期为1.09亿元），资产贬值幅度远高于租金收入。

据悉，此次交易完成后，绿城中国将不再持有杭州诚瓴绿隆的任何股权，该公司的财务业绩也将不再合并入账。

绿城中国披露，此次交易预计将为集团带来约787万元的净收益，但在扣除相关费用后，预期亏损金额约为565万元。

宁波国资接盘

作为此次交易的接盘方，宁波环球又是何方神圣？

据时代财经查询获悉，宁波环球成立于2009年4月，为浙江省海港投资运营集团有限公司（下称“海港集团”）旗下房地产开发平台。

该公司实控人为宁波市人民政府国有资产监督管理委员会，持有其60.84%股权。浙江省人民政府国有资产监督管理委员会、温州市人民政府国有资产监督管理委员会分别持有该公司27.59%、3.66%股权。

根据海港集团官网，宁波环球业务范围包括统房地产开发经营、产城融合、物流地产、棚户区改造、资产盘活等。

自成立已来，宁波环球累计完成投资89.73亿元（不含托管公司），实现租售额113.54亿元，实现销售回款89.88亿元，实现利润4.21亿元。目前，宁波环球已开发的典型项目有宁波环球航运广场、环球·东方港城、姚江湾、舟山港航国际大厦等。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时代财经分析指出，宁波环球接盘绿城中国旗下滨绿大厦，表明了国资在当前市场环境下愿意承担一定的风险以获取潜在的市场回报，同时国资的介入也可能为杭州写字楼市场带来新的活力和投资机会。