天河马场地块更新提速 周边二手楼要涨价？

本文转自：羊城晚报

珠江新城马场地块被誉为中心区“黄金宝地”

马场地块内部分餐饮店目前正常营业

原有汽车卖场早已清场

文\羊城晚报记者 陈玉霞 范晗越

图\羊城晚报记者 陈玉霞

继2月19日广州市高质量发展大会传出“要积极推进马场地块更新改造，争取华联SKP等项目早日落地”消息后，马场地块管理方广州赛马场运营管理有限公司也于2月19日张贴了收回场地的公告。不难看出，被誉为天河区珠江新城“黄金宝地”的马场地块更新改造速度正在加快。

羊城晚报记者本周走访珠江新城马场地块了解到，目前多家餐饮门店仍在正常营业，但商户们也对搬迁有了心理准备。马场周边聚集了较多二手房源，据了解，虽然有部分房源放盘价有上涨，但更多的房源价格保持稳定甚至下降，房产经纪表示，近期二手房源放盘量增多，马场的变化短时间内不会对房源价值带来影响。

发布收地公告

马场地块进一步清场

天河区珠江新城马场地块的清场工作正在加速推进。

2月19日，广州赛马场运营管理有限公司在多家餐饮店门口张贴《关于收回场地的公告》（以下简称《公告》）。《公告》显示，多处场地合同约定租赁期至2023年9月30日期满，出租场地将被收回，若有与该商户有经济往来或其他利益相关的机构或人员，需自行及时与该商户进行协商处理，保障自身合法权益。从记者走访情况看，被张贴了《公告》的商户有茂港渔村、七寸飞大饭店、白云茶舍、潮荣壹号酒家、潮廷私房菜馆、熊记虾王等。

现场可见，包括鱼米之香、蒸蒸日上、怂火锅、唐厨一号、伟盛球馆等多家餐饮店和运动场馆以及大型家居卖场马会家居目前还在正常营业。在伟盛球馆，当记者表示想要开办会员卡时，球馆工作人员提醒：“因为场馆将要搬迁，具体时间未定，因此建议打一次球付一次费比较稳妥。”

从走访的情况看，商户们对于即将要撤场的结果已有心理准备。事实上，去年10月，粤通卡马场营业厅已正式停止对外营业；去年6月，汽车服务商广州华灵天河店结束营业。广州赛马场运营管理有限公司一位保安告诉记者，从20世纪90年代的赛马场，到变成“赛马场汽车城”，这里都非常热闹，“2012年以前可谓这里最辉煌的时期，2014年汽车城撤场后，陆续也开设了很多餐饮店，但风光已经远不如前。”这位保安坦言，他们的工作或许将在年底划上句号。

一手楼获支撑

较多二手房源降价出售

马场地块被誉为中心区“黄金宝地”，其更新改造，无疑能为周边的一手住宅项目和二手住宅提供价值支撑。

一手楼市方面，马场周边可售一手住宅项目屈指可数。今年内预计能推出市场的有保利地产两大项目，一为马场东边、员村一横路地块上的保利天元，该项目虽然占地仅约1.4万平方米，但紧邻赛马场，地段优势明显，其楼面地价达5.7万元/平方米，主推的140平方米以上新品，预计售价约10万元/平方米；还有一个项目为马场以西、冼村旧改项目保利天御，用地规模和产品面积都比保利天元大，定位高端，吹风价为10万-20万元/平方米。

二手楼市方面，马场所在的珠江新城东区，也聚集着较多二手房源且类型丰富，既有总价三四百万元能购得的跑马地花园等“上车盘”，也有总价数千万元的知名高端社区中海观园国际、誉峰、凯旋新世界、南国花园等；在与珠江新城一路之隔的石牌、员村等板块内，更有大量楼龄超过15年的老旧小区物业。

马场地块的更新改造动作，会否增强二手房业主信心进而将放售房源涨价？不少房产经纪人介绍，现阶段涨价房源是少数，且多在高端项目中，而更多的二手房源价格平稳，在放盘量增加的情况下想要出货，业主会选择降价。

某知名房屋中介连锁品牌海安路门店的经纪人告诉记者，赛马场周边的二手住宅价格在2023年大多有不同幅度的下跌，部分建设时间较长的小区在一年内的跌幅甚至达到了20%，即便在挂牌价格上并未体现出来，在买卖双方的交易过程中也会有较大的议价空间。该经纪人推荐了一套位于誉城苑小区面积约84平方米的三房单位，东南朝向，与凯旋新世界社区相望，挂牌价530万元，但实际有议价至500万元左右的可能，单价约6万元。该经纪人表示，由于周边住宅本就地处珠江新城，各类配套并不稀缺，加之二手挂牌量大、产品类型多，赛马场的改造对周边二手住宅价格的影响不会太大。

链家地产经纪人姚小姐则向记者推介了一套易通大厦的60多平方米的一房单位，可南向望赛马场，紧邻暨南大学，据介绍业主放盘价为250万元，而在去年9月份放盘时，其价格为280万元，“若是买家真心想买，可以慢慢谈。”

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官方表态：

“积极推进马场地块更新改造”

2月20日召开的天河区高质量发展大会上，广州市人大常委会副主任、天河区委书记陈加猛公开表态，天河中央商务区持续做大做强楼宇经济、总部经济，积极推进马场地块更新改造，争取华联SKP等项目早日落地，全力打造“四个出新出彩”示范区。

马场地块占地面积38万平方米，大小相当于53个国际标准足球场。经过近30年发展，马场地块所在的珠江新城，已成为广州最“金贵”的地方，马场地块同样成为珠江新城最后一块“黄金宝地”。2019年天河区推出了“黄埔大道646号”这块商住商服用地，起拍价为25838元/平方米，若以该地价作为参考，以商用地块平均5.0容积率计算，马场地块的价值最保守估计也接近500亿元。

2021年8月，中国政府采购网挂出一份《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，对马场地块进行功能提升发展策划项目招标。该公告明确要对标北京SKP等国际著名CBD地区，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对该地块进行科学定位。据了解，北京SKP即北京华联（SKP）百货有限公司，是北京华联集团等投资兴建的一家合资百货公司，被誉为“中国高端商场的示范性样本”，是国内高奢商业体代表。

2023年5月，《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》公告发布，面向全球征集设计方案。公告要求通过珠江新城东区联动珠江新城核心区及国际金融城，融合时尚消费、数字科创、公共服务、绿色休闲等功能。马场地块正处于设计范围之内。