产品力、品牌力定输赢 上个周末的上海楼市冰与火

随着一波房地产行业的利好政策的到来，随后的这个周末，上海房地产市场迎来了一场冰与火的洗礼。一部分项目受政策影响，率先恢复了市场信心，带动上海楼市新一轮新房成交放量。另一部分项目，却认购低迷，感受到市场下行的压力。

品牌力和产品力成为上海房地产市场竞争力构成的关键要素。优质、稀缺项目一房难求，品质的普通商品房难成交，可能会成为上海市场的长期趋势。从这个唯独看，上个双休日的楼市“冰与火”，将是检验诸多开发商上海市场适应力与竞争力的验金石，未来一两年能不能在上海市场杀出重围，就看这个周末和即将到来的十一长假的表现。

受益的是明星项目

在本月的政策出台之前，受央行全面调整房贷首付比例和利率的影响，地产股已经全面回升。人们对房地产市场的信心有所恢复。一部分新推项目的认购公示情况，也在很大程度上说明市场的热度正在回升。

翠湖天地·六和所在的“大新天地”区域，不仅是上海的物理区位核心，更是城市的精神文化核心，加上瑞安的品牌力和产品力，毫无意外的领跑市场。除了翠湖天地以外，徐汇滨江的中海领邸玖序，也在演日光传奇。此次加推该项目共推出了178套房源，共377组有效意向认购，认购率高达211.8%。有传言称，上述项目一开盘仅仅一个下午就全部售完。

即使是地处奉贤的龙湖观萃，凭借龙湖的好口碑和不断提升的产品力，也获得了不俗的销售业绩。在本次开盘活动中，该项目共推出了271套住宅房源，并成功吸引了334组有效意向认购客户，认购率高达123.2%。

另外，绿发浦江园和万科中興傲舍两个单价10万元以上项目，也获得了高认购率。其中绿发浦江园一口气推出409套房源，均价16万/㎡，总货值约111.5亿元，数据显示，项目共485组有效意向认购，认购率约119%，开盘劲销41亿。

万科中興傲舍，共推出186套房源，均价约12.9万/平方米，项目总货值约50.9亿元，共196组有效意向认购，认购率约105%，首开劲销41亿。

市场冰火两重天

但并非所有项目销售都有不俗业绩。曾在新天地板块，与瑞安的翠湖天地日月同辉的华府天地系列，就在闵行旗忠遭遇了滑铁卢。东方公证处公示的公证名单显示，由同一开发商开发的华府天地悦园152套推出，却仅仅只有34套认购。

根据网上房地产的公开资料，华府天地悦园销售的是600多平米的叠加别墅产品，按照7万多单价，总价达到4000—6000万元左右。

按照目前的市场，这样的产品定位，上述的总价段不仅可以购买市中心的大平层公寓，同样可以购买200多平米的风貌产品。如果说，人们购买别墅的初衷，就是回归有天有地、独门独户的生活。那么市中心的风貌别墅产品，不仅可以提供类似的生活体验，还因为更加完善、丰富、成熟的生活配套，以及上海人对传统市中心生活的情怀，而在心理层面更有吸引力。这可能是导致华府天地悦园不太受欢迎的主要因素。

除了华府天地悦园外，其他产品不同，缺乏亮点。品牌也没有溢价能力的楼盘，销售也同样遇冷。

比如，时代之城新推房源仅110套，面积在107-170平方米之间的房源，均价约为66272元/平方米，但有效认购客户为60套，认购率为54%。港城中环汇云启则推出了720套，面积在79-187平方米之间的房源，均价约为6.5万元/平方米。有效认购客户为509套，认购率为71%。在今日的销售中，成功售出了约400套房源，去化率为56%。

新盘市场的冰火两重天，让越来越多的上海开发商认识到品牌与品质的力量，市场的选择会倒逼企业把更优质的产品奉献出来。