王石的口风变了

作者：郭儒逸

王石很久没公开聊房地产市场了。

前几天，他在一场论坛上又讲了几句，称房地产高增长时代已经结束，不过不意味着没有市场机会，而是“刚刚开始”。

媒体把这句话作为标题广为传播，看作王石在给本不景气的房地产行业提气。在近期一众上市房企爆发退市危机的背景下，王石的话堪称一股暖流。

但他的另外几句话没被太多关注，他说“万科仍处在痛苦的转型之中”，这里转型指的是拓展住宅开发之外的业务，王石以仓储物流为例，称“在中国仓储物流领域，万科绝对是排在第一位的”。在王石眼中，将来让万科二次增长的正是房地产之外的业务，也就是他所说的“市场机会”。

然而，如果时间倒退几年，画风可不是这样的。

王石一度是反对万科实行多元化的。尤其2012年初，从哈佛游学归来的他说过一句很有名的话：就算是我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。当时王石虽未退休，但大有“甩手掌柜”的意味，站在前台的是郁亮等新生代管理层。王石这是在告诫他们，万科的既定战略不要轻易改变。

其实万科在创业初期，业务曾比较庞杂。1991年在深交所上市时，万科旗下业务涉及进出口、零售、房地产、投资、饮料乃至影视和广告等。不过这些业务并不好做。1993年，王石决定放弃多元化模式，到2001年彻底退出与房地产无关的行业。万科从此专注城市住宅开发，并成为行业龙头。

与他的思路不同，接班人郁亮却对业务多元化充满热情。还在王石的巨大身影下时，万科2014年就提出从单纯的房地产开发商向城市配套服务商转型，并进行过多种业务尝试，比如物业、物流、长租公寓以及冰雪度假等。不过与房地产主业相比，当时这些业务的业绩贡献微乎其微。

2015年，著名的“宝万之争”爆发，王石不得不中断海外游学返回应对危局。最终，万科没有被“野蛮人”攫取，而王石本人则在2017年卸任万科董事会主席，正式退休。同年底，郁亮在厦门举行的一个交流会上表示，希望大家不要再把万科和开发商连在一起说，谁再这么提，他就跟谁急。

进入郁亮时代的万科，不用再遮遮掩掩了。

王石如今赞不绝口的仓储物流业务，就和2017年万科的一次收购有关。当时，包括万科在内的财团对在新加坡上市的物流地产巨头普洛斯发起私有化收购，万科成为最大单一股东。这也被视作万科转型的重要事件。

而翻翻万科的财报，这种向多元业务转型的迹象更加明显。

结合万科2022年和今年一季度财报，目前万科的业务主要分为：房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发与运营、酒店与度假业务等。

其中房地产开发仍占大头，2022年合同销售金额超过4100亿元；万科的物业服务从2015年开始市场化，去年住宅物业在管项目中，来自第三方的项目多达2036个，远超过万科自身的项目数量。去年9月份，囊括物业板块的万物云在港交所上市，成为当年内最大的港股IPO项目；租赁住房则是以“泊寓”为代表的长租公寓项目，商业开发与运营则主要负责购物中心、社区商业等形态。

去年，在万科5038亿的总营收盘子中，房地产开发之外的经营性业务收入，首次突破500亿，同比增长超20%。用郁亮的话说，房地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然选择，没有其他的路可以选。

今年4月，郁亮出席了万科的投资者关系活动，他讲到了万科做经营性业务的逻辑。

一是经营性业务可以创造长期稳定回报，随着当前社会平均收益水平下降，这个优势更加明显；二是融资渠道开放，经营性业务形成投、 融、建、管、退的闭环，更加灵活；三是万科早在8-10年前就开始布局这些业务，过去要吃很多利润，现在把学费都付完了，对报表的贡献由负转正，“这种业务跟开发业务不一样，是滚雪球的业务，主要靠的是复合增长，是永续的生意，可以每年都有的。”

郁亮正把万科带入一片未知水域。而随着新业务起色，当年力主不要多元化的王石，现在口风也开始变了。

从基本面上来说，万科的业务转型不会太轻松。财务数据显示，2020-2022年，万科毛利率从29.25%降到19.55%，今年一季度继续下降。这表明万科的赚钱能力在下滑。在负债端，截至去年底，万科资产负债率为76.95%，有息负债总额为3141.1亿元，其中一年内到期的有息负债为645.2亿元。万科在财报中坦陈，“资产负债率较高，有息负债规模较大。”另据今年一季报显示，在报告期内，万科的负债总额达到了1.35万亿。

市场向来以“优等生”评价万科，它的主要财务指标也均在监管红线之内，但考虑到房地产行业的整体形势，钱恐怕只会嫌不够多。

其实过去的大半年，政策形势也在发生变化，尤其在房企融资端。所谓信贷、债券、股权三箭齐发，让求资金若渴的房企看到新希望。从4月到6月，万科成功发行了三期中票，共募资60亿。重头戏是今年2月申报的150亿巨额定增，将用于11个房地产开发项目和补充流动资金，目前这笔定增仍在待批之中。

行业玩家也在急剧变化，爆雷和出局成为家常便饭。相比之下，基本面没有大碍的万科，赢得了进入下一轮的机会。痛苦转型之余，押上的可能是郁亮的职业声誉。

对王石而言，他从万科最高岗位上退休已过六年，现在又投身到双碳经济的创业之中。他很少再对万科事务公开发表意见，但市场永远不会把他与万科割裂，这次论坛发言似乎是“变相”承认了郁亮路线，他大度的给对方点了个赞。