租赁厂房 “公摊”超1000平方米

本文转自：青海法治报

租赁厂房 “公摊”超1000平方米

“超大”公摊面积，租金该付吗？法院判了

陈捷 曾艺轩 同法

乙房东将1117.69平方米的“公摊”纳入厂房租赁合同，这租金该不该付？近日，福建省厦门市同安区人民法院审结这样一起因公摊面积过高引发的房屋租赁合同纠纷。

在这起案件中，乙房东未经甲房东同意，就将包括配电室、保安室等非产权面积内的部分作为“公摊”与厂房一并出租给租客，乙房东是否有权就该部分“公摊”面积收取租金？

乙房东转租 引发纠纷闹上法庭

此前，案外人厦门A公司在工业区持有一园区，内有三栋厂房。厦门某实业公司系专门从事厂房承包转租赁和物业管理的企业，2019年9月，该实业公司向厦门A公司承租其中两栋厂房，产权面积分别为2066.09平方米、3066.22平方米。

2019年10月，经过房东厦门A公司同意后，该实业公司将两厂房转租给某卫浴公司，双方签订合同约定两厂房面积合计约6250平方米（含公摊），并承诺卫浴公司可以在园区内独门独院地使用这两栋厂房。

后来，因厂房使用问题，卫浴公司与甲房东、乙房东产生纠纷。经多次沟通未果，卫浴公司在租赁期内向实业公司送达《退租通知》并搬离厂房。

为此，实业公司认为卫浴公司单方解除合同、提前退租构成违约，故诉至法院要求卫浴公司支付损失费23万余元。卫浴公司则认为是实业公司交付的厂房面积与合同约定不符，且未尽到出租人应承担的义务，对其生产经营造成严重损害，故提起反诉要求实业公司承担违约责任，依法退还租赁押金20余万元。

1117.69平方米“公摊”

租金该不该付？

围绕“公摊”等问题，双方在法庭上针锋相对。

卫浴公司负责人称，实业公司交付的厂房实际面积仅有5132.31平方米，与合同约定严重不符，我们为此还多交了1117.69平方米的租金。

实业公司负责人称，合同约定租赁面积含公摊，包括保安室、配电房、电梯井顶部空地、厂区右侧全部通道及空地等其他部分面积，卫浴公司还能在厂区内不限位停放机动车，所以实际使用的公摊面积远不止1117平方米。

卫浴公司负责人称，实业公司承诺的“公摊”包括配电室、保安室、外围部分空地等面积大约100平方米，他们从来未明确所谓公摊是哪些，只是含糊地说能用的就用。

实业公司负责人称，你承租的是独门独院的厂区，实际也使用了部分非产权内的场地，我们约定的面积数是大致约数，并非精确数。

卫浴公司负责人称，虽约定是独门独院，但在我们承租期间，甲房东新建厂房，占用了许多原来的空地，围堵了通道，以致对我们的生产经营造成巨大影响，最终我们不得不搬离案涉厂房。

业主才是公摊收费主体

乙房东应返还租赁押金

同安区法院经审理认为，本案的争议焦点为1117.69平方米的“公摊”是否属于双方租赁面积。案外人厦门A公司出租给实业公司的两栋厂房实际面积总和为5132.31平方米，且仅书面同意实业公司向卫浴公司转租两栋案涉厂房，并未允许实业公司将园区内其他任何区域转租。实业公司将园区内其他附属设施和室外空间的面积共计1117.69平方米视为所谓“公摊”计入转租面积，既未经厦门A公司事前同意，也未经其事后追认，属于无权处分他人财产权利的行为。

实业公司作为专门从事厂房租赁和物业管理的企业，应当知道其有权转租给卫浴公司的厂房面积仅为5132.31平方米，就超出的1117.69平方米所谓“公摊”面积不享有处分权。即使该部分面积拟作为公摊面积，需要收取相应的费用，收费的主体也应当是作为所有权人的业主，实业公司没有权利将这部分面积作为“公摊”面积计入厂房转租的总面积并向卫浴公司收取租金。

综上，实业公司交付的厂房面积不符，主观上存在过错，已构成违约，应承担违约责任。其要求卫浴公司承担提前解除合同的违约责任，无事实和法律依据。另，自合同签订至搬离，卫浴公司按约支付租金，且已发出《退租通知》并搬离案涉厂房，缴清租赁期间的水电费，实业公司作为违约方无权继续占用租赁押金。

最终，同安法院依法判决，实业公司向卫浴公司返回租赁押金212500元及资金占用期间的利息，驳回实业公司的全部诉讼请求。

一审判决后，实业公司不服提起上诉。最终，厦门中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

评析

租赁厂房的面积往往较大，租金也较高，因此不论是承租人还是出租人，在合同履行过程中均应遵守诚实信用原则。为了避免经营过程中遭受损失和不必要纠纷，签订厂房租赁合同时，需要注意以下几个问题：

要了解租赁厂房的基本情况，如租赁厂房的实际面积与合同约定的面积是否一致，是否包含公摊及公摊的具体面积，并在合同中对面积进行明确约定。

租赁厂房时，承租人要了解厂房的权属、出租人是否有权出租厂房等问题，否则将影响到厂房租赁合同的效力，同时是否具有产权也将影响到特殊行业企业许可证的办理。

出租人是否同意承租人对租赁厂房进行装饰装修，应与出租人协商后，在合同中明确约定，并且对于租赁期限届满后或合同解除时的装饰装修的价值或费用的归属也应当进行约定。