万科“理想之地”提供转型样本

本文转自：解放日报

“赚快钱”时代落幕，房企突出重围之路何在？

万科“理想之地”提供转型样本

戚颖璞

本报记者 戚颖璞

上海2023年度住宅小区销售套数和面积双料冠军由一个实验项目夺得。由行业领军企业万科集团设立的新部门——未来城市实验室，以“未来城市理想单元”为课题，推动产品研发。如今，首个研究成果“理想之地”项目在上海嘉定新城落地，受到市场热捧。

经过30多年的高速扩张，房地产行业步入阶段性调整期。“赚快钱”时代落幕，昔日意气风发的房企突出重围之路何在？

“未来城市理想单元”将在多地试点

在经营承压之下，实验项目的成功让万科信心倍增。记者获悉，万科“未来城市理想单元”今年将在全国多地试点，如广州“理想花地”有望以完整项目落地，上海中兴路板块“万科翡翠雅宾利四期”项目和武汉丹水池项目将以部分模块形式落地。

万科集团董事会主席郁亮表示，未来房地产企业实现高质量发展的核心，在于为市民提供好房子、好社区、好服务。沿着这些方向，万科未来将聚焦综合住区开发、物业服务和租赁公寓三大优势主业，让公司走上可持续发展轨道，在房地产新发展阶段继续领先领跑。

“未来城市理想单元”是综合住区的代表，把生产、生活、生态集于一体，这是万科团队走访研究全球50个城市先进社区得出的开发经验。

据万科集团联席总裁、开发经营本部首席执行官张海介绍，“未来城市理想单元”借助领先规划实现社区功能高度混合、土地集约集成式利用，不断引入前沿技术实现节能减排，提高物业服务水平，最终达到活力、低碳和智慧。

好房子不仅要住得方便，还要健康安全

在调研小区住户需求时，万科发现，居民眼中的好房子不仅要住得方便，还要健康安全。

单单“理想之地”一个小区就集齐了住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务服务；开辟的中轴街区和空中连桥，把配套串联起来，让它们穿插镶嵌在空间里，方便触达，也和周边共享。如此，人们在步行10—15分钟范围内，就能享受80%以上的城市服务。

据介绍，小区正在申报业内首个新建低碳和近零碳社区，全地块设计减碳量达到每年5052吨，相当于25万棵树的减碳贡献，商业湿垃圾实现100%就地处理。配套商业“春熙集”创下一个全国第一，在这里，光储直柔技术首次被应用于社区商业，入选科技部“十四五”研发计划，通过安装光伏电池板和储能装置，实现电力的高效利用和储存，提高电力供应的稳定性和可靠性，降低商户和居民的用电成本。

延长服务链条，探索社区治理模式

传统房企在房子卖完后，和消费者的关系就基本结束了。但随着消费者对居住服务品质要求越来越高，提高服务精细度、拉长服务链条，成了当下房企修炼“好服务”的方向。 下转 7版

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“理想之地”项目的业主群体多为高学历青年，需求“挑剔”，讲究细节。“春熙集”商家研制云南米线口味，万科运营团队亲自参与、多次试吃，帮助商户把辣度调整到既有云南风味，又能让本地人接受的程度，受到居民喜爱，还吸引了许多非小区居民过来打卡。万科认为，给居民提供好服务，就是要精细到做好一碗米线。

借鉴日本柏叶新城建设中枢机构——柏叶城市设计中心的共建共治经验，“理想之地”项目延长服务链条，帮助居民探索社区治理模式。小区和社区组织“四叶草堂”探索成立“理想之地共建委员会”，让居民一起研究制定“社区公约”，为社区公共议题建言献策，帮助社区提案落地。在第一次讨论中，就有12位居民提出了9个议题，包括居住环境优化、老人关爱、公共空间使用等方面。这些议题将转化为不同的行动来满足社区人群需求，让社区居民自发的民间组织实现正向长效运转。

探索“理想”能否算清经济账

“未来的城市应该构建若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’，每个单元都在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。万一出现突发事件，系统只有局部会受到影响，而其他大部分单元都可以正常独立运转。”张海说。

提供更优质的产品意味着更高昂的研发投入，对房企来说，探索“未来城市理想单元”能否算清经济账？

根据测算，“理想之地”项目实现了开发维度的财务可持续，成本可控、收入稳定。企业综合评估了各项前沿技术成熟度、运营模式可行性。

厨余垃圾本地处理技术，过去曾有开发商引进到上海的住宅小区，最终因后期运维成本高而闲置。其原因在于，开发商只负责引进而不参与运维，物业方又没有足够的资金进行支撑，设备运营商难以盈利，自然没有动力。

在“理想之地”，开发商团队破除痛点，参与运营，聘请专业厂家带设备进场，按期支付垃圾处理费，支付价格高于厂家处理成本，但低于外运至垃圾场处理的成本。业主风险低，厂家能盈利，才能确保技术可持续可推广。