离婚后未及时过户 前妻把房屋抵押贷款无法偿还 面临拍卖怎么办？

“我们2012年结婚，2015年买房，2021年离婚。按照《自愿离婚协议》约定，房、车归我，孩子我来抚养。但我没有及时办理房产过户，离婚两年后前妻拿着房产证到银行办理了130多万元的抵押贷款却无力偿还。还款期限就要到了，我和儿子即将面临房屋被拍卖没地方住的境况。”西安市民吴右（化名）说。

事件：婚后买房登记在妻子名下 离婚协议房子归男方

1月21日，吴右告诉记者，他与前妻紫絮（化名）2012年领证结婚，2014年有了儿子，2015年在西安北郊一小区买了一套约123平方米的房子。

吴右说：“房屋总价87万多元，首付款27万多元。我们是一起去买的房，我刷银行卡付的首付款，收款收据上是我的名字。因当时我在汉中忙业务，付完款就回汉中了，后来所有手续都是她去办理的。2018年房产证办下来，只有她的名字。因是婚内买房，我也没有太在意。按揭贷款月供3100元，我每个月都按时打给她，由她给银行还款。2021年12月，我们离婚了。除了离婚证，在民政局也签了《自愿离婚协议书》，约定儿子归我抚养，她不用给孩子付生活费；房、车归我，她净身出户。”

“我有两家公司，2024年9-10月因有材料、设备、工资等30多万元的欠账，我想用房屋做抵押贷款先把这些账还了。因为房子还没过户，我就去找前妻，想让她给协助办理过户，但她拖拖拉拉不肯配合。后来我才了解到，我和儿子住着的房子已经被她办了抵押贷款。我打电话问她，她才承认此事，说钱已经被她花完了。”

“我去给她做抵押贷款的银行了解情况，发现她离婚后于2022年12月买了一家公司，成为一家公司的法定代表人。2023年4月前，她把剩余的40多万元房贷还清；2023年5月，她以房屋做抵押在一家银行办理了贷款。这套房当时价值210万元，她是以顶格贷款数额贷款138.9万元。贷款用途是用来装修一家美容院。而那家美容院注册地是我们小区公寓楼一个60多平方米的小两室住宅，装修这样的房子用得着138.9万元吗？何况这个房还是她租的。在银行给我出示的资料中，我发现其中一些明显是有问题的，比如离婚证是补办的，连我的名字都是错的，产权证也是补办的。”吴右说。

“随后我停止了给前妻转还房贷月供的钱，实际上等于我已经多给她付了一年多的房贷月供。2024年11月我去找前妻，表示让她给我90万元，这房子我不要了，我把孩子带走，用这钱再去给儿子买一套房。她不愿意，我降到了70万元，她还是不答应。随后，我将前妻起诉到未央区法院，请求将房屋产权判归于我，让前妻配合将房屋过户到我名下。2025年开庭时，她没有到庭答辩，法院审理后将该房屋产权判归于我，但因目前处于债务履行期内不具备办理转移登记的条件。银行抵押贷款今年5月就要到期了。届时如果前妻无法偿还贷款，我和儿子所住的房屋就有可能面临被拍卖的情况。”

吴右向记者出示了他保存的结婚证、离婚证、盖有未央区民政局条章的《自愿离婚协议书》、2018年的不动产权证，以及他从银行看到的前妻补办的离婚证、2023年不动产权证照片。此外还出示了未央区法院的民事判决书，前妻所购公司的工商登记变更信息页面截图等。《自愿离婚协议书》“财产分割”栏中约定房和车归男方。2025年8月4日未央法院的民事判决书显示，判定这套房归原告吴右所有。吴右还提供了一份“举报材料”，认为银行没有尽到注意和监管义务，涉嫌违规放贷，造成其房产损失，要求将房屋予以解押。

1月21日至22日，记者多次尝试联系其前妻，但手机号为空号，微信无法联系上。

办理住房抵押贷款的银行则表示，吴右的前妻紫絮在银行贷款，抵押的是她本人房产。2024年底起紫絮失联，贷款已全面逾期。银行2025年启动催收时发现，吴右住在抵押房产中，与其前妻互不联系。该房产仍在其前妻名下，未过户，因而产权并不属于吴右。吴右与银行并不存在任何债务或业务关系。

律师说法：离婚却不办理过户登记是最大的问题

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛分析认为，离婚了就应该尽快去办理过户登记，但当事人没有及时办理，这是最大的问题。尽管离婚协议有明确约定，后来通过诉讼也确权了，房产归男方，但现在因为有抵押导致无法办理转移登记。“房屋这种不动产，产权证上登记的是谁，谁就是产权人。即便这个房子出钱人不是当事人，但因为登记的名字是当事人，人家就可以拿去贷款。作为产权人，就可以行使不动产权的四项权能，即占有、使用、收益、处分。”

从当事人讲述来看，虽然离婚协议约定房子是他的，但这套房子在他正式起诉确权之前已经被其前妻设置了抵押权，现在就只能看设置抵押权到底有没有问题，相应资料和证件是否合法，有无骗贷嫌疑。如果其前妻贷款手续都是真的，没有骗贷，把贷款拿了也用了，做生意赔了，当事人就只能让法院执行其房产了。按照民法典，担保物权优先于所有权的产生设置。抵押权属于担保物权，而银行有抵押权，所以优先于产权。

从夫妻共同财产角度来说，房子若是夫妻关系存续期间内购买的，即便登记在一方名下，也属于共同财产。如果是在婚姻存续期间做抵押贷款，银行一般会让夫妻双方一起去办理。但因为有了离婚证的存在，会让银行认为这可能就是一个人的财产。离婚证如果有问题，就涉嫌骗贷。“根据当事人的讲述，用来办理抵押贷款的离婚证上男方的名字不对，这是有问题的。这个离婚证是咋补办出来的，到底是不是虚假的？另外产权证也是补办的，这些补办有没有问题？若认为这个抵押是有瑕疵的或者涉嫌违法、犯罪，该报警就要报警。如果真是用了补办的假离婚证去办理贷款，则相当于伪造政府公文。”

对于银行来说，房屋抵押贷款应当提供完整的房产手续和相关资料。贷款人把自己名下的房产抵押当然没有问题，但银行要考虑到这是夫妻关系存续期间买的房，所以除了要求提供离婚证外，还应该要求提供离婚协议，来了解这套房的约定归属，把这些都查清了才可以按规定办理抵押贷款。如果办理抵押贷款的一些关键资料确实是虚假的或缺失的，可能会导致抵押贷款合同无效。

当事人吴右应该做的措施，一是起诉确权，确权后才能确认这个贷款到底是真是假，目前他已经确权了；二是在确权之后，继续起诉抵押贷款无效。同时，如果确实认为抵押贷款有问题还要报警，让公安经侦部门来确认到底有没有存在骗贷的行为。最后，在这种情况下，如果银行通过法院来执行房产拍卖，当事人一定要提出执行异议。如果抵押权最终被撤销或者被确认无效，那他就是享有物权的人。银行就只能找女方要求还钱，并不能以房产来优先还银行贷款。

“当然，也不能完全排除男女双方串谋去抵押贷款，在离婚后通过确权来对抗因无法偿还银行抵押贷款而要面临被执行的嫌疑。如果这样，男女双方均可能涉嫌骗贷，这属于刑事行为。”贾涛说。 华商报大风新闻记者 马虎振

来源：华商网-华商报

编辑：张佳萌