黄欣伟：香港撤辣在先，上海豪宅市场“狼来了么”？

只要心里有选择性认知，总归会为之找到堂而皇之的解读：

从认房不认贷到普通住宅界定标准放宽，从奉贤青浦放松限售到外地单身五年社保可以（除崇明之外的外环外）买房，药效越来越短，但自我和解有多种：一说是引发市场更大的放松预期，一说是等待小阳春集中爆发。

如今小阳春来了，客户没有实现“普急”，倒是想要卖房的三大阶层都有动作：

一、住建部的通知里，忌惮的是“大起”还是“大落”？

2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（下称《通知》），要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，提前谋划2026—2030年住房发展规划。

《通知》强调，要充分认识住房发展规划和年度计划的重要作用：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，各地应根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

之前各地楼市包括一线城市的去库存缓慢，表现在新房“无倒挂不热销”的骄纵之下，不得不屈从于市场客户层面“买涨不买跌”的消费心理，采用“每次加推每次涨价”的人造繁荣，但由此也导致一边是新房在失去倒挂诱惑&二手房因为挂牌集聚导致的价格踩踏，自2016年推行限价以来的上海楼市一二手倒挂，现在已经在中环以外基本消失，并大有挺近内环并最终全面回归“正挂”的苗头和趋势。

此番，根据住建部通知所指示，到底是“因需定产、因需定建、因需定供”其实并不重要，但是结合最敏感也是最容易引发猜忌的那句“防止大起大落”，主管部门在担心的到底是哪一头，可能各有各猜忌。

大落，会被扣上“救市不力”的帽子，属于技术性问题；

大起，则是对“房住不炒”的忤逆，或许主管部门更怕。

如今要求提前编制计划，一是可以提前进行判断从而加强对事态发展的管控，二是可以“丑话说在前头”等于把未来风险分解，地方占据对属地情况更为了解的优势，事实上也的确应该构筑房价异动的第一道防线，这是一条迟到的好政策。

二、香港先下手“撤辣”，北上广深都是受害者

2月28日，香港特区政府官宣“撤辣”：决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，当日其生效。

新政实施后，内地户籍人员去香港购房，一套1000万的房子大约可立省300万的印花税，相当于房价——全场打7折。

撤辣的突发之于香港本土当然是重大利好从天而降，楼市积极回应也不出意外，并连带着倒逼效应，公告当天就有消息援引之前屡屡事先剧透的路透社曝出：“北上广正在酝酿并将在近期官宣解除核心区住房限购政策”。

香港政府的政策放松可以用两个“抢”来形容：

一是“抢北上广深的政策先机”——就在北上广深在进行政策放松的进一步犹豫纠结时刻，香港一步到位：不仅是放低门槛，更实实在在的为购房者减负，还拘泥于“北京还是上海”&“深圳还是广州”的内地买家，瞬间下定决心。

二是“抢来自内地的资金和富人”——相比政策抢跑，香港楼市此举的“抢人”意图更为昭然若揭：欢迎内地富人前往香港，相比内地在教育、医疗、保障和自由度相对都更好的香港率先放下架子，是对北上广深的釜底抽薪。

一线城市的救市政策，从之前的“你先上我跟上”到如今的“咱们一起追”，应对措施的看点和压力都给到了北上广深的主管决策部门——香港已出（牌），我们跟还是不跟？力度，又如何拿捏？

跟进不难，用什么尺度应接，要考虑的方方面面就多了去了。

只是，量变引起质变，随着香港楼市不断传来令人振奋的好消息，北上广深如坐针毡之下，每一次出牌都会被未来的市场应对所给出评价，谨慎和沉着一个都不能少！

三、豪宅急了，市中心+稀缺（大户型）的双保险也不保险

在香港通过实实在在地减负来放松限购，北上广深没有在第一时刻回应（或跟进）就显得有点意味深长了：当然不是木知木觉，但或许他们要忌惮的更多。

但显然，香港撤辣直接的利益被害者——上海高端楼盘，心急如焚。

3月3日，依旧是礼拜天，上海2024年第三批新房官宣：本批次共推出19个项目，总建筑面积约68万平方米，共计5216套，备案均价96386元/平方米，分布在浦东、黄浦、长宁、静安、普陀、杨浦、闵行、嘉定、奉贤、青浦、临港11个区域，其中备案价在10万元/平方米以上的项目6个，面积占比约38.1%：尤以滨江凯旋门、中海顺昌玖里和夏都幸福268等三个项目均突破17万+的单价夺目非常。

香港“撤辣”的快狠准，也同样激发了上海高端楼盘的出货意愿：之前或屯于豪宅客群有限，或屯于不满于新房审批价格未达预期，但随着来自香港的虹吸效应，所有小心思都被大风浪所席卷，因为——你在纠结于利润多少，人家已经在拦截客户去留。

据统计，2024年已经退出的前两批次新房，已累计出现6个均价12万+／㎡的豪宅项目，共计838套房源（与之相对应的数据是2023年最后3个批次均价12万+/㎡的楼盘只有5个）。

和最早在2月22日流出的上海新房第三批次预测名单相比，在高端供给方面：项目数量从“9个12万+”减少到“6个10万+”，其中大热许久的海泰北外滩和海玥黄浦源最终都停留在绯闻而已，而之前未被传闻的浦开摩登江南里和夏都幸福268都在预测名单之外。

这种微妙的减少供应背后，不知是出于房企对过审价格的不满，还是主管部门对上市量的适度收敛（以保障去化顺利）？

能够坚定上架或“赶鸭子”上架的项目，明知可能竞争激烈可能定价不到心理价位，但香港撤辣的突发可能改变了他们原来的部署，希望他们的应激反应最终在市场上抢得先机。

曾经在限购时代，因为房票所限而备受追崇的“多套换一套、资产归拢、大户型稀缺”等优势，在房价上涨趋势被停滞之后，大户型背后的“总价高、不易流通、客群有限”等副作用开始暴露，再加上香港的突然横插一杠，的确考虑上海豪宅的战略计划！

一边是宝格丽酒店能核心资产纷纷被煤老板组团收购的利好，一边是不断爆出二手豪宅在个体流通市场上的放下定价身段，即使上海的&市中心的房子也呈现“B端热C端冷”的分化行情，分化也在进入深水区。

说到底，“客户就那么多”背后有多重意味：不买这里就买那里，不买你的就买他的，但“各买一套”的谁都不得罪是极小概率。

就算穷人不知道富人有多富，但富人一定不会有多傻。

只要想买&只要买得起才是楼市从一纸政策到微观成交的实际行动，与之相比，“能不能买”已经是可以放低门槛，甚至拆掉门槛都不值一提。