北京朝阳112亿元挂牌组合地块

本文转自：北京青年报

北京朝阳112亿元挂牌组合地块

国内土地成交金额过百亿元单宗土地共34宗 最高出让金额为上海市徐汇区2020年创下的310.5亿元

昨日，北京市朝阳区挂牌出让前苇沟、酒仙桥、电子城土地组合。

据介绍，该项目首次采用了将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式，起始价112亿元。

有分析称，该项目有望打破北京市土地出让历史金额纪录。更重要的是促进片区职住平衡，解决购房者后顾之忧，有助于实现稳定的市场预期。

首次“产业+住宅+配套”联动入市

昨日，北京市规划自然资源委发布朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块及孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块和中关村朝阳园北区2905-0017地块的用地预申请公告。

据介绍，该项目首次采用将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米，起始价112亿元。项目由3个地块组成，其中，酒仙桥地块建设用地面积约4.17公顷，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地；孙河乡前苇沟地块建设用地面积约8.25公顷，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地；中关村朝阳园北区地块建设用地面积约3.28公顷，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

中指研究院土地市场研究总监张凯博士认为，当日推出的酒仙桥地块临近东北四环，周边配套成熟，与望京核心商圈交通便捷，具有较高的投资价值。前苇沟地块位于东北五环外，周边生态环境优美。

特别值得关注的是，4月30日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》明确，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房，该地块未来将更好地满足首都人民对改善型住房的新期待。

此外，中关村朝阳园北区是朝阳重点发展的产业园区，本次供应地块位于阿里巴巴北京总部周边，既有较强的商业配套需求，又易形成科技研发的集聚效应。

房地产企业向城市运营商转变的新探索

北京链家研究院院长高原认为，此次土地起拍价达112亿元，如顺利出让，有望打破北京土地出让金额纪录。

据此前报道，2022年，丰台亚林西地块以74.7亿元起拍价，创了北京近5年来起拍价最高纪录，最终由华润置地以底价74.7亿元竞得，该地块是当年二批次集中供地中的地块，建设用地面积61941.89平方米，建设控制规模为205252平方米，容积率2.8，控高80米。住宅楼面价约7.3万元/平方米。据悉，销售指导价11.2万元/平方米。政府产权10%，折后10.08万元/平方米。

其实从全国范围来看，国内土地成交金额过百亿元的单宗土地共有34宗，其中最高出让金额为上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3土地组合于2020年创下的310.5亿元。

除一线城市外，杭州、苏州、厦门、武汉、南宁、珠海等副省级城市或二线城市，也产生过百亿的单宗土地出让纪录。因此，北京此次土地出让尽管金额、面积较大，但放眼全国范围也并非“凤毛麟角”。

高原表示，更为重要的是，本次土地组合出让在打破北京市土地出让历史金额纪录之外，也是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。

将吸引兼具资金与开发能力企业参与

“在当前市场形势下，将吸引兼具资金实力与综合开发能力的企业积极响应与参与。”高原指出，此次土地出让事实上要求开发企业采取“区域深耕、长期精耕的”开发策略，从单一的开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。

从特点来看，本次土地组合体量大、类型多元。尽管本次土地开发体量较大，对资金实力有较高要求，但对于多数开发企业而言并非“遥不可及”。

值得注意的是，本次土地组合中出现的产业用地与配套设施土地则对开发企业提出了更高要求——开发企业必须具备极强的开发实力，同时采取“深耕”“精耕”策略，加快向房地产发展新模式转型。

一方面产业用地的加入，实际上要求开发企业能够发挥产业、要素导入的主体作用，进而促进资金、资源向区域集中，激发新质生产力的同时，推动区域整体发展革新。另一方面，多种配套用地的进入，则要求开发企业具有多重资源的调度、管理能力才能真正共享城市发展红利。

促进朝阳北部地区职住平衡

高原认为，本次出让土地不仅对补足朝阳北部地区教育、养老、居住功能配套有显著提升作用，也能够促进片区职住平衡，满足民生实际需求。

从城市规划角度来看，为更好承接北京城市总体规划中朝阳区“国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地”的总体定位，朝阳区提出“南部崛起、东部跨越、北部提升”的发展战略。但从现状来看，朝阳北部地区存在职住相对失衡、区域服务配套功能缺失的现实短板。

此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，其中包括托幼、机构养老、社区综合服务与社区卫生服务等多重配套。对于普通购房者而言，这意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，同时区域面貌与生活环境也更加良好，无疑会对在这一片区工作、生活的人群带来显著利好。

此外，这次土地出让也会在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”，有助于实现稳定的市场预期，解决购房者后顾之忧。

北京市规划自然资源委相关负责人表示，北京将结合房地产市场供求关系新变化以及人民群众对高品质住房的新期待，加快构建房地产发展新模式，促进高质量发展。此次创新供地方式，旨在以五环内优质资源带动五环外潜力板块及重点功能区高端产业板块的土地供应，打造更加宜居、宜业的城市空间，推动北京城市总体规划落地实施。

文/本报记者 宋霞

统筹/余美英

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