巧解“悬空”老人的乘电梯之困

本文转自：人民法院报

巧解“悬空”老人的乘电梯之困

——重庆綦江区法院判决新业主享有原业主对电梯的使用权

▲图为庭审现场。

◀图为承办法官实地查看电梯加装对5-3号房屋的影响。

导读

在城镇老旧小区的多层住宅里，因为没有安装电梯，一些行动不便、上下楼困难的老人就被困在家中，成为“悬空”老人。住在重庆某小区的朱某年近六旬，也是这样一名“悬空”老人。为解决上下楼的问题，他特地购买了一套新加装电梯的老旧小区房屋。可让朱某没想到的是，自己竟然会为了电梯使用权和其他业主对簿公堂。近日，重庆市綦江区人民法院审结了这起业主共有纠纷案，判决朱某作为新业主，继续享有原业主黄某对电梯的使用权，不用承担电梯安装费用。此案的判决，彰显了人民法院能动履职，正确适用利益衡量，妥善兼顾各方权益，助力构建守望相助的邻里关系，弘扬文明、诚信、友善的社会主义核心价值观。

加装电梯影响采光 达成协议无偿使用

重庆市万盛经济技术开发区体育路某小区楼房建成已20多年，共8层，由于建成较早，设施比较陈旧，没有电梯，平时上下楼只能靠楼梯。小区业主普遍是上了年纪的老年人，越来越多人感到力不从心，出行问题成为一大困扰。业主也多次想集资修建电梯，但总是不了了之。

2021年，政府鼓励老旧小区加装电梯，并可进行财政补贴。天赐良机，包括张某等在内的16户业主开始筹备集资加装电梯事宜，陆续筹集了资金，并办理了报建等手续。但此举也遭到了其他几户业主的反对，主要是不想分摊安装费用。为防止电梯安装好后未出资的业主“搭便车”，张某等16户业主便约定只有发放电梯卡的住户才能使用电梯。

安装电梯的位置如何选择几经波折。如果电梯安装在楼栋中间，会对两边住户的采光产生影响，反对的业主较多。经过多方勘察和研究论证，最终决定将电梯安装在楼栋旁边。但加装电梯的位置正好要经过5-3号房屋的主卧室和厨房。5-3号房屋业主黄某认为，加装电梯的位置对其房屋通风采光、隐私等造成不利影响，便对加装电梯提出异议。

由于黄某的反对，电梯安装迟迟不能动工，社区工作人员多次上门做工作。黄某提出，自己并不反对安装电梯，但是其受到的损害应当获得相应补偿。2021年11月30日，在社区人民调解委员会的耐心调解下，黄某与张某等16户业主签订调解协议，约定黄某不用分摊电梯加装费用，享有无偿使用电梯的权利。之后，张某等16户业主在各自出资1万至2万元不等外，还分摊了黄某加装电梯集资费1.2万余元。

最终，电梯加装工程顺利推进，2022年1月完成竣工验收。

购房后乘电梯遭拒 协商未果诉至法院

朱某退休后想找一个出行便利的小区养老，正好黄某也想出售5-3号房屋。2022年1月，朱某与黄某签订了房屋买卖合同，黄某将5-3号房屋出售给朱某，约定成交价格40万元，包含水、电、气“三通”及电梯安装的费用。2022年2月，双方办理了不动产转移登记手续。2022年7月，黄某将5-3号房屋和电梯卡一并交付给朱某。

朱某搬进新居后，张某等集资业主随即找上门，在门上张贴告示，要求其缴纳电梯安装费用1万元。朱某认为张某等人无权干涉其使用电梯，便不予理会。但接下来，朱某发现电梯卡刷不了了，提示需要充钱才能继续使用。

出行受阻的朱某，越想越不是滋味，随即将张某等16户业主起诉到重庆市綦江区人民法院，请求法院判决确认其不承担电梯初始安装费用，享有电梯使用权。

受让人可承继权利 辨法析理支持诉请

朱某请求法院判决确认其不承担电梯安装费用，享有电梯使用权，主要理由就是前业主黄某与张某等16户业主已签订调解协议，约定5-3号房屋不承担电梯安装费，其作为该房屋的现业主，也不应承担电梯安装费。

张某等16户业主认为，黄某当时阻挡安装电梯，并开出条件如要安装就免费使用，业主们当时是迫于无奈才答应黄某的要求。享受免费权利的是黄某，而不是5-3号房屋，现在黄某将5-3号房屋转让给朱某，朱某并不享有免费乘坐电梯的权利。

綦江区法院审理后认为，案涉电梯属于建筑物的共有部分，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案的争议焦点是朱某可否承继原业主黄某享有的无偿使用电梯的权利。

针对争议焦点，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。本案中，加装电梯对5-3号房屋采光、隐私等方面造成不利影响。原业主黄某与张某等16户业主达成协议，约定张某等16户业主分摊黄某加装电梯的集资费用，承诺黄某免费享有电梯使用权。黄某无偿使用电梯的权源基础是加装电梯给5-3号房屋造成损害而给予业主的适当经济补偿。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，虽然5-3号房屋产权发生转移，但加装电梯对该房屋业主的采光、隐私等损害会持续客观存在。免费乘坐电梯的权利应当跟随房屋产权转移而一并转移给新业主。故朱某作为5-3号房屋的新业主，亦继续享有原业主黄某对案涉电梯的使用权。

综上，张某等16户集资业主以朱某未缴纳电梯安装费用为由阻挠其使用电梯的行为不当。原告朱某诉请判决确认其不承担电梯初始安装费用并享有电梯使用权的诉求理由成立，应予支持。

判决后，法院也对双方进行了释法明理，同时倡导双方要构建和谐的邻里关系。朱某承诺自愿均摊使用电梯期间产生的维修费、电费等，被告方表示认可，案件得到实质性解决。双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。

■裁判解析

加装电梯纠纷案件审理中应注重利益衡量

老旧小区加装电梯通常涉及较多业主群体，高层房屋业主希望加装电梯方便生活，但低层房屋业主对电梯需求并不强烈，且因加装电梯可能会对低层房屋采光、通风、隐私等方面造成影响，低层房屋业主往往以此为由对加装电梯提出异议，导致业主之间利益冲突。该类案件审理涉及如何正确处理相邻关系中不动产权利人之间的利益关系，尤其需要注重利益衡量，兼顾各方权益。司法裁判支持业主容忍加装电梯遭受权益损害时有权获得相应经济补偿，并判决确认补偿请求权可在业主之间承继取得，有效平衡业主之间的利益关系。

首先，业主负有适度容忍加装电梯不利影响的法定义务。本案中，案涉小区属于老旧小区，并无专项维修资金。为了便利生活，业主自筹资金安装电梯，符合相关政策和法律规定，具有目的正当性。安装电梯系对建筑物的重大改建，属于民法典第二百七十八条规定的由业主共同决定的事项。业主经过民主决策程序表决通过了安装电梯的决议，且安装电梯方案报经行政主管部门审核批准，具有程序合法性。虽然加装电梯确实会给相邻业主的采光、隐私等产生不利影响，但为了维护共同生活秩序和大多数业主的共同利益，受影响的业主负有适度容忍加装电梯给其生活造成不利影响的法定义务，不能无故阻止施工，否则将承担相应的法律责任。

其次，受加装电梯不利影响的业主请求合理补偿符合公平原则。从民法理论角度讲，容忍义务应有合理限度，超过容忍限度即可构成侵权，权利人可以主张排除妨碍或损害赔偿。基于利益衡量角度出发，业主在承担容忍义务、便利其他业主物权行使和生产生活的同时，承受了某种程度的利益损失，虽然还达不到侵权的程度，无法主张损害赔偿，但从常理推论，如果不给予相应补偿，既对该部分业主明显不公平，也可能激化业主之间的矛盾对抗，影响小区和谐稳定。因此，从公平合理原则出发，给予相邻关系中遭受利益损失的业主适当经济补偿，可以有效平衡业主之间的利益关系，维护小区共同生活秩序。本案中，案涉房屋确实会因加装电梯在采光、隐私等方面受到不利影响，为了弥补业主的利益损害，在社区人民调解委员会的调解下，达成了黄某不负担安装电梯费用的调解协议，有效兼顾了业主之间的利益关系，确保电梯安装工程顺利推进。

最后，不动产受让人可承继取得损害补偿请求权。本案中，朱某并非调解协议的相对方，由于合同一般情况下只能约束合同双方，因此朱某并不当然享有或承担调解协议中约定的权利义务。民法典第二百七十三条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。据此，朱某从原业主黄某处受让案涉房屋后成为新业主，同时也依法取得共有部分的共有和共同管理的权利。案涉5-3号房屋因遭受安装电梯不利影响而衍生的电梯使用权，不具有人身专属性，应随同5-3号房屋交易而一并转让给受让人朱某。因此，朱某可在不负担电梯安装费用的情况下享有电梯使用权，其他业主无权干涉。综上，原告朱某的诉讼请求成立，应予支持。

■专家点评

司法裁判促推老旧小区加装电梯政策落地落实

重庆大学法学院教授、博士生导师 宋宗宇

本案是人民法院实质性化解涉加装电梯矛盾纠纷，推动老旧小区加装电梯政策贯彻落实的典型案例。本案裁判正确适用民法典，妥善进行利益衡量，在肯定业主容忍加装电梯遭受利益损失时有权获得相应补偿的基础上，判决确认补偿请求权可因房屋转让而承继取得，既有充分的法理基础，彰显公平正义法治原则，又平衡兼顾业主之间的权益，促进小区文明诚信友善，实现“三个效果”的有机统一。

加装电梯纠纷案件看似普通“小案件”，但既关乎民生保护政策贯彻落实，又涉及文明、诚信、友善邻里关系构建，蕴含坚持人民至上司法理念和弘扬社会主义核心价值观的“大道理”。实质性化解涉加装电梯矛盾纠纷，需要坚持“从政治上看、从法治上办”，把握加装电梯纠纷案件审理裁判在弘扬社会主义核心价值观、促推诉源治理等方面的重要意义，不断厚植党的执政根基。

在具体办案过程中，首先，要充分发挥司法职能作用，对老旧小区加装电梯中涉及的资金筹集使用、业主民主决策程序等问题，积极向相关单位提供法律咨询，有效预防化解相邻关系矛盾纠纷。针对办案过程中发现的苗头性、普遍性问题，及时向相关主管单位发出司法建议，推动涉加装电梯矛盾纠纷在法治轨道上妥善解决。

其次，要做足做实“抓前端、治未病”，主动融入基层社会治理格局，加强人民调解业务指导，做实诉前调解，将诉调对接的“调”向前延伸，提升基层多元解纷能力，促进矛盾纠纷实质性化解，推动涉加装电梯矛盾纠纷解决在诉前、化解在萌芽状态。

最后，要注重发挥司法裁判示范引领功能。要将社会主义核心价值观融入审理裁判全过程，注重情理法融合，助力构建文明诚信友善邻里关系。及时提炼发布辖区涉加装电梯典型案例，用足用好示范判决，促进类案化解。加强巡回审判，有针对性选择到矛盾纠纷多发易发小区开展送法活动，通过现场庭审、以案释法，增强群众法治意识，实现“办理一案、解决一片”，为老旧小区加装电梯政策落地落实提供有力的司法保障。