全国多地实施”以旧换新“，国家队下场能否挽救楼市？

6月，西安房协也发出了《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，正式加入“以旧换新”的行列。据不完全统计，目前已经有超过70个城市在鼓励一二手联动的“以旧换新”模式。因城而议的背景下各城市以“以旧换新”的模式也各不相同。

从具体实现来看，目前“以旧换新”主要有以下几种：

一、开发商与中介机构主导、自发合作模式

首先，购房者与开发商达成购房意向并锁定房屋；然后，中介机构等渠道机构集合资源帮助老房销售，线上线下大力推广，帮助老房成交。在一定期限内，一般是两个月到半年，如果旧房出售成功，就会按照之前的协议购买新房。如果出售不成功，房地产公司将退还购房保证金。

该模式主要利用市场参与者自发协作，打通“卖一买一”的交易链条。中介公司可以寻找更多有诚意的置换客户，集中资源进行重点二手房交易，同时还能获得新房的渠道佣金。换房者可以加快房屋销售速度，换房期间还可以享受一定的销售佣金折扣、购房折扣、商业贷款折扣、租赁佣金折扣等优惠。房地产企业可以尽早锁定诚意客户，缩短成交周期。

对于三方来说，都有参与的动力。因此，从目前的实施情况来看，还是符合预期的。

二、国有企业直接收购模式。

即地方国有企业或城投公司直接收购购房者的旧房，收购资金可用于购买指定的新房。老房子被用作经济适用房和人才公寓。这种交易方式简单，相当于“以房换房”，交易周期较短。它也是最受购房者欢迎的形式。

三、国有资产批量收购模式

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前，全国约30个城市出台了鼓励收储“去库存”的政策。这次会议后，国家队的去库存模式将明确推广到县级市。也就是说，基本覆盖了目前库存压力最大的三四线城市。

相比之前的“棚改”去库存，这种模式在流程上更加简单。当地政府直接介入，批量收购开发商库存，免去了老房业主换房的麻烦，可以立即改善房地产企业的现金流。对于房地产企业来说，可以解决燃眉之急。而目前部分城市的收储价格采取了根据周边住房供应量定价的模式。目前很多城市的市场价实际上已经低于开发商的成本价。因此，集中收储的政策对于房地产企业来说将具有很大的吸引力。

四、政府主导模式。

即政府出台相关换房优惠政策，提供免税补贴、购房补贴等，鼓励市民“以旧换新”。这种模式试图通过政府补贴促进旧房的流通和新房的销售。但由于力度有限，往往只能作为市场调节机制的补充，很难产生立竿见影的效果。

目前沈阳主要还是以政策主导模式为主。取消限购，降低首付比例和贷款利率，契税减免等政策。另外，“卖旧买新”补贴活动延长至2024年12月31日。由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴，卖旧房买新房时间不分先后。

相比2014-2019年的去库存政策相比，本轮去库存并没有那么简单。不同的是，这一次，不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。

目前，截至2024年4月末，新房库存已反弹至7.46亿平方米，高于2015年的7.19亿平方米，创历史新高。与此同时，不少城市二手房挂牌量持续创历史新高。而大部分城市的楼市已经进入库存时代，二手房交易占据了楼市的主导地位。个人业主降价套现和恐慌性抛售形成了相互强化的恶性循环，造成了客户分流和一手房价格竞争下行压力。

因此，本轮新房去库存不仅需要“以旧换新”的间接去库存，即通过刺激一二手传导来释放置换需求。同时，还需要直接去库存，即利用政府力量直接收购和储存存量商品房和存量住宅用地。

接下来，“以旧换新”模式很可能仍以市场自发联动+政策支持为主。国企收购模式作为去库存的主要手段不太可能被大规模复制。 “以旧换新”的政策目标将主要用于活跃市场活跃度和采购气氛。让有需要的买家尽快参与进来，盘活市场，达到去库存的目的。