房地产税收新政出台，楼市政策宽松期走到哪一步了？

继存量房贷利率调整之后，楼市再迎新政。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，旨在通过调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

记者拆解了这份公告，发现和广大购房者最相关、最重要的有两个方面：

一是契税。

《公告》明确，购买首套房，面积在140平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；购买二套房的，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

简单来说，今后，无论地区差异，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的都将按1%缴纳契税。

这一项究竟有多大变化？

之前的契税主要分3档：1%、1.5%、3%。

图源：根据官方数据整理

我们以杭州一套总价700万元的140㎡住房为例，若是首套房，之前须缴纳约10.5万元契税，新政后仅须缴纳约7万元契税，可省约3.5万元；若是二套房，之前须缴纳约14万元契税，新政后仅须缴纳约7万元契税，可省约7万元契税。

我们再以上述案例为基础，按照2023年省统计局的数据，浙江非私营单位和私营单位就业人员年平均工资分别为133045元和74325元。折算下来，新政出台后，前者购买首套和二套房时能分别省下3个月和6个月工资；后者能分别省下5个半月和11个月工资。

除了契税，增值税对购房者也有影响不小。

《公告》明确，与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税，又称“豪宅税”，文件大概意思就是普通住宅与非普通住宅的增值税要看齐。

需指出的是，虽然当前各地明确了普通住宅和非普通住宅的标准，但除了一线城市之外，绝大部分地区的增值税征收还是统一标准，浙江也是这种情况。

也就说，此次增值税相关政策的调整，主要惠及面主要是北上广深，其他城市，如杭州不存在衔接问题。

杭州一房屋中介负责人告诉记者，买房过程中主要有三大税费——契税、增值税（营业税）和个人所得税，其中增值税占比最重，也是房地产政策调控中的重要手段，近年来，杭州已进行多次调整：

2021年1月27日，杭州明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；

2022年5月7日，杭州为促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善型住房需求，又将部分增值税征免年限由5年调整到2年；

2024年3月14日，进一步优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

“短期看，完全取消增值税并不现实。杭州在前期调整了年限，已为免征换房税费降低了很大门槛。”该负责人说。

多位专家和业内人士告诉记者，这次税费调整，消除购房不小障碍，对于今后增加老百姓的购房能力、扩大房地产政策的效果会有一定的积极作用。

对于杭州楼市而言，尤其是利好刚需改善群体。

当前，杭州新房的起步户型基本95㎡以上。根据我爱我家的数据统计，今年10月份杭州楼市的成交新房中，有43%的面积在60至90平米之间，17.5%的面积在90至120平米之间，二者之和占杭州购房面积的六成以上。

“这说明杭州楼市改善群体的潜力还是很大的。税费新政的出台，有利于释放置换需求，进一步活跃二手房市场。”上述中介人士分析说。

从历史维度看，通过税费调促进楼市发展并不是首次。自1998年以来，我国共有三次重要的地产政策宽松期，其中，税收调整从未缺席。具体来说——

第一轮（1998-2003年）：为扭转低通胀，刺激国内需求，1999年住房税收政策大幅调整，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，并在持有一年后销售时免征营业税；

第二轮（2008年）：次贷危机发酵，央行连续降息，住房税收政策松绑紧随其后，当年10月，居民首次购买90平米以下普通住房的契税税率下调至1%；

第三轮（2015-2016年）：地产降温拖累经济，2015年楼市加码放松，棚改货币化安置落地，2016年2月购房税收减免扩大范围：90平米以上首套房、二套房契税税率分别减至1.5%、2%，且住房对外销售的营业税改为增值税（从性质上減少了税费），免征年限也由5年缩短至2年。

“从节奏上看，税费调整往往扮演宽松期的‘压轴’角色，特别是契税和增值税（营业税），历来都是调整的重点。”民生证券首席经济学家陶川分析说，2023年公共财政中契税收入达5910亿元，预计这次契税优惠，涉及的年规模或可达千亿级。

“从近期政策路径和政策思路上来看，政府已充分认识到制约当前房地产市场企稳止跌的核心矛盾在于置换和改善客群仍在继续观望。”东吴证券分析师房诚琦表示，本次政策的出台有助于打通购房链条，修复市场成交量，而成交量的提升有利于提振市场信心并稳定成交价格，促进房地产市场止跌企稳。