为什么北京二手房的热度传导不到新房？

尽管北京还没有跟进出台新政细则，但二手房市场已经“火”了一把。

根据北京市住建委官网数据统计，5月北京二手房住宅网签达到了13383套，相比4月的13354套微涨0.2%，同比2023年同期也上涨了3.1%。

在一系列楼市松绑政策的影响下，北京二手房市场在5月延续了小阳春，这也是过去三年内，首次出现3月学区房带来的成交小高峰之后，5月成交量环比不跌反涨。

数据来源：中原地产

前期政策效果已经显现，中原地产首席分析师张大伟告诉红榜君，430北京松绑五环外限购加速了五环外二手房的成交，新政之后五环外二手房成交约占42%左右，比新政前的35%提高了7个百分点。

最近两周周末，北京二手房单日成交平均在1000套以上，热点二手房项目成交价格止跌迹象已经出现。

在几乎一个月一次政策的影响下，北京二手房市场率先启稳。但反观新房市场，以“特价房”为卖点的降价潮，正渐成燎原之势。

日前，一个名为“西红门橡树湾一期业主号”的社交平台发布了一封声讨檄文：“最近开发商公然降价了，三期价格已经来到了5.4万元/平方米。一期业主还没收房，就已经亏了上百万。”

据了解，从上个月开始，华润置地在北京大兴区开发的西红门橡树湾三期，推出一批特价房，户型面积109平方米，单价为5.4万元/平方米，还可以赠送25万元的车位抵扣券。

根据北京市住建委官方数据，目前该项目有11栋楼在售，销售指导价格在6.2万元/平方米到6.8万元/平方米之间。折算下来，一套房总价下调了100多万元，也正因此，一部分前期业主开始前往售楼处维权。

中国的房地产市场上从不缺少类似这样降价带来的维权戏码，但绝大多数都会因为“开发商拥有一定的价格自主权”而不了了之。在买房市场上，“买涨不买跌”几乎已经成为普世的准则，尤其在新房市场上，房子，只能涨不能跌。

但“跌跌不休”早就不是个案。

“包括西红门、黄村等在内的大兴板块，都在降价，在别人都降到5万的时候，你不可能还卖6万。”合硕机构首席分析师郭毅说。

不止南城，北京新房市场近期的成交量很大程度上都要依靠特价房。大红门板块某项目限价9.5万元／平方米，最低成交价7.7万元／平方米；石景山某项目网签价7.5万元／平方米，现特价6.6万元／平方米；苹果园某项目网签价不到7万元／平方米，现在最低价格5.8万元／平方米。

此外，朝阳区东坝某项目均价8.5万元／平方米，现最低7.4万元／平方米；奶西板块出现“7字头”特价房，崔各庄精装修准现房6.3万元／平方米……

“新房市场一定要经过一轮降价才能换来成交量，”张大伟认为，因为新房价格此前一直没跌，而二手房今年至今已经跌去15-20%才换来现在的企稳反弹。张大伟预测，基本上新房也要跌这么多，才会有成交量。

中指研究院日前发布的百城房价数据显示，今年5月，北京二手房价格环比下跌0.88%，而新建住宅价格环比上涨0.1%；今年4月，二手房价格环比跌幅更是高达1.1%，新建住宅价格环比涨幅则为0.51%。

随着新房和二手房之间的差价越拉越大，越来越多新房市场的潜在客户将流到二手房市场，新房的降价压力也就越来越大。

这也是楼市新政之后，北京降价促销的新盘反而增多的原因所在，也就不难理解，为什么二手房市场的热度迟迟没有传导到新房了。