月供最低100元，苏州政策创新能否扭转楼市颓势？

苏州楼市的现状可以用“低迷”二字来形容。

为了拯救这一困境，苏州市住建局在3月10日携手相关金融机构，推出了“三低一宽”特色化金融产品，并叠加人才房票政策，试图为青年人、新市民购房置业开辟新的道路。

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市场低迷，有豪宅降价千万

早在2024年，苏州市区新建商品住宅的成交量便大幅下跌，全年成交量约为429万平方米，与2023年相比，跌幅高达26%。成交均价也未能幸免，约为2.66万元/平方米，同比下跌约5%，这不仅是近年来的首次价格下滑，更是市场降温的明显信号。

然而，步入2025年，苏州楼市依旧笼罩在低迷的阴影之下。尽管1月底政府延续了购房契税补贴政策，但市场的反应却如同石沉大海，政策成效微乎其微。据永联行数据显示，2月份苏州新房住宅签约量仅为1384套（含政策性住房），与上月相比下滑了3.28%，尽管同比上涨了26.39%，但这样的涨幅在当前的市场环境下显得微不足道。

更令人担忧的是，价格方面并未出现任何回暖的迹象。贝壳找房APP追踪的二手房成交均价数据显示，2月份二手房的成交均价已经跌破1.7万元/平方米，仅为1.65万元/平方米，环比下跌了10.8%。这一跌幅不仅让人咋舌，更凸显出市场信心的严重缺失。

从挂牌数据来看，这种降价趋势并非个例。2月份挂牌的二手房中，降价房源多达64330套，而涨价房源则寥寥无几，仅有4305套。这清晰地表明，大多数房东和业主已经认识到市场的严峻形势，纷纷选择降价以尽快实现房屋脱手。

对于这一现象，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问给出了自己的解释。他认为，这一价格下跌属于结构性下跌，主要受到1月别墅项目集中网签的影响。由于别墅项目价格高、基数大，因此当这些项目在1月集中网签后，2月的环比降幅自然会显得较大。

然而，这种结构性因素并不能掩盖整体市场的下行趋势。在新房市场方面，2025年2月市区新建商品住宅的成交均价约为24093元/平方米，环比下降约24%，同比下降约6%。为了应对这种困境，大部分楼盘纷纷采取了“以价换量”的策略。即便是核心区的改善型楼盘，也难以在这样的市场环境下独善其身。它们不得不通过降价来吸引购房者，以尽快实现销售回笼资金。

二手房市场的价格战则更为激烈。贝壳找房APP的统计数据显示，今年2月该平台累计成交了3468套二手房，虽然成交量环比增长了63.7%，但成交均价的环比下跌却达到了10.8%。在挂牌房源方面，降价房源的数量更是高达64330套，环比增长约157.6%。这样的数据无疑再次凸显出市场的低迷和购房者的观望情绪。

除了价格下跌和市场低迷外，库存压力也是苏州楼市面临的一大难题。截至今年2月底，苏州市区的新房库存约为577万平方米，去化周期约为15.5个月。这意味着即使在当前的销售速度下，也需要一年多的时间才能将库存消化完毕。而二手房市场的挂牌量也持续处于高位，市场供求失衡的状况十分明显。新开盘项目的去化表现同样欠佳，主城区新开盘的去化率仅在3成左右。

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“三低一宽”能否破解困局？

面对困境，苏州推出的“三低一宽”政策则在近期成为关注焦点。

所谓“三低”，即低首付（15%）、低利息（最低商业贷款利率3%）、低月供；“宽期限”则指“前五年每月最低归还100元本金，延长购房者的本金还款期限”。

苏州市官方以吴中区本科学历购房者为例，对这一政策进行了详细解读。若购买200万元新房，首付30万元中，人才房票可抵用8万元，购房者实际只需自付22万元。对于剩余的170万元房贷，按照3%的利率采用“等额本金”还款方式计算，普通房贷客户首月需还款8972元。而选择特色化金融产品的客户，在前五年每月仅需偿还本金100元，首月合计还款4350元，与普通房贷相比，首月月供减少了约51%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这一政策对购房者和房企都产生了积极影响。对于购房者而言，前五年没有还款压力，减负效果显著，能够实实在在地提高他们的买房积极性；而对于房企来说，这一政策有助于更有效地去库存。总体而言，该政策有助于促进房地产市场的止跌回稳。

然而，政策能否真正扭转楼市颓势仍面临诸多挑战。首先，市场信心的恢复需要时间，购房者对市场的预期较为谨慎，即使购房门槛降低，也未必会迅速转化为实际购买行为。其次，库存压力依然较大，供求关系的调整需要综合施策，仅靠金融政策创新难以完全解决。此外，房企也需要根据市场变化进行产品调整和营销策略优化，以更好地适配市场需求。

同时，此次新政也引发了不少争议。有人担忧前五年低月供可能会导致后期还款压力剧增。此外，若房价持续下跌，购房者是否面临“负资产”风险？