一问：百余起房产“串案”怎么办？

本文转自：人民网

2014年，甘肃省永靖县“在水一方”小区在建成14栋房屋后停工，留下了3栋烂尾楼。因开发商“先押后卖”，造成金融机构无法收回欠款，居民“交钱无证”，至今已有10年时间。

这个困扰购房者、开发商、债权人、当地政府、甘肃法院等达10年之久的大型“串案”“死结”怎样破局？居民“登记难”难在哪？人民法院如何运用能动司法和诉源治理推动纠纷得以实质性化解？

人民网记者走进陕西省西安市、甘肃省永靖县寻找答案。

一纸公告打破了甘肃省永靖县“在水一方”小区的平静。

“甘肃省高院已查封下列房产，并将进行拍卖。如存在异议，请将书面异议申请书等邮寄至本院……”

居民们围在公告前炸开了锅，大家想不明白：“交了钱，签了合同，住了多年的房子，怎么突然要被拍卖了？”

46岁的王启源，为了方便孩子读书，购买了“在水一方”小区的房产，从农村搬到城里居住。

该小区是永靖县古城新区建设中引入的第一个房地产开发项目，毗邻县委县政府，马路对面就是省示范高级中学。

同样为了孩子上学，50多岁的欧阳承海把几十年的积蓄都投入到这套房子上，又借钱付了全款。

甘肃省永靖县“在水一方”小区正门。人民网 高清扬摄

“辛苦钱买的房子，突然因为被查封办不下房产证。一旦房子被拍卖，一家五口人，老人孩子都要睡大街。”欧阳承海感觉心慌得喘不上气。

“没经过我同意，凭什么查封我的房子？”“你们法院都不调查的吗？”“谁抵押的你去找谁！”百余套房产的住户纷纷拨通了公告上甘肃省高院法官刘永生的电话，想问个清楚。

作为“在水一方”小区执行案件承办法官，刘永生觉得心焦。

2011年，“在水一方”小区开发商华屹置业以小区土地和部分房屋抵押借款，但最终无力偿还。债权人拿到胜诉裁决后，申请强制执行，经甘肃省高院裁定，查封了“在水一方”小区对应抵押财产。

然而，开发商在房屋建成之后已经对外销售或抵账，以不同方式签约的购房者成为了“案外人”，面临房屋被拍卖的风险。

人民网记者采访“在水一方”小区住户。人民网 高清扬摄

关键的“第二十九条”

“对于住户来说，已入住的房子突然被查封了，肯定着急。”涉及房子问题，刘永生不敢马虎。

公告被撕，他就重新张贴，群众不明白案件原委，他就一遍遍解释。“要让房屋买受人了解情况后及时主张权利，向人民法院提交案外人执行异议申请书。”

根据权利顺位，通常情况下，购房者依据购房合同享有的债权并不能对抗抵押权人登记公示的抵押权。

但法理与人情在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条彰显。

商品房消费者购买的商品房用于居住且买受人名下无其他居住住房、买受人已支付一半以上的价款……如果符合“第二十九条”规定，可以免于被强制执行。

符合“第二十九条”的居民们，执行异议提交到甘肃省高院，得到法院的支持。

“然而，无论结果如何，都可能有一方当事人不满意，从而向法院提起执行异议之诉。”刘永生对记者说。

自2022年年中以来，有110多件执行异议之诉二审案件陆续涌入最高法第六巡回法庭。

甘肃省高级人民法院。人民网记者 申亚欣摄

“绝不能就案办案”

事实相似，一审经甘肃省高院判决后又大量上诉至最高法。这样的情况，罕见。

“这些案件标的额不大，但都是同一小区、同一项目，诉求几乎都是关于房子查封、排除人民法院强制执行的问题。”最高法第六巡回法庭一级高级法官李伟分析指出。

“绝不能就案办案，机械司法。应到小区实地了解情况。”最高法第六巡回法庭分党组副书记、副庭长罗智勇敏锐觉察到，案件背后是重大民生诉求。

最高法第六巡回法庭的法官们挨家挨户登门询问，逐一了解入住情况。

最高法第六巡回法庭法官助理刘文科调查发现，除了已经到法院的这些案子，小区内不少住户都有类似情况。

如果“一案一判”，后续可能还有更多案件涌入法院。

“买房子花光了半辈子的积蓄，还借了不少钱。现在房子突然要被拍卖，没钱打官司，也不知道啥时候能有结果。”小区居民反映。

“我们审理的二审案件类型已经基本覆盖小区居民所涉纠纷，梳理出的各类生效裁判，能够帮助当事人了解裁判规则、预测诉讼结果，从而减少不必要的起诉、上诉和申请再审。”李伟表示。

最高法的终审判决下来，居民的房屋居住权有了保障。

而对于未进入诉讼程序的潜在纠纷，经过法官的耐心解答，按照“相同情形相同处理”原则，居民、债权人能够自行判断裁判结果。

案例是活的法律。发布示范意义的典型案例，可以更加充分地发挥司法裁判的评价、引领、教育功能，从源头上预防和减少矛盾纠纷。

“一个案例胜过一打文件。”罗智勇告诉记者，要用一个案件的办理，推动一类问题的解决，最终实现“一案结，千纷解”。