盘活城市不动产 广州“再下一城”

本文转自：南方日报

首例园区基础设施REITs项目获批

盘活城市不动产 广州“再下一城”

创新基地。

创意大厦。

创新大厦。

继广河高速REITs项目、华夏越秀高速REITs项目后，广州基础设施REITs再进一步。

4月3日，广州市首例园区基础设施REITs项目——易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金获批。项目底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，总面积约27万平方米，项目估值总价20.17亿元；预计回笼资金约为11.43亿元，其中11亿元拟用于新投资项目，包括投向粤港澳大湾区生物安全创新港项目、广州知识城国际创新驱动中心项目。

自2021年6月我国基础设施REITs首批试点项目上市以来，REITs市场发展迅猛。作为创新型金融工具和促投资稳发展的有力抓手，开展REITs试点工作意义重大。

目前，广州REITs试点工作走在全国前列。在盘活存量资产、实现实体经济和资本市场有效链接的同时，广州REITs试点的落地将进一步撬动更广泛社会力量参与区域经济建设，为广州高质量发展注入新活力。

南方日报记者 黄舒旻 图片由受访者提供

赋能实体经济

填补园区REITs项目空白

如何理解基础设施REITs项目？简而言之，REITs项目是通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。它投向的并非大家熟悉的股票、债券，而是经过资产证券化处理的不动产,REITs的收益也来自于不动产管理运作中获得的收入。

广州“上架”的广州开发区高新产业园REIT项目，是广州首个园区基础设施REITs项目，填补了广州REITs市场在这一领域的空白。

据广州开发区控股集团有限公司（下称“广开控股集团”）副总经理、总会计师王毅镳介绍，广州开发区高新产业园REIT项目底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区（下称“三创产业园”），总面积约27万平方米，项目估值总价20.17亿元，其中创新基地估值5.83亿元，创意大厦园区估值7.18亿元，创新大厦园区估值7.16亿元。

“项目位于粤港澳大湾区广深港澳科技创新走廊顶点——广州科学城的核心腹地，现阶段，入驻企业以新一代信息技术、生物医药、新能源、光机电、文化产业及科技研发等类别为主，辅以其他产业。”王毅镳透露，历经20余年的蓬勃发展，三创产业园已孵化出众多诸如杰创智能、昂宝电子、宏景科技、慧智微电子、纬德信息、迈普再生医学、益善生物等新一代信息技术和生物医药产业上市公司，为全市新一代信息技术和生物医药产业高质量发展作出重要贡献。

管理方面，基金管理人、计划管理人为易方达基金管理有限公司，原始权益人广州开发区控股集团有限公司；外部管理机构为广州凯云发展股份有限公司，是广州开发区控股集团有限公司旗下控股子公司，外部管理机构对基础设施项目进行运营管理。

本基金发行后，广开控股集团将持有本基础设施REIT全部份额的35%。广州开发区高新产业园REIT项目预计回笼资金约为11.43亿元，其中11亿元拟用于新投资项目，包括投向粤港澳大湾区生物安全创新港项目、广州知识城国际创新驱动中心项目。

值得注意的是，广开控股集团持有的主要产业园资产超250万平方米，相关资产未来还可借由基础设施公募REITs平台滚动上市，未来原始权益人可扩募资产丰富。

易方达基金REITs投资部基金经理罗宇健表示，对于产业园区而言，通过基础设施REITs的发行，能够将缺乏流动性的存量产业园区资产转化为流动性强的金融产品，为产业园区和项目建设提供资本支持，推进金融创新与产业创新深度融合。通过持续投入建设高质量的产业园区，可以为广州高质量发展提供更契合城市发展诉求的产业发展载体和平台，吸引更多优质的产业投资和入驻集聚。

从区域经济发展的层面上看，该REITs项目的发行及未来扩募，将搭建起广州产业园区新的资本运作平台，进一步活跃广州资本市场，为投资者提供优质的金融产品，吸引资本市场投资广州，助推广州实体经济不断壮大。

多部门合力

REITs试点工作全国领先

2020年4月，国家发展改革委、国家证券监督委员会等部委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，拉开全国REITs试点帷幕。

随后，广州迅速开展基础设施领域REITs试点。2021年6月，广河高速REITs项目作为全国首批试点项目在深交所成功上市；2021年12月，华夏越秀高速REITs作为全国第二批2个上市REITs试点项目中广东省唯一项目在深交所成功上市。两个项目融资总额达112亿元，位居全国城市第二位。

3月28日，华夏越秀高速REIT发布的2023年度报告显示，受益于经济稳步复苏向好，人员出行热度持续高涨，华夏越秀高速REIT的底层资产——汉孝高速的经营业绩全面恢复，车流量、营业收入等重要指标均较上年同期实现近20%的高增长。值得一提的是，2023年华夏越秀高速REIT共完成四次分红，合计分派现金达1.92亿元。

2024年4月，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获批，拟募集资金金额约20亿元。

从全国来看，广州REITs试点工作已处于领先地位。基础设施领域REITs项目落地、已上市项目取得稳健回报，背后是全市协同各环节、各领域对投融资机制的创新与保障。

记者从广州市发展和改革委员会了解到，在国家正式提出开展试点工作前，广州就已开展研究和准备工作，组织证券机构研究形成《关于REITs在广州市基础设施建设中应用的研究报告》。

2021年9月，广州出台《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》，以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线，提出广州支持基础设施REITs产业发展的15条政策措施。

2022年3月，印发实施《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，主要从放宽市场准入、创新参与方式、拓宽投融资渠道、畅通要素循环等方面提出创新举措，引导各类经营主体依法平等参与广州建设，其中排在首位的便是“基础设施建设”。

广州市发展和改革委员会相关负责人还介绍，广州通过组织召开基础设施REITs 融资研讨会，在全市推广广河高速上市的成功经验。同时，成立广州市基础设施REITs工作领导小组，多部门形成合力加强REITs工作统筹和协调。

建储备项目库

促进重大基建投资良性循环

对于地方发展来说，有效投资既是扩大内需的关键因素，也是稳增长、调结构、促转型的重要抓手。在这之中，基础设施REITs扮演着重要角色。

每年，广州都会安排一大批基础设施类重点项目，用于增进民生福祉、提升城市发展能级。而建设基建项目，往往需要大量的资金投入。

REITs项目的出现，既有利于产业、基础设施通过盘活存量资产获得再投资资金，也有助于优化投融资结构，既为居民提供新的投资产品和投资渠道，为政府提供已投资金有效退出渠道，有效弥补财政对重大基础设施投入的不足，达到城市重大基础设施建设投资的良性循环。例如，广河高速REITs等试点项目成功上市为广州高速公路等重点项目打开新的融资渠道。

从企业管理的角度上，广州交投集团等机构在广河高速REITs等试点项目成功上市基础上设立了资产管理公司，负责营运管理，扩展金融领域业务，并推进企业经营机构调整，进一步提升公司治理现代化。市交投集团等机构募集的资金将有力保障南中高速、从埔高速、海珠湾隧道等项目资金需求。

基于这一系列的考量和探索实践，广州在为REITs试点工作形成政策保障同时更注重项目储备，建立基础设施建设领域REITs试点项目储备机制。

具体而言，广州按照“谋划一批、储备一批、培育一批、推动一批”开展实施，建立跨市区、跨部门项目谋划和储备工作联动机制，强化政策研究解读，提高各类原始权益人参与REITs试点工作的意愿和能力，组织金融机构、市属国企以及金融专家召开REITs融资研讨会，根据国家REITs试点有关要求强化项目谋划储备，形成广州市储备项目库。

对照国家明确重点支持的REITs领域，重点储备高速公路等交通基础设施项目，城镇供水、供电、供气、供热等市政基础设施项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理等生态环保基础设施项目，园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等重点领域项目，实行分类管理，注重项目质量，着力推动一批条件成熟的储备项目报送省、国家发展改革委。

市发展改革委透露，目前，广州已梳理形成多批次储备和意向项目上报国家和省，项目数量、规模居全省前列。