层高不低于3米，为何多年难落地

如何平衡成本与售价将考验开发商

“将来终于能在自家客厅跳毽子操，而不用担心一拳打穿吊顶。”有网友在参与讨论“层高3米”的话题时留言。

3月9日，十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹在回答有关问题时透露，近期正在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，其中一项是将住宅的层高标准提高到“不低于3米”。

与之相关的话题很快登上各大社交媒体热搜榜单，以“层高3米”为标志的“好房子”有哪些革新提升，将会提供怎样的居住体验，成为网友积极讨论的内容。

对于房地产行业而言，在如今的买方市场中，建设“好房子”、提供好服务，比拼的已不再是单一产品的创新，而是一场全方位的“品质生活服务水平”考验。

图/豆包AI生成 关键词：楼房

“层高3米”不只是一项标准的修订

事实上，住房城乡建设部2022年公布的《住宅项目规范》征求意见稿中就拟定“新建住宅建筑的层高不应低于3.0米”，但这一征求意见稿至今未落地实施。因而，此次倪虹提及该文件的修订进展并强调这条标准，被业内普遍认为是对以往建筑规划痛点的整饬。

在过去的建筑规划设计中，层高一般会限定为2.8米。这是由于2011年版本的《住宅设计规范》，在“层高和室内净高”中明确“住宅层高宜为2.8m”，该规范从2012年8月开始实施，很大程度上影响了此后10多年的各地住宅项目规划工作。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向中国新闻周刊表示，层高过低会带来空间压抑、室内装修受限、电梯频繁停运或过度耗电、噪音干扰等问题，不符合“好房子”的特点。

而随着近年多地对“好房子”的探索逐渐深入，特别是2024年下半年以来，地方性的住宅设计标准类文件更新频繁，“楼层增高”现象蔚然成风。

如新版《天津市住宅设计标准》，将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3.0米”；江苏的《改善型住宅设计与建造导则》提出，改善型住宅层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米；《山东省高品质住宅设计指引（试行）》中也提到，住宅层高不应低于3.0米，且鼓励有条件的项目提高至3.3米以上。

对于这类现象，严跃进认为，过去10多年属于房地产“有没有”的旧阶段，而当前进入“好不好”的新阶段。此次调整对标房地产发展新模式，契合“好房子”的建造标准，是对新模式制度规范和标准的提高，也充分体现了基础制度方面的重要突破。

克而瑞广佛区域援引清华大学建筑学院研究显示，当层高从2.8米提升至3米时，室内空气流通效率提升15%，自然采光面积增加20%，空间压抑感指数下降32%。这意味着：空调能耗预计降低10%—15%，储物空间可多出0.5立方米/户，吊顶设计自由度提升40%。

“好房子”是什么样？该怎么建？

今年全国两会，“好房子”首次出现在中央政府工作报告中，其中提到，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

由此来看，住房城乡建设部组织编制、修订的《好房子建设指南》和《住宅项目规范》正是其中亟待完善的标准规范。

所谓“好房子”，是2023年6月倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出的概念，此后从中央到地方相继开启对建设“好房子”的探索，多地对“好房子”出台了各类指导性文件。

对于公众而言，“‘好房子’到底长什么样”尤为值得关注，这一问题可以从这些指导文件中管窥一二。

以北京市为例，北京市规划和自然资源委员会发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，从技术设计角度对“好房子”做出指导，包括按需设置封闭或开敞阳台，鼓励在起居室（厅）设置挑空空间，合理利用底层架空空间等。

广西南宁市住房城乡建设局、自然资源局组织编制的《南宁市好房子技术导则》中要求，楼层板板厚不应小于100毫米，鼓励新建住宅设计工作年限不低于70年、主体结构保护层厚度按工作年限100年进行设计，进一步优化隔音、隔声性能，卧室、起居室的楼板、分户楼板撞击声隔声标准提高到不应大于70分贝等等。

对于行业而言，如何建造“好房子”更值得探讨。今年两会，多名来自建筑行业的全国人大代表、全国政协委员对“好房子”建设提出可行性建议。

例如，全国人大代表、中国工程院院士彭寿建议，要强化“好材料”创新供给支撑“好房子”建设；全国人大代表、万华化学董事长廖增太建议，应制定无醛添加人造板标准以加快推进“好房子”建设；全国人大代表、中建五局总承包公司项目质量总监邹彬建议，加强政策支持与环境营造，推进完善产业工人技能培养体系，以适配这一行业发展需求。

北京某楼盘，购房者正在认真研究沙盘。摄影：张宇轩

告别“蜗居时代”是对开发商的进一步考验

改善性住房需求的市场空间确实不容小觑。

由于当前存量住宅总量庞大，整体品质偏低，居住体验不佳，再加上年久失修等，墙面开裂、漏水、窗户跑风漏气、噪声、空气污染等常见问题屡见不鲜。

根据中指研究院曾发布的《2023年中国房地产顾客满意度调查报告》，中国城市居民总体满意度曾出现连续下滑，得分降至72.3分。

据悉，此次调查包含了10个关键指标，分为6个服务类指标和4个产品类指标。调查结果显示，相较于前一年，10个关键指标的满意度出现全面下滑。

但对于开发商来说，由“钢筋水泥批发商”的身份转变至“品质生活服务商”也并非易事。可以预见的是，在现有的规划框架内，增加层高理论上会减少楼层层数和可售面积，那么如何平衡成本与售价将考验企业。

中原地产首席分析师张大伟向中国新闻周刊分析表示，综合行业情况来看，此前的住宅层高之所以有限，大致有两个原因：一方面，住宅层高每增加10cm，建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）相应增加约3%，这可能是以往开发商在设计层高时考量的因素之一；另一方面，各地对建筑整体规划多有限高性约束，开发商开发具体的建筑项目时，层高的增减可能会影响到能不能把容积率排满的问题。

“容积率虽然与开发商的利润关联密切，但项目实际规划中并不会只盯着层高这一项指标，还可以调整与之相关的建筑密度等其他关联指标以达到平衡。”张大伟进一步解释，“实际上层高增加20cm对开发商的影响并没有想象的那么大，一般来讲，开发商没必要对此多做计较。”

严跃进进一步分析表示，住宅建造是一个动态的流程，层高的增加为后续设施、设备安装留出更充分的空间，优化后的后续流程同样可以省出成本。“以往层高有限的情况下，开发商为了节省空间，在设计上花费了不少成本，如今规划条件更加充裕，整体优化后节省的成本足以抵消层高增加的不利影响。”

值得一提的是，有关部门也在这方面给开发商留出空间。如北京市住房城乡建设委在一份试行的“好房子”规划文件中规定，在平原多点地区住宅审批管理中，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，如45米可局部上浮至60米。

宏观层面，中指研究院向中国新闻周刊分析表示，“好房子”供应增加有利于带动改善性住房需求入市，也是促进需求释放的重要举措。建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务，将是房地产行业发展新模式的重要内容。

推进建设“好房子”，需要各地加快出台适合当地实际的“好房子”标准，并在土地、金融、财税等方面给予更大支持，鼓励企业真正建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

作者：张宇轩

编辑：余源

运营编辑：马晓轶