万科，竟然拿地了

文/十一弟

赶在年前，广州又卖了四块地，搞了一波冲刺抢收。

这四块地都位于番禺，总地价将近34亿。

其中，绿城以逾5亿的代价，拍下了一块地，溢价率仅2%。

另外三块地，地处广州南站商务区，位置邻近，大概率会连片开发。

它们被同一家开发商摘牌抱走——

万科。

这三块地起拍价不到29亿，万科是底价拍下，没有溢价。

这是时隔四年之后，万科再次在广州拿地了。

万科上一次在广州拍地，还是2020年。

那时候，房地产形势一片大好。

当时，位于增城区新塘镇的一块地挂牌出让。

这块地引来了华润、金茂、越秀、万科等四家开发商争抢。

起拍价不到55亿，经过将近三个小时、八十四轮激烈竞价之后，被万科摘牌拿下。

最终，总地价被抬高到了逾63亿，溢价率超过了15%。

万科拍下的这块地，也成为当年广州增城区的总价地王。

拿地之后，万科与金茂合作，把这块地开发成了金茂万科·都会四季。

十一弟查了下，到现在，这个项目仍有部分尾盘在售。

刚好时隔四年之后，万科在今年的唯一一次大手笔拿地，还是落在了广州。

只不过，相比四年前的意气风发，这次再回到广州拿地，有些物是人非了。

从年初到上个月，万科新增获取了11个地块项目。

它需要承担的总地价，还不到39亿。

由于房地产市场持续下行，从去年下半年开始，万科承受了巨大的财务压力。

万科的投资拿地力度，随之大幅收缩。

今年，它只在少数几个城市，出手获取了一些土地——

银川、昆明、贵阳、沈阳、徐州、上海、杭州、青岛、成都。

万科在今年拍下的这些土地，总价都不高，也几乎是底价摘牌。

其中，最贵的一块地，是位于上海宝山区的一宗土地。

万科持有这块地35%的开发权益，需要承担11亿左右的地价。

加上这次在广州拍下的三块地，万科今年就新增获取了14块地，拿地开支不到68亿。

在百强房企榜单上，万科的行业排名已经滑落到了第五。

到上个月，它的销售规模大约2227亿，比去年减少了三分之一以上。

十一弟查了下，万科在去年新增获取了43个地块项目，拿地开支超过了463亿。

它在今年的拿地规模，只相当于去年的零头。

万科的裤腰带，已经勒得很紧了。

今年中期业绩会上，万科管理层谈到了拿地计划——

“对于有潜力的项目，也会积极争取。”

不过，现阶段，万科的主要任务，仍然是加快销售和资产处置。

它要尽可能地收回现金，偿还债务、压降杠杆。

在今年举行的股东大会上，万科董事会主席郁亮，专门披露过为公司瘦身健体制定的一揽子计划。

主要包括两个阶段——

第一阶段，是坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险。

除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。

还要大力推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿资产处置。

第二阶段，万科将聚焦主业，做精主业，成为行业产品标杆、服务标杆。

万科制定瘦身健体的一揽子计划，主要有三个目的——

首先是降负债。

未来两年削减有息债务1000亿以上，未来五年有息债务规模要下降一半以上。

其次是完成融资模式转型。

从统借统还、主体信用为主的借贷模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

最后是聚焦主业。

腾出有限资源，做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

郁亮说——

万科的一揽子计划，并不是单纯地收缩投资、压降规模，也是一个发展进取的方案。

第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。

十一弟查了下，万科在去年通过大宗交易的方式，处置了174亿资产。

今年前三季度，又完成了232亿的资产处置，涵盖办公、商业、酒店、公寓等四十多个项目。

万科今年的资产处置目标，定在了300亿。

这两年，在资本市场上，它埋着头，一个劲地卖卖卖。

突然，在广州核心区域砸了29亿，一出手就拍下了三块地。

这是一个积极的信号——

哪怕日子过得再苦，也还是要从兜里挤出点钱，偶尔下顿馆子、开开荤