不动产信托登记制度破冰 为“以房养老”信托打开空间

第一财经 作者：亓宁

“以房养老”能否以及何时能够成为广大居民的养老可选项？随着北京率先明确将试行不动产信托财产登记制度，这一话题的关注度也有所升温。

中共中央、国务院刚刚发布的《关于深化养老服务改革发展的意见》提出，要大力发展养老金融，其中提到要“拓展养老服务信托业务”。在我国老龄化速度加快、程度加深背景下，考虑到国内住房反向抵押的推进效果不及预期，能否在“以房养老”、不动产财富传承方面破局，成为正处于“新三分类”转型期的信托公司一个重要的探索方向。

中国信托业协会近期发布的《2024年信托业专题研究报告》(下称《报告》)提到，信托在服务养老方面具有独特的制度优势，但目前我国养老信托仍处于起步阶段，还面临不少痛点，其中首要难题就是财产登记与税收制度安排。

业内认为，北京在不动产信托登记制度上的破冰，为其他一二线城市乃至全国的制度完善打开了空间，从而让“以房养老”信托实践有了更多可能性，但还有待税收等相关配套制度的进一步完善，生态圈的打造和信托公司商业模式的转变、专业能力的提升同样重要。

“以房养老”缘何难普及

“养老(金融)最主要是解决钱从哪里来的问题，资金来源非常重要。”《报告》专题课题组成员上海信托战略发展总部副总经理付宇翔在《报告》发布会上表示，从国外经验来看，房产等多元资产是养老资金的一个重要来源，这可以为我国应对老龄化带来很多启发。

《报告》提到，美国、日本等成熟经济体养老金融发展的特点之一是利用养老金融体系，通过盘活房产的方式为老年人提供养老所需的资金。以日本为例，日本的“倒按揭”贷款试点始于1981年，至今已有超过40年的历史，在此期间，相关制度不断完善，并发展出抵押、信托等多种模式，互为补充地满足老年人“以房养老”的需求。

房产同样占据我国居民财富的较大比重，关于“以房养老”话题的讨论由来已久，“倒按揭”探索也已推进多年，但节奏缓慢。

“过往我国‘以房养老’的模式主要是住房反向抵押，经历过一轮初期探索，总体成效并不显著。”付宇翔称，住房反向抵押模式在推广过程中受到来自供给和需求端的双重阻力。

住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵押养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2013年9月，国务院制定《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。次年6月，原保监会起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，计划于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉四个城市进行业务试点；2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日；2018年7月，原银保监会发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

但近年来，市场上的相关动态消息和推进成果数据不多，反而成为一些不法分子筹划养老金融骗局的“噱头”。更早前的公开资料显示，2016年10月和2015年3月，原保监会曾批复同意了中国人寿、幸福人寿相关业务产品的保险条款和保险费率。

《报告》认为，国外“倒按揭”模式在我国推行困难有多方面原因，包括配套制度建设的缺失，以及该模式与中国居民传统的养老观念存在一定冲突等。“积极探索‘以房养老’信托这类‘存房养老’的模式，可以成为中国特色‘以房养老’发展的重要路径。”《报告》称。

制度堵点正在打通

“以房养老”信托将如何破解过去模式推广过程中的痛点，又面临哪些新的堵点？

付宇翔认为，作为养老服务信托的一种，“以房养老”特色化信托方案一方面在需求端更符合中国人的养老观念，即老年人无需将房产抵押；另一方面，“以房养老”信托对于信托公司而言是服务信托的一类，不会带来金融系统性风险。此外，相较于老年人自行出租房屋养老或是换房养老，信托可以发挥财产保护和财产隔离功能。

他进一步介绍说，“以房养老”信托的业务逻辑在于，房产将作为老年人的家庭财产，在老年人在世时作为其养老的资金来源之一，即委托人以自己的不动产产权设立信托，产权转移至受托人名下并登记为信托财产，受托人以信托财产所有权人的名义委托资产服务机构管理、运用该处房产，取得资金收入并归入信托财产，用于支付合同约定的养老费用；老年人离世后，不动产则将按照委托人意愿处置或运用，相关收入可以作为其财富传承的一部分，也可以发挥社会公益作用。

付宇翔认为，借鉴国外经验并结合国内实际，这将在很大程度上解决养老“钱从哪儿来”的问题，即通过拓展资产类型，将房产等多元资产装入信托以为养老资金“开源”。而在服务养老方面，信托有着财产隔离等独特的制度优势，且支持现金之外的多元化养老财产，提供的养老金融产品或服务也可以更加灵活、多元。

但这一畅想要落地，面临着制度上的“堵点”，两个核心问题一是信托财产的登记问题，二是不动产产权过户涉及的税收问题。

事实上，信托财产登记制度的缺位困扰信托行业已久。尤其在2023年6月信托业务“新三分类”新规实施后，监管鼓励发展的家族信托、家庭服务信托、风险处置服务信托等资产服务信托业务，对应的很大一部分信托财产都涉及股权、不动产等。

好消息是，近年来，上海、北京、天津、杭州等地都在不动产信托领域进行了积极探索。就在2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(下称《通知》)，明确了不动产装入信托的操作路径和落地依据。

文件明确，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。不动产信托财产登记，则是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

根据《通知》安排，不动产信托财产登记的办理流程分三步：一是办理信托产品预登记。不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。二是委托人与信托机构共同签订信托文件，且信托文件中应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。三是委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件及中国信托登记有限责任公司出具的证明文件办理不动产转移登记。

业内普遍认为，尽管税收等配套细则还有待完善，但这已经标志着不动产信托财产登记制度建设向前迈出了一大步。

“这对我们信托行业(来说)是一个令人振奋的好消息。”付宇翔认为，这也会成为推动全国各地尤其一二线城市跟进落实相关政策的重要契机，为包括“以房养老”信托在内的不动产信托落地提供更多可能。

但他也强调，相关业务的推进还涉及银行、房产运营机构、养老服务机构、资产管理机构等多方“角色”，既需要打造一个成熟生态圈协同展业，也考验着信托公司的专业能力。【编辑:刘阳禾】